疫情下房产行业发展调研报告10篇疫情下房产行业发展调研报告 新冠肺炎影响下2020年房地产市场变化分析 作者：李学锋赵启明王艺霏 来源：《辽宁经济》2020年第05期 〔内容提要〕全球范围新型冠下面是小编为大家整理的疫情下房产行业发展调研报告10篇,供大家参考。
篇一：疫情下房产行业发展调研报告
肺炎影响下 2020 年房地产市场变化分析作者：李学锋 赵启明 王艺霏
来源：《辽宁经济》2020年第 05 期
〔内容提要〕 全球范围新型冠状病毒肺炎的爆发，给国内外社会和经济造成严重影响，国内各大城市出现商品房零成交的现象。本文通过对 2019 年国内房地产市场、房企、商品房价格（以沈阳商品房价格为例）三者现状的分析，并结合当前新冠肺炎疫情，预测 2020 年国内房地产企业或迎来短暂的融资政策松动窗口期，商品房价格或略有上涨。
〔关键词〕 房地产市场 房地产企业 商品房价格
一、2019年房地产市场现状
（一）房价增长幅度不断上升
房地产行业在发展中开放成本提高的同时，城市对房产的需求量也不断的增多，由此房价不断提高。这使国内社会经济在近年来发展速度增快，但房价上涨导致房屋供给不平衡，不利于社会及经济的稳定增长。
（二）房地产行业秩序受冲击
房地产已成为我国发展的支柱性产业之一，但实际发展过程与发达国家相比仍存在相对滞后的问题。受多方因素影响，房地产行业没有健全、完善、统一的制度标准，在土地使用权的问题上也经常出现问题，开发商为了获取更多的经济效益而竞争激烈，这些情况不仅会侵害消费者的个人权益，还影响房地产市场的竞争环境。
（三）金融信贷体系问题
房地产开发过程所需的资金投入量大，多数开发商在进行房地产建设时通过银行贷款来获取相应的周转资金，但由于房产商在贷款的偿还中需要依赖预期收益，而行业波动或市场不稳定等不确定因素可能会影响房产商对贷款的偿还能力。同时，消费者依赖银行贷款的方式来进行房屋购置，若消费者因突发状况而无力偿还贷款时，将对自身和银行产生影响。
二、2019年房地产企业现状
房地产开发企业的营业利润自 2015 年来增长较快（见图 1），但其中大部分属于大型的房地产企业，中小型企业资金情况不容乐观。2019 年，我国金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政的影响加剧。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城房地产市场普遍下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。
三、2019年商品住宅价格现状（以沈阳为例）
2019 年 9 月，沈阳商品住宅价格为 10206 元/平米，环比上涨 3.31%，同比上涨 11.20%（见图 2）。在 2019 年 9月沈阳商品住宅销售中，大型房企占据主要地位，如融创、中海等。沈阳浑南新区销售均价最高已达到 25308元/平方米。
四、疫情影响下的房地产现状
2020 年 1 月与 2019年 1 月相比，38%房企操盘售价下调，平均下调幅度 12.18%;2020 年 2月与 2019 年 2 月相比，50%房企进行价格下调，平均下调幅度 28.85%。
2020 年 1 月份，各大城市出现了商品房零成交的现象;2月份，64%的 TOP50 房企操盘售价环比下跌明显，平均下调 20.8%。
通过分析房企的操盘售价可以看出，房地产的成交量不容乐观，房企均采取降价的方式加强资金的回笼，以应对疫情带来的影响。
五、总结与预测
（一）房地产开发企业
自 2019年中房企融资政策大幅收紧以来，房企资金链普遍紧张，房企纷纷下调项目售价回收现金流，多家品牌房企爆出资金危机。随着房地产信托业务监管趋严，房企前端融资受限。在这种情况下，部分债务结构中银行贷款占比较高的大型企业及优势房企相对会比较从容，受影响也相对较小。考虑中小型企业受疫情和融资政策的影响，应对风险的能力不够强，为防止由点及面爆发行业性系统危机，2020 年或有短暂的融资政策松动窗口期，以防范系统性风险。
（二）商品住宅价格
受新冠肺炎疫情影响，目前国内大多数省市暂时关闭售楼处和房屋中介机构的销售活动。另外，此次疫情爆发在春节前夕，对部分三四线城市的返乡置业销售产生极大遏制，房地产销售几乎处于停滞状态。30 座大中城市商品房成交面积自 2020 年 1 月 23 日起趋近“0 成交”，预计一季度行业销售将因此受较大冲击。下面结合 2019 年政策和疫情的特殊情况，分别从信贷规模、需求和供给角度进行分析，并对 2020 年商品住宅价格作出预测。
1.以信贷规模对房价的影响角度。短期房地产开发贷款和个人住房贷款增加，需求和供给都会被释放，考虑到房地产市场短期供给无弹性，中国居民购房需求会远大于供给，因此房价会上升。长期来看，在中国房地产市场卖方议价和土地供给刚性的前提下，房地产开发贷款和个人购房贷款增加，需求和供给也会被释放，但是由于房地产开发成本增加等因素，房地产价格往往有成本加价，因此房价会在短期有明显上升趋势。
2.以需求的角度。无论长期或者短期，中国居民购房需求不会因为利率提高、疫情影响而变动太多。考虑到中国居民心理稳定性和归属感的追求，面对即将结束的疫情，房地产市场的需求并不会因为暂时或持续上涨的还贷成本增加而降低。
3.以房地产供给角度。因为房地产短期供给缺乏弹性，所以短期供给不会迅速减少;相反房地产开发商会通过降价及早出售建成的楼盘，缓解资金供应链的压力并盘活资金;长期条件下，貸款利率上涨引起房地产企业的融资成本和开发成本增加，投资收益减少，房地产企业会控制投资规模，房地产市场供给减少。因供给减少的幅度大于需求减少的幅度，导致贷款利率增加，进而使房地产的价格上升。
总之，2020 年市场调控的底部特征已经显现。政策指向“稳定”，市场成交必然“回温”。政策对成交的友好度上升，整体成交趋升。高地价项目占比增加，整体价格稳中略升。2020 年房地产企业或迎来短暂的融资政策松动窗口期，商品房价格整体也将略有上升。
（作者单位：沈阳建筑大学）
责任编辑：宋 爽
篇二：疫情下房产行业发展调研报告
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E X P E C T A T I O N影响分析及未来展望疫情对中国房地产市场2022·易居企业集团CEO·丁祖昱
PART ONE当前全国市场表现
政策动态：前4月83省市政策放松，但政策力度较弱A N A L Y S I S
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E X P E C T A T I O N资料整理：CRIC19 城放松限贷 6 城放松限售 25 城财税托市⚫ 福州：外地户籍在主城五区购买首套144m²以下住房，无需提供社保证明。⚫ 苏州：非户籍居民在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，社保要求由3年内连续缴2年调整为累计缴满2年。⚫ 南京：非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房，六合、溧水无需社保可购1套房。16 城放松限购⚫ 重庆：首套房最低首付比例降至20%。⚫ 郑州：认贷不认房，贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。⚫ 南宁：二套房最低首付比例由40%调整为30%。⚫ 兰州：首套、二套最低首付比例分别降为20%、30%。⚫ 佛山：非限购区首付最低2成。⚫ 青岛：即墨新房限售年限由取得产证满5年降为网签满5年，二手房拿证满2年即可交易。⚫ 哈尔滨：废止区域性限售政策。⚫ 苏州“：二手房限售年限由5年降为3年。⚫ 衢州：新出让地块和尚未网签商品住房不再限售。⚫ 郑州：专科及以上学历在郑购房按政策给予购房补贴。⚫ 沈阳：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。⚫ 南宁：留邕人才、教职工购房契税全额补贴，普通市民购买首套房契税补贴50%。⚫ 南阳：博士、硕士、本科、大专人才和新市民购房分别给予5万、3万、2万、1万补贴。
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E X P E C T A T I O N2022年至今疫情“多点散发”，封控下销售、土拍、施工均“停滞”数据来源：百度疫情实时大数据报告图：2022年全国爆发新型冠状病毒肺炎城市一览(截至2022年5月2日12时)住宅市场销售停滞，线下看房受到阻碍工地频频涉疫，工程建造被迫停工土拍进程被迫中断，部分采取线上竞价1293538713611889614993250006066322201000002000003000004000005000006000007000002021年第28周2021年第30周2021年第32周2021年第34周2021年第36周2021年第38周2021年第42周2021年第44周2021年第46周2021年第48周2021年第50周2021年第52周2022年第1周2022年第3周2022年第5周2022年第7周2022年第9周2022年第11周2022年第13周2022年第16周2022年第18周现存确诊 累计确诊图：全国新型冠状病毒肺炎累计和现存确诊病例情况(截至2022年5月2日12时)
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E X P E C T A T I O N新房供应：数20城线下售楼处因疫情而轮番关闭数据来源：
CRIC调研5表：静态管控城市线下售楼处开放调研不完全汇总情况(截至2022年5月9日12时)城市 开始静态管控 解除静态管控 售楼处开闭 城市 开始静态管控 解除静态管控 售楼处开闭上海 4月1日 \ 关 哈尔滨 4月20日 5月5日 开上饶 4月22日 \ 关 亳州 4月22日 5月5日 开丹东 4月24日 \ 关 信阳 4月23日 5月5日 开辽源 4月28日 \ 关 烟台 4月22日 5月3日 关安阳 5月4日 \ 关 三门峡 4月27日 4月30日 开郑州 5月6日 \ 关 长春 3月11日 4月28日 开西宁 5月7日 \ 关 白城 4月3日 4月28日 开湛江 5月8日 \ 关 邢台 4月20日 4月28日 开营口 5月8日 \ 关 六安 4月4日 4月26日 开宜春 5月8日 \ 关 漯河 4月12日 4月26日 开松原 5月8日 \ 关 南昌 4月22日 4月25日 开沈阳 5月8日 \ 关 徐州 4月2日 4月23日 开无锡 5月9日 \ 关 西安 4月14日 4月23日 开北京 \ \ 关 芜湖 4月17日 4月23日 开苏州 \ \ 开 阜阳 4月6日 4月22日 开金华 4月15日 5月9日 开 唐山 4月19日 4月22日 开包头 4月26日 5月9日 开 临沂 4月13日 4月17日 开邵阳 4月19日 5月8日 开 阜新 4月11日 4月15日 开太原 4月13日 5月7日 开 宿迁 4月1日 4月14日 开邯郸 4月19日 5月6日 开 抚州 4月2日 4月11日 开牡丹江 4月13日 5月5日 开 滁州 4月2日 4月6日 开
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E X P E C T A T I O N新房供应:前4月新增供应创3年同期新低，4月同比降幅持续扩大至57%图：百城商品住宅供应数据月度变化情况（单位：万平方米）数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统6-57%-100%-50%0%50%100%150%200%250%01000200030004000500060007000800090002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月一线 二线 三四线 总计同比 总计累计同比
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E X P E C T A T I O N新房供应：4月环比增7%，同比降57%，京广深宁等环比倍增数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统7表：2022年前4月百城分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）备注：因篇幅原因省略了部分三四线城市能级 城市4 月环比 同比 前 4 月 同比 能级 城市4 月环比 同比 前 4 月 同比一线北京173 264% 145% 267 8%三四线肇庆31 11% \ 79 7%上海3 -97% -96% 308 66%济宁26 53% -12% 65 -2%广州141 266% -13% 244 -29%泉州20 67% -23% 45 -12%深圳33 134% 37% 62 -43%阳江12 -45% -50% 78 -27%合计350 64% 1% 881 0%百色20 \ -8% 61 -33%二线大连18 -54% -67% 66 -10%梅州17 \ -51% 47 -34%成都102 -8% -41% 303 -22%汕头21 -25% -75% 106 -41%合肥66 54% 30% 157 -22%盐城4 -63% -54% 46 -41%西安49 37% -2% 176 -23%珠海19 -28% -62% 85 -42%长沙84 -6% -38% 240 -31%云浮6 26% -64% 50 -45%济南23 -54% -75% 135 -37%湖州41 5% -59% 107 -47%南京130 295% -6% 209 -42%温州35 -13% -31% 137 -48%昆明30 -42% -76% 146 -42%衡阳12 -1% -57% 53 -50%宁波57 4% -31% 148 -45%东莞25 -16% -25% 80 -50%青岛76 10% -53% 239 -45%徐州42 16% -73% 210 -51%杭州88 -8% -41% 284 -47%芜湖0 \ \ 56 -51%海口10 -55% -72% 47 -51%莆田12 13% -67% 49 -51%苏州25 -47% -79% 126 -54%清远24 0% -60% 90 -52%武汉103 -12% -64% 297 -59%无锡31 6% -46% 94 -53%重庆67 -17% -66% 216 -60%玉林0 \ \ 56 -58%郑州16 -18% -88% 97 -62%惠州116 160% -61% 234 -59%厦门7 -52% -77% 35 -63%镇江13 -48% -79% 60 -60%南宁43 130% -42% 80 -66%韶关22 188% -34% 41 -60%福州19 62% -61% 48 -66%中山18 12% -65% 59 -61%贵阳3 -49% -87% 28 -69%烟台18 -14% -66% 46 -61%天津32 2% -80% 112 -70%柳州5 -69% -88% 50 -61%长春0 -95% -99% 22 -82%丽水9 -44% -85% 49 -64%兰州2 -82% -98% 36 -84%常州71 303% -42% 124 -66%沈阳4 -60% -97% 28 -89%佛山39 -7% -80% 119 -72%合计1064 -2% -59% 3362 -52%淮安3 -60% -91% 38 -74%三四线金华10 -10% -21% 44 22%合计896 5% -64% 3210 -54%福清9 72% -39% 43 12%总计2311 7% -57% 7453 -49%
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E X P E C T A T I O N新房成交：2022年以来加速下行，4月同比降幅再扩大至60%图：100个不同能级城市成交数据月度变化情况（单位：万平方米）8数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统-60%-50%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%010002000300040005000600070002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月一线 二线 三四线 总计同比 总计累计同比
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E X P E C T A T I O N新房成交：4月同环比齐降，三四线同比降63%居首9表：2022年前4月百城分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统 备注：因篇幅原因省略了部分三四线城市能级 城市2022 年 4 月环比 同比2022 年前 4 月同比 能级 城市2022 年 4 月环比 同比2022 年前 4 月同比一线北京55 -5% -35% 196 -37%三四线清远42 -26% -25% 197 -20%上海10 -83% -87% 275 -30%岳阳16 17% -23% 56 -30%广州75 12% -38% 266 -44%衡阳9 -49% -63% 66 -34%深圳32 1% -28% 130 -43%阳江17 -19% -34% 79 -36%合计171 -19% -48% 868 -38%烟台29 18% -37% 91 -37%二线西安55 -43% -26% 237 -12%钦州7 -15% -64% 44 -40%成都125 10% -36% 497 -23%韶关13 -2% -37% 52 -42%郑州44 -12% -58% 165 -31%柳州16 -20% -47% 72 -42%南京60 -2% -57% 300 -34%肇庆24 -13% -27% 101 -42%青岛78 -31% -51% 329 -37%佛山46 -49% -63% 264 -43%昆明36 -26% -52% 165 -39%百色9 -38% -50% 53 -46%长沙58 -20% -40% 229 -40%洛阳12 -26% -29% 44 -47%天津69 -4% -47% 227 -41%莆田8 -23% -71% 54 -49%沈阳44 -33% -50% 187 -43%河源24 92% -14% 57 -53%海口30 63% 19% 75 -45%济宁16 -21% -61% 71 -53%苏州40 -24% -59% 179 -47%无锡21 -29% -66% 94 -54%济南38 -37% -68% 202 -47%玉林3 -81% -92% 56 -58%贵阳21 -58% -68% 124 -48%中山31 0% -51% 100 -59%福州18 -12% -61% 78 -50%温州27 -38% -71% 134 -59%合肥44 -1% -59% 180 -51%镇江15 -42% -76% 76 -61%南宁29 -16% -43% 109 -53%惠州49 19% -59% 161 -61%宁波48 25% -45% 143 -55%常州24 -7% -68% 96 -62%厦门15 15% -54% 57 -56%东莞19 11% -35% 67 -62%大连19 -12% -71% 72 -56%珠海19 -5% -70% 73 -63%武汉61 -23% -74% 286 -61%淮安2 -86% -95% 48 -65%杭州74 0% -61% 243 -65%徐州22 -56% -83% 178 -66%兰州37 66% -49% 106 -68%湖州21 -32% -74% 92 -67%重庆51 -13% -79% 216 -71%芜湖7 -65% -85% 52 -68%长春0 \ \ 57 -75%丽水8 -44% -79% 47 -70%合计1109 -16% -58% 4580 -49%盐城6 -57% -81% 43 -78%三四线金华17 16% 39% 53 -11%合计793 -27% -63% 3854 -53%汕头23 -24% -33% 102 -15%总计2073 -21% -60% 9302 -50%
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E X P E C T A T I O N开盘去化：热点城市越来越少，半数以上城市去化率低于30%且仍下降表：全国重点城市2022年前4月开盘去化率变动情况数据来源：
CRIC 调研城市 4月去化率 3月去化率 变动情况福州 16% 45% -29pct宁波 27% 45% -18pct合肥 52% 70% -18pct青岛 23% 39% -16pct珠海 14% 30% -16pct无锡 3% 16% -13pct厦门 29% 42% -13pct深圳 29% 40% -11pct济宁 9% 20% -11pct重庆 11% 18% -7pct苏州 54% 60% -6pct长沙 53% 59% -6pct常州 24% 27% -3pct徐州 19% 20% -1pct广州 21% 20% 1pct济南 29% 27% 2pct佛山 12% 10% 2pct成都 61% 58% 3pct杭州 69% 63% 6pct南京 24% 12% 12pct东莞 32% 25%-30% 回升
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E X P E C T A T I O N疫情致区域分化加剧，长三角高位回落，4月同比降69%跌幅再扩大11个百分点粤港澳 1中西部13长三角12环渤海19图：四大区域2022年以来受疫情影响静态管控城市数量（单位：个）-69%-63%-50%-70%-50%-30%-10%10%30%50%长三角20城 环渤海12城 中西部12城 粤港澳大湾区9城图：2021年4月-2022年4月四大区域商品住宅成交面积同比增速（单位：%地区 2022年1-2月同比 2022年3-4月同比 变化 2022年前4月同比20个长三角 -49% -63% -13% -57%12个中西部 -43% -58% -15% -52%9个粤港澳 -51% -49% 2% -50%12个环渤海 -34% -54% -20% -46%总计 -46% -58% -12% -53%表：2022年前4月四大区域商品住宅成交面积同比增速变化（单位：%）数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
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E X P E C T A T I O N长三角、大湾区市场复苏进程被疫情打断，新盘去化率、客户到访和转化走低数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：宁波历月新盘推售套数及去化率（单位：套）47%27%0%20%40%60%80%100%120%01000200030004000500060007000800090002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月推售套数 认购套数 去化率图：深圳历月新盘推售套数及去化率（单位：套）59%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200040006000800010000120002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月推售套数 认购套数 去化率图：长三角部分城市历月客户转化率情况 图：广州、佛山案场客户到访量（单位：组）395352244801000020000300004000050000600007000080000900002022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月广州 佛山✓ 到访量：4月受疫情影响，广州环比下降 50%，佛山环比下降 48%✓ 转化率：广州、佛山均维持在 6%低位7%5%0%5%10%15%20%25%南京 徐州 淮安 宿迁
A N A L Y S I S
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E X P E C T A T I O N环渤海仅北京局部转暖，其余城市仍显冷清图：北京历月新盘推售套数及去化率（单位：套）45%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000推售套数 认购套数 去化率图：青岛历月新盘推售套数及去化率（单位：套）23%0%20%40%60%80%0500100015002000250030002021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年...
篇三：疫情下房产行业发展调研报告
局公布了 2021年一季度的房地产行业宏观数据，其中房地产投资同比增长 0.7% ，商品房销售面积同比下降
13.8% ，销售金额同比下降
22.7% ，基本面持续低迷。
▍ 一季度基本面低谷，疫情更带来新挑战
销售额同比下降 26.2% ，降幅扩大
1-3
月份，商品房销售面积
3.1
亿平米，同比下降
13.8% ， 1-2
月同比下降
9.6% ；商品房销售额
3.0
万亿元，下降
22.7% ， 1-2
月同比下降
19.3% 。单月看，商品房销售面积同比下降
23.2% ，商品房销售额同比下降
26.2% 。
图 1：商品房销售累计同比（%）
图 2：商品房销售单月同比（%）
80
60
40
20
0
-20 销售面积 销售额
80
60
40
20
0
-20 销售面积 销售金额
-40 07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22 -40
国家统计局 注：22 年数据为 1-3 月的数据 国家统计局
从重点城市的推盘和去化节奏看，去化率甚至低于
2014
年的水平。
图 3：重点城市新推盘套数 图 4：重点城市新推盘项目去化率
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 95%
85%
75%
65%
55%
45%
35%
中国指数研究院
中国指数研究院， 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-03 20-05 20-07 20-09 20-11 21-01 21-03 21-05 21-08 21-10 21-12 1402 1408 1502 1508 1602 1608 1702 1708 1802 1808 1902 1908 2002 2008 2102 210814/07 15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01 20/07 21/01 21/07
3 月，新房和二手房成交套数同比降幅有所扩大。我们跟踪的
45
个城市新房成交
20.0
万套，同比下降
41.1% （ 2
月下降
24.7% ）， 17
个城市二手房成交
6.4
万套，同比下降
34.0%
（ 2
月下降
33.2% ）。
图 5：典型城市的新房销售套数及同比
图 6：典型城市的二手房销售套数及同比
新房交易套数 YOY 二手交易量 YOY
400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
我们跟踪的
18
个开发企业
3
月销售额同比下降
45.5% ，一季度下降
42.3% 。企业销售的分化十分明显，高信用公司
3
月的销售降幅是
33.8% ，和
1,2
月是持平的，但是一般信用公司同比下降了
77.2% ，降幅是持续扩大。
表 1：各企业 2022 年 3 月的销售数据：万平米，亿元
公司 1-3 月 3 月 1-3 月 3 月 1-3 月 3 月 1-3 月 3 月
金额 金额 面积 面积 金额同比 金额同比 面积同比 面积同比 碧桂园 1,329 406 1,582 409 -32.7% -46.4% -29.2% -52.2% 万科 A 1,045 399 636 254 -41.8% -36.6% -42.4% -40.8% 融创中国 723 220 546 166 -37.8% -54.0% -29.1% -49.2% 保利发展 907 384 583 247 -27.0% -21.9% -18.9% -17.8% 中海地产 480 224 265 124 -46.3% -42.3% -40.2% -34.5% 绿城中国 373 99 167 38 -44.2% -63.4% -40.5% -70.0% 世茂集团 221 73 137 45 -67.3% -76.0% -64.3% -73.6% 华润置地 459 209 225 87 -32.3% -19.9% -39.7% -39.9% 招商蛇口 474 222 224 108 -34.5% -27.2% -28.7% -23.0% 龙湖集团 370 170 221 101 -38.5% -32.0% -38.1% -30.0% 新城控股 308 116 304 110 -38.0% -43.4% -40.5% -42.6% 金地集团 455 209 190 88 -33.7% -22.6% -36.1% -31.2% 旭辉集团 287 120 188 79 -49.3% -53.8% -44.7% -47.1% 中国金茂 317 147 160 65 -49.6% -34.8% -57.1% -44.2% 中南置地 161 60 127 46 -66.8% -74.7% -63.8% -72.9% 阳光城 139 38 87 22 -71.5% -78.9% -69.9% -77.9% 富力地产 110 19 104 19 -64.0% -81.1% -55.2% -74.6% 荣盛发展 108 18 97 16 -57.6% -86.1% -54.8% -85.6% 合计 8,265 3,133 5,842 2,024 -42.3% -45.5% -39.0% -47.7% 20/01 20/03 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05 21/07 21/09 21/11 22/0120/01 20/03 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05 21/07 21/09 21/11 22/01
CRIC
图 7：高信用和一般信用企业的销售同比情况
高信用企业 一般信用企业
0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% 2021-7月
2021-8月
2021-9月 2021-10月2021-11月2021-12月 2022-1月
2022-2月
2022-3月
疫情的新挑战
如果没有
3
月以来的疫情，我们相信
3
月份就已经是基本面的底部。例如，郑州出台
政策的之后，新房和二手房的销售随即有明显反弹。各类政策多管齐下，已经在
3
月下旬开始营造出更好的购房氛围。
但是， 4
月以来的疫情打破了这一趋势。本轮疫情不仅病例多，而且范围波及广。全国百余个地级市发生疫情，且不少采取静态化管理方式。大量售楼处关闭，一些未被波及的城市，居民购房置业热情也受到影响。
在疫情延续发展，多个城市静态化管理的这段时间，房地产市场基本面很难好转。
图 8：当日新增确证病例
图 9：2021 年春节后郑州各周新房交易套数
4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
01/01 01/08 01/15 01/22 01/29 02/05 02/12 02/19 02/26 03/05 03/12 03/19 03/26 04/02 04/09
图 10：南京新冠肺炎确诊人数（例，左轴）及商品房销售额同比（%，右轴）走势
南京：确诊患者 南京：商品房销售额同比 全国：商品房销售额同比
250
200
150
100
50
0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60
上海是长三角的中心城市，且上海和周边苏州、无锡、嘉兴、宁波等地人流、物流等经济往来紧密。上海和周边区域的疫情，已经对长三角房地产市场造成局部销售停摆的影响。我们认为，长三角区域占比较大的企业，可能受本轮疫情影响更大。
图 11：上海商品房成交面积（平方米）和确诊病例（例）走势
商品房成交面积 新冠肺炎确诊病例
80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0
▍ 政策敏感，是货币敏感还是信用敏感？
L PR
下调空间不大
4 月
20
日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布 ,4
月
20
日贷款市场报价利率 (LPR) 为 :1
年期
LPR
为
3.7%,5
年期以上
LPR
为
4.6% ，没有出现利率下行。展望未来，由于通胀和美联储加息预期等因素，我们相信
LPR
下调的空间确实也不大。
传统上讲，地产开发行业是一个政策敏感的行业，购房需求和企业融资都对利率敏感。2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-03-01 2022-03-03 2022-03-05 2022-03-07 2022-03-09 2022-03-11 2022-03-13 2022-03-15 2022-03-17 2022-03-19 2022-03-21 2022-03-23 2022-03-25 2022-03-27 2022-03-29 2022-03-31 2022-04-02 2022-04-04 2022-04-06 2022-04-08 2022-04-10
的确可能存在市场观点担心，利率下降空间不大，加之地方政策出台迟缓，房地产行业可能面临需求无法复苏的情况。
房地产行业主要是对信用敏感，不是对货币敏感
我们认为， LPR
如果有大比例下调空间，固然可能刺激房地产市场的需求。但当前房地产市场的融资问题，包括按揭贷款定价水平过高，开发企业融资困难等问题，核心困扰并不是
LPR
水平过高，而是在企业融资侧各类准入限制过高，在个人融资端利率定价不符合商业银行对贷款质量市场化判断。
图 12：历史上按揭利率与销售的关系
图 13：新增贷款中房地产贷款占比（亿元）
金融机构:人民币:新增贷款:房地产贷款:累计值 新增贷款中房地产占比
70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
表 2：人民银行对房地产行业的近期表态 一些重要的提法 来源 当前面临矛盾 我们的解读 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例，最低贷款利率要求 支持房地产开发企业合理融资 4 月 18 日，人民银行、外汇局出台 23 条举措 各地房地产需求疲弱，且很多地方存在严格的“四限”政策，首付比例过高，按揭贷款利率过高 这意味着，房价上涨压力普遍不大的大多数非一线城市，首付比例，按揭定价水平都有下降的空间 对于房地产企业融资准入的限制会明显变少（但
同上 存在对房地产企业融资的行政管制 需求 不等于房地产企业融资一定更便利，因为影响融 资的还有市场因素）
金融机构要区分项目风险和企业集团风险 同上，20 日金融支持实体经济座谈会 出现了一些银行拉黑名单的现象，一些困难企业的优质项目，也无法得到融资支持 这意味着，一些困难房企，可能有一部分项目形成资金闭环，在获得开发贷支持的情况下实现尽快开发交付，问题得到缓解。
一些重要的提法 来源 当前面临矛盾 我们的解读 及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响个人住房贷款还款计划 按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 资料来源：中国人民银行
20 日，金融支持实体经济座谈会
同上
疫情影响了居民的还贷能力，也迟滞了居民购房 在资产端定价不稳的情况下，产品并购，尤其是上市企业级别的并购少见。
一部分存量按揭负担可能减轻。长期来看，我们不排除受疫情影响严重的企业获得延迟还款和资金成本优惠方面的政策认同
稳步推进并购，基调延续此前提法
展望未来，我们认为虽然
LPR
并没有大幅下降的空间，但由于宏观经济不确定性增加，各类贷款需求下降，在信贷资源紧张的环境下，原本无法充分融资的行业，其信贷成本可能下降较快。相比起降息而言，我们认为房地产产业链对宽信用更为敏感。
政策空间仍然较大
按揭贷款利率下调的空间仍然很大。人民银行表示，各地按揭贷款利率已经下行了
20到
60
个
BP 。贝壳研究院数据显示，如果按揭贷款利率再下行
50
个
BP ，也不会落到
LPR之下。
图 14：近期的按揭利率走势 图 15：近期按揭平均放款周期
6.2% 6.0% 5.8% 5.6% 5.4% 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 首套 二套
21/10
21/11
21/12
22/01
22/02
22/03
22/04 平均放款周期
80 70 60 50 40 30 20 10 0 21/10
21/11
21/12
22/01
22/02
22/03
22/04
贝壳研究院 资料料来源：贝壳研究院
首付比例下降的空间也不小。绝大多数低线城市还没有达到两成的首付比例，大多数高线城市的首套房首付也在三成以上。
表 3：近期各地首付比例下调情况城市 首付比例下调情况 南宁
已拥有一套住房的，再次购买普通住房商贷最低首付比例由 40%调整为 30% 北海
首套房商贷最低首付比例由 25%调整为 20%防城港
首套房商贷最低首付比例由 25%调整为 20%菏泽
首付比例降至 20%
赣州
部分银行可以降至 20% 重庆
部分银行可以降至 20%
德州
多家银行下调首套首付比例至最低 20%（原为 30%）
昆明 首付 2 成条件放宽至符合首套房资格/月还款不超过收入 50%即可（原仅针对少数优质客户）
“认贷不认房”（有首套住房且无贷款记录首付比例由 4 成降至 3 成），据悉当前仅浦发银行表示 宁波 准备执行，四大行及主流宁波银行暂未调整 温州 首付比例降至 20%
城市 首付比例下调情况 晋中 家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的 20%
四大行下调首套房首付比例至最低 20%（原 30%），但要求是首套房或首次贷款，且对客户资质 南通 要求较高 取消 2 年内限售限制，首套房首付最低 20%（此前普遍 30%），二套房首付最低 30%（此前普遍 宜昌 40%），实施认贷不认房，首套贷款还清、二套按首套政策执行，并定向发放购房补贴 资料来源：各城市政府网站，
目前看，各地也有鼓励加码公积金使用的空间。
表 4：近期各地鼓励公积金使用的政策城市 内容 取消购（建）房公积金提取限制（此前规定提取两次后不再受理），允许职工在提取住房公积金后仍可申请办理住房公积金个 荆门 人贷款（此前为提取和贷款二选一），实施异地缴存互认贷款政策。
发布公积金新政，针对首次使用公积金贷款购买首套住房，贷款额度计算倍数由 10 倍调整为 15 倍，引进人才和新就业大学生 湖州 贷款额度可上浮 30%。
优化住房公积金购房提取、并降低公积金首付比例。满足条件的购房职工（含共有产权人）可先申请提取本人及其配偶账户内 南平 的住房公积金，用于补充购房首付款；购买新房第二次使用住房公积金个人住房贷款首付比例由 40%下调为 30%。
甘肃 单身缴存职工 50 万元调整为 60 万元，已婚缴存职工 60 万元调整为 70 万元。此前兰州新政已提高公积金额度到该水平台州 三孩家庭首房首贷最高额度上浮 20%，上浮后单方最高 36 万元，夫妻双方最高 60 万元。
针对申请公积金贷款购买首套自住住房职工，最高额度单身缴存职工 25 万元调整为 35 万元，已婚缴存职工 50 万元调整为 70 丽水 万元，且最低首付 20%。此外，公积金期限由“最长不超过 20 年”调整为“最长不超过 30 年”。
针对申请公积金贷款购买首套自住住房职工，最高额度单身缴存职工 40 万元调整为 60 万元，已婚缴存职工 60 万元调整为 80 鹰潭 万元，且...
篇四：疫情下房产行业发展调研报告
/p>疫情对房地产市场的影响
2
调研说明：
为预判疫情对房地产市场的影响，我们非常荣幸邀请到了 50名来自国内宏观经济领域、房地产领域、金融领域、学术领域等权威专家参与问卷调查，形成了《地产专家 50 人调研报告：疫情对房地产市场的影响》。本报告与《3000 消费者∣疫情影响置业信心调查》、《500 经理人∣疫情影响市场及企业调查》、《1000 经纪人∣疫情下的现状及预期调查》共同组成此次疫情影响的系列调查报告。本报告将 50 名专家相关意见进行系统汇总，总结形成预判行业发展的以下观点，供行业和社会各界参考：
核心观点：
1、疫情对服务业影响明显，短期对整个经济影响面大，企稳的时间可能会有所延后。57%的专家认为我国 GDP 一二季度增速将呈现同比下滑的态势，三季度整体企稳。
2、相较 2003 年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同，其影响可能更大。75%的专家认为对比 2003 年的“非典”，此次疫情对楼市的抑制作用更加明显，仅有 7%的专家认为抑制作用低于“非典”。
3、2020 年楼市发展的整体基调较 2019 年稳中略带悲观。有 52%的专家对2020 年楼市发展的整体态度与 2019 年基本没有变化，这表明专家认为此次疫情的影响虽然短期较大，但全年来看仍然是在可控的范围内。但值得注意的是，仍然有 38%的专家对 2020 年楼市的态度较 2019 年悲观。
3 4、2020 年全国新房销售面积同比下降 10%左右，一季度下降幅度更大。28%的专家认为全年新房销售规模下降 10%以内，72%的专家认为疫情对全年新房规模的影响可能超过 10%，专家普遍预判销售受到的波及可能达到 10%甚至更大。
5、2020 年新房价格走势缺乏上行动力。86%的专家认为受此次疫情影响，2020 年全国新建商品住宅价格整体走势整体将以下跌为主，只有 14%的专家认为与去年基本持平，0%的专家认为房价会较去年上涨。
6、全国供地总量仍将较去年稳中有升，但疫情严重区有可能呈现稳中有降的态势。38%的专家认为受疫情影响 2020 年全国供地总量与去年基本持平，28%的专家认为较去年提升，整体呈现稳中有升的态势。而对于疫情严重区来说，55%的专家认为 2020 年全国供地总量相比去年可能下降，供地总量呈现稳中有降的态势。
7、疫情期间放慢供地，疫情控制后政府将加速供地，疫情控制期间、之后的一段时间均是较好的拿地窗口期。72%的专家认为此次疫情将明显改变政府整体的供地节奏，疫情期间放慢供地，疫情控制后加速供地。
8、相比 2019 年，2020 年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间。96%的专家认为受疫情影响2020年整体的货币金融政策相较于2019年有进一步宽松的空间。80%的专家认为 2020 年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松。75%的专家认为，2020 年楼市调控政策整体将在现有政策基础上有所宽松，但不改“房住不炒”定位。
4
1 9、融资支持是确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心。59%的专家认为，融资支持是当前及未来一段时期，确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心，其重要程度要超过短期的营销创新。
10、企业需更加重视构建面对重大事件发生时的立体化防御体系。企业只有从产品、服务、投资、财务、营销、融资、运营等方面都具备对重大事件的防御能力，才能回避每一次危机带来的生存风险，把握住每一次危机带来的发展机遇。
报告正文：
调查结果显示，有 57%的专家认为我国 GDP 一二季度增速将呈现同比下滑的态势，三季度整体企稳，整个经济企稳的时间可能会有所延后。这主要是由于当前的经济结构与 2003 年发生了较大的不同。在此次疫情中，餐饮、旅游、住宿、交通运输业受到的冲击是最明显的，特别是餐饮、旅游业。这些行业都是生产、生活中的重要服务者，对推动消费至关重要。目前，我国的服务业比重已经从 2003年的不足 40%，提升到了 2019 年的 54%，疫情的出现无疑对拉动经济增长的核心动力产生了重要的影响。
疫情对服务业影响明显，短期对整个经济影响面大，企稳的时间可能会有所延后
5
2
调查结果显示，有 75%的专家认为对比 2003 年的“非典”，此次疫情对楼市的抑制作用更加明显，仅有 7%的专家认为抑制作用低于“非典”。确实，两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异。从 对 SARS 的复盘来看，当年疫情对经济、全国楼市、疫情比较重的区域的影响，无论是调整的深度还是调整的时间都相对较小。但现阶段我国宏观环境和房地产市场特点都和 2003 年有着明显不同。宏观经济方面，2003 年我国经济处于高速发展期，国内国际环境相对有利于经济的快速恢复。楼市发展所处阶段方面，当前市场供需规模更大且正处于调整29%57%14%4%一季度增速下滑二季度企稳 一二季度增速下滑三季度企稳 前三季度增速下滑四季度企稳 各季度均下滑由于此次疫情出现，您认为今年各季度GDP走势如何？餐饮 旅游 住宿 交通运输业 外贸 房地产 其他您认为哪个行业受此次疫情的影响程度更大？相较 3 2003 年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同，其影响可能更大
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3 周期内，本身就存在下行压力，再加上企业规模巨大，整体的杠杆率水平较之前明显提高，销售回款的阶段性“冰封”都将进一步放大了此次疫情对行业的连锁性影响。
调查结果显示，有 52%的专家对 2020 年楼市发展整体态度与 2019 年基本没有变化，这表明专家认为此次疫情对楼市的影响虽然短期较大，但全年来看仍然是在可控范围内，特别是疫情过后需求将得到较好恢复。但值得注意的是，仍然有38%的专家对2020年的态度较2019年悲观。综合来看，50名地产专家2020年的楼市态度较 2019 年整体体现出一种稳中略带悲观的基调。中指认为，新疫情对楼市短期影响较大，但疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现明显回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度。然而目前需求只是延后并不会消失，后期供应也可7%79%7%11%低于“非典” 高于“非典” 和“非典”差不多 不了解对比2003年的“非典”，您认为此次疫情对楼市的抑制作用如何？0 2020 年楼市发展的整体基调较 9 2019 年稳中略带悲观
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4 以快速跟上，二季度后随着市场各方预期的平稳，市场供需整体也会逐渐恢复。
调查结果显示，约有 28%的专家认为全年新房销售规模下降 10%以内，而有72%的专家认为，疫情对全年新房规模的影响可能超过 10%，仅有 7%的专家认为全年新房成交规模较去年增长。总体来看，专家普遍预判销售受到的波及可能达到 10%甚至更大。中指认为，在没有受疫情影响的情况下，对 2020 年交易量的预判是 5%到 6%的回落区间，在考虑进了疫情影响后，同比大概下降7.0%~8.5%。
7%38%52%3%更加乐观 更加悲观 基本没有变化 其他与2019年相比，您对2020年楼市的态度28%62%0%7%3%下降10%以内 下降超过10% 增长10%以内 增长超过10% 与去年同期基本持平与去年相比，您预计2020 年全国新建商品房销售规模变化情况如何？下降10%以内 下降超过10% 增长10%以内 增长超过10% 与去年同期基本持平0 2020 年全国新房销售面积同比下降 10% 左右，一季度下降幅度更大
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调查结果显示，有 86%的专家认为受此次疫情影响，2020 年全国新建商品住宅价格整体走势整体将是下跌的，只有 14%的专家认为与去年基本持平，0%的专家认为房价会较去年上涨。因此，虽然房地产市场有望于下半年企稳向好，但由于收入各方面的预期很难短时间向好，房地产企业仍应在疫情恢复期加大促销力度，加快回款，缓解现金流压力。总体来看，未来一段时期（至少上半年）供应端有加快出货回笼资金的需求，需求端有投入工作恢复生产的需要，在没有强政策刺激的前提下，整体新房价格的走势仍缺乏上行动力。企业应提前制定疫情过后的营销策略，我们认为疫情过后会有企业准备一些价格策略，包括促销、价格调整等，除疫区之外还有一些三四线城市，由于返乡置业受到大的波及，未来价格战会更激烈。
17%83%0% 0% 0%下降10%以内 下降超过10% 增长10%以内 增长超过10% 与去年同期基本持平与去年同期相比，您预计今年一季度全国新建商品房销售规模变化情况如何？0 2020 年新房价格走势缺乏上行动力
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调查结果显示，有 38%的专家认为受疫情影响，2020 年全国供地总量将与去年基本持平，有 28%的专家认为较去年提升。综合来看，50 名地产专家认为 2020年全国层面的供地总量将呈稳中有升的态势。而对于疫情严重区来说，有 55%的专家认为 2020 年供地总量相比去年下降，供地总量将呈现稳中有降的态势。这可能是由于专家们考虑了相较其他地区，疫情严重地区在影响程度和影响周期方面对全年供地总量的抑制将更加明显。
7%28%31%21%14%0%下跌1%以内 下跌1%~3% 下跌3%~5% 下跌5%以上 与去年基本持平 上涨您认为受此次疫情影响，2020年全国新建商品住宅价格整体走势如何？28% 28%38%3%较去年下降 较去年提升 与去年基本持平 不清楚就全国整体而言，您认为此次疫情对政府供地总量会带来哪些影响？全国 供地总量仍将较去年稳中有升，但疫情严重区可能呈现稳中有降的态势
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从全年政府供地节奏来看，有 72%的专家认为此次疫情将明显改变政府整体的供地节奏，疫情期间放慢供地，疫情控制后加速供地。从以往的推地节奏来看，上半年政府供地往往未达供地计划的一半，而下半年集中推地，全年的供地节奏具有明显的季节性特征。此次疫情的出现，政府上半年的供地计划将大受影响，加上疫情期的减税、公共财政支出大幅增长等情况，疫情期过后确实存在加速供地的可能。而从企业的情况来看，受此次疫情的影响，有些企业投资信心是不足的，目前营销放缓，很多快周转企业可用于拿地的资金就会比较紧张，因此不得不对投资的规模和节奏进行更加审慎的管控。那么，这就给一部分现金流充沛的企业或融资优势明显的企业提供了增加土地储备的绝佳机会。
55%14%24%7%较去年下降 较去年提升 与去年基本持平 不清楚就疫情严重区而言，您认为此次疫情对当地政府供地总量会带来哪些影响？疫情期间放慢供地，疫情控制后政府将加速供地，疫情控制期间、之后均是较好的拿地窗口期
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从总体的金融政策来看，调查结果显示，有 96%的专家认为受疫情影响，2020年整体的货币金融政策相较于 2019 年有进一步宽松的空间。从实际的政策动态也印证了这点，2 月，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，重点是加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕，进一步强化金融对疫情防控工作的支持，维护经济稳定发展大局。
从房地产融资政策来看，调查结果显示，有接近 80%的专家认为，面对新的72%21%0%3% 3%疫情期放慢疫情后加速 疫情期和疫情后均放慢 疫情期和疫情后均加速 受疫情影响不明显 不清楚您认为此次疫情对政府整体的供地节奏会带来哪些影响？3%97%0% 0% 0%保持与2019同等力度 较2019进一步宽松 在2019力度上有所收紧 受疫情影响不明显 不清楚受疫情影响，您如何看待2020年整体的货币金融政策走向?相比 9 2019 年，0 2020 年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的可能
12 环境，2020 年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松，没有专家认为房地产融资政策会进一步收紧。中指认为，随着当前行业销售开始逐步下行，叠加疫情突然出现，2020 年上半年房地产企业流动性将面临挑战，在大的金融政策进一步宽松的基调下，未来针对房地产企业融资继续收紧的可能性不大，房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。从具体的融资渠道来看，从过去以往的经验来看，都是疫情会利好债市，因此现阶段无论从境外和内发债都有一轮机会。企业可以借助一季度、二季度窗口，对公司债，海外债有一个安排，积极抓住上半年的融资窗口期。同时，疫情比较严重的地区企业也应把握疫区金融政策支持下的融资机会。
从楼市调控政策来看，调查结果显示，有接近 75%的专家认为，面对新的环境，2020 年楼市调控政策整体将在现有基础上有所宽松。但同时也有 20%的专家认为楼市调控政策将继续保持目前的状态。值得注意的是，均没有专家认为楼市调控政策会进一步收紧，或者全面宽松。综合来看，当前我国房地产行业管理政策经验已较为丰富，能够及时应对新的形势。我们认为，2020 年“因城施策”仍将是行业调控主基调，本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，但整体不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。
7%79%0%3%10%0%保持现有态势 在现有强度上有所宽松 进一步收紧 全面放宽 受疫情影响不明显 不清楚面对新的环境，您如何看待2020年上半年房地产融资政策的走向？
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调查结果显示，约 59%的专家认为，融资支持是当前及未来一段时期，确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心，其重要程度要超过短期的营销创新。从近期开发商要防范的风险来看，排在前两位分别与资金的收支有关，一个是销售停滞影响现金流，一个是到期债务偿还进一步施压现金流。因此，如果一段时期内房企的资金有出无进或者出的多进的少，就需要进一步的融资支持。从整个行业的情况来看，当前部分房企采取了快周转策略，资金回笼受限将对这类企业带来更大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。
21%76%0% ...
篇五：疫情下房产行业发展调研报告
/p>新冠疫情影响下房地产行业的发展机遇 与核心资产投资机会
摘 要 自新中国成立以来，房地产行业作为事关中国国民经济和民生的重要话题，一直受到人民的广泛关注。2019年末，中国爆发了新冠肺炎疫情，房地产行业受到了比较严重的影响。但是，有关房地产金融的政策在持续颁布，政府也在时刻关注并解决相关问题。在当前复杂严峻局势下，构建国际、国内相互促进的双循环新发展格局，中国经济或将面临诸多机遇与挑战，房地产行业又有了新的波动和发展点。可以预见，新冠疫情将会持续影响中国经济， 中国的房地产行业将会进入一个震荡调整的阶段。如何在特殊时期对我国的房产行业进行准确的把握，并有效预 测，抓住发展机会，是值得深入研究的问题。同时，如何在这段非常时期里实现高效投资，实现不动资产的保值和增值，也是许多学者十分关心的内容。因此，本文就发展机遇与投资机会两方面，对我国的房地产金融展开分析。关键词：新冠疫情，房地产行业，发展机遇，投资机会 The development of real estate and the investment opportunity of core asset under the COVID-19 Abstract Since the founding of china,real estate has been giving extensive attention as the important topic about chinese national economy and people’s livelihood.At the end of 2019,there was an outbreak of COVID-19 in china and real estate has been seriously impacted.However,the government constantly pays attention to and solves the relative problems,issues policies on real estate finance. We will foster a pattern of mutually reinforcing and circular development through domestic and international in the current complex situation.Chinese economy will face lots of chance and challenges,and real estate will have new point of fluctuation and development.Predictably,COVID-19 will continue influence Chinese economy,and chinese real estate is going to be in a phase of shock adjustment.So ,it’s a worthy problem to study further that how to accurately grasp in special times, predict validly and grasp the development opportunity.Meanwhile,how to realize efficient investment and realize the preservation and appreciation of real estate is the content which many scholars very concerned about.Therefore,this thesis analyze chinese real estate about development opportunity and investment opportunity. Key Words：COVID-19; real estate; development opportunity; investment opportunity 目 录 摘 要ⅰ Abstractⅱ 第一章 引 言1 1.1 研究背景与意义1 1.2 文献综述1 1.2.1 分析框架构建1 1.2.2 挑战与机遇分析2 1.2.3 投资机会分析2 1.3 本文的研究方法 2 1.4 本文的创新与不足之处3 第二章 新冠疫情下房地产行业的现状4 2.1 宏观经济4 2.1.1 新冠疫情下的中国经济4 2.1.2 新冠疫情下的相关政策4 2.2 房地产行业5 2.2.1 房地产行业发展概况5
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2.2.2 房地产行业当前现状5 2.2.3 房地产行业发展预测6 第三章 新冠疫情下房地产行业的发展机遇7 3.1 新房市场7 3.2 二手房市场8 3.3 商业地产10 3.4 发展机遇展望11 第四章 新冠疫情下的核心资产投资机会 13 4.1 投资的影响因素13 4.2 投资的形式与方法14 4.3 疫情下的房产投资15 第五章 总结与展望 17 5.1 总结17 5.2 研究不足与展望17 参考文献18 致谢19 第一章 引 言 1.1 研究背景与意义
2019年12月，新型冠状病毒在中国爆发，逐渐在世界范围内形成了一场声势浩大的疫情，影响着人民生活的方 方面面。截至到2021年5月份，疫情所带来的影响在国外还在持续发酵。而在中国，得益于政府的严格管控，疫情的影响小了许多，但任然是一场持久战。基于国内新冠疫情在短期内得到了较好的控制，中国经济长期向好的基本面未变，经济增长中枢任然处于稳定运行态势。此外，党中央提出了双循环的经济格局，有助于中国优化产业结构和供应链结构。在当前复杂严峻局势下，构建国际、国内相互促进的双循环新发展格局，中国经济或将面临诸多机遇与挑战。
房地产行业作为中国经济的支柱性产业之一，对中国经济影响深远。准确的分析并付诸实践，有利于房地产行业在当前的经济背景下，实现在这段非常时期的平稳发展；有利于中国经济的健康发展，通过房地产这根“支柱” 来带动经济活动的正常开展，从而发挥房地产的支撑作用；还有利于资产的保值增值，作为一项可以很好保值增值价值的资产，房产具有较高的投资价值。
1.2 文献综述 1.2.1 分析框架构建 高波（2015）从整体金融体系出发，以房地产金融市场运行为主线，按照"房地产金融基本原理--房地产金融市场和金融中介--房地产金融工具--房地产金融市场风险管理和金融监管--金融变量与房地产市场"这一线索构建逻辑结构，探讨了房地产金融工具的理论和实务、房地产金融市场的风险管理和金融监管、金融变量冲击对房地产市场的影响等方面的问题。
任泽平（2017）对过去十年的房地产做了深入的研究总结，对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等做了详细的解释与分析，建立起分析房地产周期的逻辑框架。作者提供了一个严谨的分析框架， 期望做到很好的解释过去和推测未来。正合奇胜（2019）主要针对核心资产投资机会，研究大型实战案例解读投资理念和方法是如何具体运用，并取得丰厚回报，从而对房地产行业的投资机会进行分析和解读。
1.2.2 挑战与机遇分析 刘彦（2020）首先分析了我国房地产经济的现状，主要有发展速度飞快、刚性需求不稳定、市场发展不健全的问题。接着预测了房地产经济的未来发展，得出我国房地产将进一步趋于成熟和发展前景光明的结论。
梁红和张宇（2020）同样审视了我国房地产金融体系，提出了当前的三大矛盾和三大短板，期望从房地产金融发展改革的方向来解决当前存在的问题。总体来说我国并未从根本上解决长期趋势性压力，同时在一些关键内需领域缺少高质量方案。对于新冠疫情的冲击，政府要适时适度调节各项房地产相关政策，提出合理的解决措施。
楼兰(2020)提出中国房地产发展有三个阶段，而目前及以后我国将处于管理红利时代。在稳中求进的发展过程中，房地产行业出现了明显分化并进入存量化和高质量发展阶段。以2008年美国的次贷危机为鉴，中国银保监会将严防房地产泡沫，针对这样的背景下高负债率房企将面临更多挑战，低负债率和管理更高效的房企则迎来发展机会 。
3
亢舒（2020）则对于“十四五”规划建议中的“房住不炒”提出对该行业的看法。“住房不炒”作为一项长期政策，有助于房地产行业长期平稳运行、健康发展。此外，该政策也意味着之前的某些投资机遇可能不会逐渐消 失。
1.2.3 投资机会分析 总体来说，与国外发达国家相比，我国的房地产行业乃至金融体系还没有达到完全成熟的状态，还具有很大的发展空间和投资价值。林增梅（2020）从房地产全面预算管理角度提供了启示，全面预算管理有效的公司可以提高财务风险管理质量和成本管理水平，从而具有较高的投资价值。
王守波（2020）探讨了当前紧缩的房地产宏观调控对企业房地产投资带来的风险，还选取了宏观环境、市场环境、企业内部经营决策三个方面进行分析，预测未来房地产投资的机遇，并为房地产企业如何降低企业投资风险提供了建议。
最后对文章进行精炼总结，基于以前未有过的新冠疫情，房地产行业该如何发展、怎样投资，文章会给出相应的分析和观点见解。
1.3 本文的研究方法 （1）宏观分析与微观分析相结合的研究方法。宏观经济方面，在第二章新冠疫情下房地产行业的现状中，从新冠疫情下的中国经济和相关政策两个角度入手，分析了与房产相关的宏观经济概况。又从房产行业的发展概况、当前现状、发展预测三个角度入手，分析了房产的行业概况。在微观经济方面，在第三章新冠疫情下房地产行业的发展机遇中，分成了新房市场、二手房市场和商业地产三个房地产的主要领域进行了分析。
（2）数据分析法。在第三章新冠疫情下房地产行业的发展机遇中，对于新房市场搜集了重点城市新房成交面积、全国土地购置面积及同比增速和房地产开发投资及同比增速的相关数据，对于二手房市场搜集了2020年全国二手房找房热度月度走势和2020年年经纪人信心指数，对于商业地产搜集了有关办公楼的数据、三十个城市的写字楼租金指数和商业营业用房的有关数据，基于以上数据进行定量分析。
1.4 本文的创新与不足 本文的创新之处是在于新冠疫情的全球背景下研究，当中的许多问题是前所未有，无法参考与借鉴的。具体包括两个方面，第一个方面就是房地产行业中的发展机遇在这个特殊的大环境下，有着新的状态与趋势，当中的许多因素与问题都是值得深入发掘、细致研究的。第二个方面就是如何在该环境下进行合理、适度的投资，使资产不缩水，达到保值与增值的投资效果，这就需要仔细辨别合理的投资项目。
不足之处是许多宏观方面的数据不健全、不精细的问题，导致分析受限。还有其他相关数据也不能达到百分之百精确，因此缺乏一定的说服力，研究结果具有不准确性。许多问题与因素可能会分析不到位，分析受限。
第二章 新冠疫情下房地产行业的现状 2.1 宏观经济 2.1.1 新冠疫情下的中国经济 第一，中国的经济转型待进一步推进。2020年初，突如其来的疫情给中国各方各面都造成了前所未有的冲击， 进而导致世界经济严重衰退，产业链供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，中国经济面临的不稳定不确定因素显著增多。可喜的是，国内新冠肺炎疫情在短期内得到了较好的控制，中国经济的长期增长中枢仍然处于稳定运行通道 。党中央提出的双循环格局，有助于促进中国经济转型，但制约双循环格局构建的不确定性因素较多。一是在经济增长方面，虽然近年来中国的外贸依存度在持续走低，但与发达国际相比我国对国际市场的依赖程度仍然很高。二是在国际收支方面，双循环格局的构建过程中，出口增加和进口降低将会成为趋势，但实际情况是出口下降存在理论下限，而且出口降幅将会制约进口增长。三是在就业方面，中国出口贸易链上的民营企业对就业的贡献举足轻 重，内循环为主体的新发展格局形成后，外贸企业经营或将承压，对就业的冲击不容小觑。
第二，中国的经济发展基本面保持长期向好，新冠疫情大的冲击和影响已经过去，中国经济目前呈现出复苏态势。具体表现在新动能的经济支撑作用明显，经济修复带动居民收入提高，工业生产已基本恢复正常水平，以及企业销售收入增速逐季回升。同时，投资和消费将起着拉动作用，带动经济逐步回升。而在众多投资中，房地产投资有着较强的韧性，仍将处于高位，固定资产投资也仍然处于增长状态。通过对2020年土地成交价款增速的回升可以进行合理预测，虽然融资政策收紧，房地产投资的增速不会出现大幅的下滑。
2.1.2 新冠疫情下的相关政策 为了应对新冠疫情带来的冲击，政府也出台了多项房地产的政策，来缓解疫情给该行业以及民生所带来的不利影响。首先，住建部在2020年九月份公布了在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水
4
平。对于住房制度来说，坚持租购并举，稳定发展住房租赁市场，不仅可以避免房地产市场大起大落，而且还是房地产长效调控的政策之一。
其次，管控二手房价格或成新趋势。许多热点城市紧急升级调控，发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。明确提出严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，对存在发布虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的中介机构及从业人员，将依法依规处理。该项处理办法可以有效抑制房价的非理性增长，防止泡沫性过度，利于房地产市场的有序发展。
2.2 房地产行业 2.2.1 房地产行业发展概况 在建国初，受长期计划经济体制的影响，我国在房地产市场发展的领域内，几乎在三十年里都处于停滞状态。在改革开放后，我国关于房地产的研究与经营等活动才开始慢慢展开。在1998年，我国开始进行住房制度改革，从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接，停止住房实物分配等相关措施，开启了我国房地产市场有序发展的大门。自此以后，我国的房地产市场飞速发展，为我国经济更快更好发 展添油助力，并发展成我国国民经济的支柱性产业。而房产作为人民百姓的刚性需求，从开始发展，到今天的发展局面，到可预见的将来，都是我国经济发展的重要组成部分。
2.2.2 房地产行业发展现状 首先，我国的房地产经济发展迅速。随着我国经济水平及各方面的条件设施的发展，城市化显著提升，出现了农村人口向城市流动、不发达城市人口向发达城市流动的现象。因此，对于住房的需求就大大增加了。与此同时， 我国也在逐步形成更加完备的住房体系，许多原有的房产已经不能满足广大人民的需要了。在房地产经营的过程 中，存在着大量的利润，导致从事房地产行业的人越来越多，极大的促进了房地产经济的发展。与此同时，政府缺乏相应的监督，造成了近...
篇六：疫情下房产行业发展调研报告
对房地产业影响：短期冲击明显，二季度逐步恢复，中长期大势未变
万万想不到，鼠年的第一篇文章会以“新冠”疫情（即新型冠状病毒 2019-nCoV）开篇。由于疫情快速演化到全国层面，政府防控力度大大超出以往，形势十分严峻。在史上最长的假期
中，相信大家跟我们一样，不断通过各种渠道获得信息，在感叹病毒可怕的同时，又因各种官媒
之外的自媒体或微信群信息，心理压力进一步加大。
2 月 3 日，鼠年首个交易日，A 股上演创纪录一幕：逾 3000 股开盘跌停，沪指跌 7.72%。
这与比尔盖茨在 1995 年出版的《未来之路》中说的一句话非常契合，送给大家：
我们总是高估未来两年（可理解为 “ 短期 ” ）的变化，却低估未来十年（可理解为 “ 中长期 ” ）的变革。
相比中长期的变化，大众总是更加关注短期感受（春节宅在家有充足时间关注新冠疫情，更放大了这种感受）。在不断上升的病例数时，由于多数自媒体、公众号“语不惊人死不休”，导致社会公众高估短期冲击的可能性很大。
不积跬步无以至千里，与其关注疫情的短期冲击，不如 专 注
于我们能做什么，将对未来的预期转化每一日、每一刻的行动，否则将如盖茨所说 “ 陷入无所作
为的窘境 ” 。
特别说明：由于疫情事关重大，本文不就病毒相关的医疗问题详细分析，相关数据和信息来 自 政
府发布和相关主流媒体，并尽可能多方验证。
如果新冠病毒真的如此可怕，类似毁灭地球这样的超预期事件发生，对本文的读者而言，中
国——我们脚下的土地，是绝大多数人最好的去处。
有人是 “ 贫贱不能移 ” ，也有人是 “ 贫贱不 能 移
（民）
” ，有的人是因疫情防控 “ 无法移（隔离）
” 。
面对疫情，让我们一起为中国加油，为武汉加油。
一、行业影响：短期冲击明显，但无需过度悲观
1. 疫情走势：新增病例有望快速见顶，一季度负面影响大
疫情对宏观经济的影响取决于病毒自身特点、政府应对措施、经济所处阶段等多方面的因素。相比 2003 年SARS，新冠病毒本身传染性强但强度较低，疫情覆盖省市更多，中央及各地政府应对措施力度大，并首次采用封城等方式大幅改变短期人口流动。假期延长在控制疫情的同
时，同时还会导致节后返程高峰趋缓、开复工周期延长等诸多负面影响，生产、消费等经济活动
受到更严重的负面影响，因此 2020 年新冠疫情对经济将带来更加严重的短期冲击。
综合疫情相关信息和有关医疗专家的分析，考虑到返程高峰延迟、新冠传染性更强但潜伏期
长于SARS 、治愈有待时日等因素，我们对疫情未来走势假设如下：新增病例的高峰期在 2 月上 网址：
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旬出现，随后新增病例开始下降，疫情进入消退期并在 3 月得到明显控制，社会秩序将从二季度全面恢复。湖北作为最严重地区，疫情的直接影响可能延续到二季度。
2. 以史为鉴：2003 年SARS 疫情关键时间点和主要启示
首先， 中央全力介入后的
1-2 个月疫情得到控制，对经济和相关行业的影响主要在二季度
（本次发生在春节所在的一季度，疫情演变和经济影响会有所不同），2003 年非典疫情最严峻 的 时期是
2003 年的
3 月-5 月，2003 年
4 月中旬中央强力介入后（卫生部长、北京市市长同时被撤），新增病例不到半个月就冲顶回落，5 月底新增病例降至个位数，6 月 WHO 将北京从疫区中 剔除，即控制措施从严到取得成效大约
1-2 个月。
其次，与新冠病毒相比，SARS 病例覆盖省市相对较少，最主要的是广东、北京及香港地区，北京、广东和香港等少数地区（另有山西、内蒙古、河北、天津等四省市病例数超过 100人， 六省市病例数合计占大陆地区 96.8%，其他省份病例数均不足 50 人，合计占比 3.2%），长三角 地区和中部地区受影响较小；但本次新冠疫情，发源地为九省通衢的湖北武汉，目前影响最大的
是浙江（当地温州市为湖北省外案例最多的城市）；武汉更广的地域联动性给疫情防控带来极大
挑战。
2003 年 SARS 疫情在中央出手后
1-2 月即得到明显控制，更重要的是中国经济正处在工业化、城镇化的前期，经济增速处于上行周期，持续时间短政策调整和应对空间更大，好比年轻人 得 流
感一般不会带来什么严重问题，当年的疫情影响非常小。
2003 年，GDP 下行在二季度（一两个月）非常明显，但随后明显好转，且体现出较好的韧性。2003 年全国GDP 仅为 13.74 万亿元，其中二季度GDP 增速从一季度的 11.1%减速到9.1%，降幅为 2 个百分点，第二、三产业增速的降幅都在 2%左右，但全年GDP 增速达 10.0%，总体呈现上升势头。通过投资、消费、出口等多方面的数据来看，当月社会消费品零售总额从之前的 10%左右下滑到 5%以内但很快恢复，固定资产投资增速基本稳定在 30%以上，由于加入WTO 的滞后影响，对外贸易态势总体良好，出口增速并未产生显著变化。
具体到不同区域，2003 年SARS 疫情主要发生在广东（起源地，除中国香港地区外对周边其他省市影响较小）、北京及其周边的河北、山西等地，广东、北京两省市占中国大陆地区病例 数
7 5 %占比为，前六名省市病例数占比为
96.8% ，这些省市的商 品房销售面积和金额占全国比重分别 为
22.5% 和
29.4% ，因而其影响范围相对较小。
3. 经济层面：一季度下行风险大，有望在二季度逐步缓解
建诚晟业预计，2020 年春运回程时间可能比以往延长约半个月到
1 个月（与新冠病毒疫情 对 应的最长
14 天潜伏期较为一致）。严厉的人口流动管控措施将明显延缓春运回程，疫情带来
的心理冲击甚至可能导致农民工等流动性更强的群体放弃外出打工计划。
这将大大延后节后劳动
密集型产业的开复工日期，整个 1-2 月制造业等相关产业出现明显下滑将是大概率事件。
2020 年新冠疫情影响区域范围更广、政府应急措施力度更大，加上目前消费对经济增长的贡献率总量明显高过投资，春节相关的节庆、旅游等相关消费等因疫情受到明显控制，各企业特 别 是
制造业、建筑业等相关领域开复工严重依赖流动人口（外来务工人员），疫情延长将对一季度甚
至全年经济将带来显著负面影响。
建诚晟业预计，2020 年一季度GDP 增速在上一季度
6% 的基础上下滑约
2 个百分点，即4%左右。疫情最为严重的湖北，由于控制措施更严（封城等），经济受到的冲击更加明显，可能出现单季度GDP 下降，全年GDP 增速也不乐观（湖北 2019 年 GDP4.6 万亿元，在各省中排名第 7 位，武汉约 1.5 万亿元，在各城市中排名第 9 位）。
如果疫情能够在一季度得到明显控制，隔离相关举措有望随之逐步淡去（比如大型公众活动放开，餐饮、商贸、旅游、酒店等相关领域逐步恢复），WHO 有可能在此期间将新冠疫情不再列入PHEIC（1 月 30 日发布时表示将在 3 个月后重新审视该事件），疫情对经济的负面影响有望在二季度逐渐消失。
随着各项金融财税政策应对疫情逐渐生效（央行、银保监已出台相关金融
举措，江苏等地已开始通过减税、降税等方式促进经济发展），二季度开始各项指标有望逐步恢 复
到正常水平。
2020 年疫情对房地产市场的影响范围更广，将给全国销售数据带来不利影响。从GDP 和商品房销售来看，2020 年病例数最多的十五省市GDP 占全国比重为 68.9%（2003 年SARS 病例数超过 100 的六个省市占比 25.9%）。由于新冠疫情更多覆盖到房地产市场更多发达、房价
更高的东中部省市，十五省市的商品房销售金额和面积占比分别为 80.4%和 76.3%，高于GDP 占比约 10 个百分点（2003 年 SARS 病例数超过 100 的六个省市占比分别为 29.4%和22.5%）。
4. 房地产业：一季度销售显著下滑，疫情结束后将恢复性增长，全年不悲观
2020 年
1 月初（疫情全面爆发前），建诚晟业发布 “2020 年房地产行业十大预判 ” （详见 相 关报告）：
该报告在传统的供需分析框架基础上，将视角拓展至房地产开发企业的主观能动性，从
房企的意愿、能力以及面临的环境等方面，综合判断市场发展方向：预计 2020 年全国商品房销售金额小幅增长 5.4%，商品房销售面积微跌 1.0%，商品房销售均价结构性上涨 6.5%。
暂停售楼处和相关隔离举措，短期内将给房地产销售带来显著不利影响。预计
1-2 月甚至一 季 度的全国房地产销售将显著下降（ 预计平均降幅超过
30% ），湖北、武汉等疫情严重的地区降幅将超过
50% 。
建诚晟业认为，新冠疫情作为突发性事件，只要及时控制，对房地产市场的影响是阶段性而 不
是根本性的。房地产市场需求取决于“人口、货币”等根本性因素。随着疫情逐步被控制，全 国范围内社会经济秩序和人民生活将恢复正常，住房需求也将逐步恢复到合理正常水平。
另一方面，出于稳经济和全面建设小康社会等方面的要求 1 ，作为对冲疫情对经济冲击的重要手段，中央政府会陆续出台促进社会投资和居民消费的政策，相关货币政策放松、信贷投放力
度加大是可预期的。房地产市场作为经济的压舱石，地方政府因城施策、定向放松力度也会进一 步 加
大，这将推动速冻的住房需求在二季度乃至下半年逐渐恢复，有利支撑房地产企业恢复投资拿地
进度，进一步推动上下游行业发展和社会经济稳定。
建诚晟业相信，在新冠疫情结束后，在中央货币政策相对宽松、信贷投放力度加大的利好背 景 下
，地方政府也会针对性的加大鼓励消费政策执行力度，随着因疫情、隔离等减弱的需求逐步释放
，销售数据有望随着疫情的缓解在二季度逐步恢复，下半年有望恢复性增长。
结合各地目前疫情情况，根据地理位置及其与湖北的紧密程度，将除湖北以外的其余 30 个 省市分成四类，对其 2020 年全年房地产市场销售走势进一步进行情景模拟，具体如下：
1 2020 年 2 月 3 日，习近平主持中央政治局常委会 研究加强疫情防控工作中明确指出，疫情严重的地区要集中精力抓好疫情防控工作，其他地区要在做好防控工作的同时统筹抓好改革发展稳定各项工作，特别是要抓好涉及决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚的重点任务。要密切监测经济运行状况，聚焦疫情对经济运行带来的冲击和影响，围绕做好“六稳”工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。详见：http://www.gov.cn/xinwen/2020- 02/03/content_5474309.htm
我们对疫情防控的不同情形做出乐观、悲观、中性三种假设，其中 中性假设如下：2 月中旬开始新增病例减少，3 月疫情被明显控制，二季度全社会逐渐恢复正常秩序（湖北疫情相对严重，可能延后 1 个季度左右）。中性及不同情形假设下，各类省市房地产市场销售面积预期走势如下:
建诚晟业认为，全国范围新冠疫情的影响将逐渐减弱，房地产销售受影响最大的是第一类
9 个省市， 具体包括河南、湖南、江西、重庆、安徽、浙江、广东、上海、北京，他们要么与湖北相邻
，要么与湖北/武汉人口、交通关系紧密，目前新冠病例较多，这一类城市应当重点关注。平均来看， 这类省市第一季度商品房销售面积预计同比下降
40% ，二季度同比降幅缩小至
25% （ 同期湖北分别下降
70% 和
45% ）
，三季度将恢复到上年同期水平，四季度有望增长
10% 。全 年来看，湖北商品房销售面积预计下降
21.7% ，第一类省市下降
10.6% 。
第二、三、四类省市，在第一季度的商品房销售面积预计分别下降 35%、25%、20%，疫情的负面影响相对较小。在第二季度，当地市场有望率先恢复，部分省市有望恢复到增长水平，
下半年需求较为平稳，预计第二、三类省市全年商品房销售面积的平均降幅分别为 6.6%和2.5%，第四类城市小幅增长 0.8%，全年全国商品房销售面积下降 7.9%（降幅较疫情发布前我们预测的降幅大幅扩大 6.9 个百分点）
需要说明的是，以上预测仅考虑了不同省市受疫情影响的大小，没有考虑当地房地产市场的 差 异
性，比如同属第一类省市，北京、上海等高房价城市与湖南、河南等省份表现出的特点就会大不一样（房价高低、需求结构、城市/区域分布等），市场走势也会存在显著差异。
建诚晟业认为， 该预测应当结合各地短期推盘、土地开工等数据来进行进一步细化 ，如果当
地市场基本面能够支撑需求短期向好，可以在上述预测基础上予以放大；当地市场本身供大于求
的，相关政策和疫情也很难改变市场走势；建诚晟业将持续跟进疫情进展，在获得更多数据后，
对各省市房地产市场进行更深入的研究预判。
建诚晟业认为，销售作为房地产开发企业最重要的资金来源，销售放缓将显著影响企业资金 状
况。企业为了减少资金支出，会主动放慢拿地、开工等节奏，这将给房地产开发投资和上下游 产业带来不利影响，进一步加大经济下行风险。此外，建筑施工与房地产业紧密相关，高度依赖外来务工人员，加之疫情导致全国范围内短期市场交易、开工不足， 预计一季度特别是前两月的 全 国
在建、新开工、投资等指标将明显下挫，降幅也将可能超过
30% （一季度全国商品房销售面积 的降幅预期为
37% ）。全年来看，受销售压力影响，开发企业将主动放慢开工拿地，全国房 地产投资、开工数据将受到巨大挑战，特别是湖北及周边等受疫情影响更大的省市。
二、企业策略：反思再造，以人为本，长短结合，布局未来
疫情的进展与我们的生活和生命息息相关。
在春节隔离在家时，大家关注的更多是个人健康
问题。但春节长假总有结束的一天，随着春节返程，随着各行各业逐渐进入到开工节奏，我们对
疫情背后经济的关注将进一步上升。如同在本报告最前面说的：
我们总是高估未来两年（可理解 为 “
短期 ” ）的...
篇七：疫情下房产行业发展调研报告
市2022年4月房地产市场报告全国 经济压力凸显，“组合 政策 ”振市广州 “抗疫”进行时，回暖阶段受阻4 4 月 主要 观点 首季度经济下行压力凸显 ， GDP 增速跌破 5% ，消费呈负增长态势； 维稳政策 加码，中央部委密集表态房地产，多城打出“组合拳”提振市场。• 4月近 63个省市出台楼市“鼓励性”政策；放宽范围扩大至 二线城市，长三角地区多城 突破“四限”政策；• 湾区重点城市“稳楼市”政策力度进一步加大（深圳、东莞、中山、佛山）;• 统计局积极评价各地调控放宽：
适度放开限购限售，房地产销售下行态势会得到 缓解。宏观 | 政策 清明节后，广州疫情防控 升级，各区来访 热度回落 ，成交 阶段 受挫；• 清明节后全市代表项目周均来访约8300台，对清明假期当周下降56%；• 作为疫情主要涉及区域，白云4月代表项目周均成交不足5套。 【 中心及近郊 】
非重点防疫 区域- - 优质项目成交 动能充足，购买动力充足 。• 荔湾、黄埔、番禺多个“市场高关注”项目推新，其中不乏千万江景豪宅项目，去化普遍过半。住宅市场
目录CONTENTS目录01宏观经济及政策02广州土地市场03广州住宅市场04存量住宅市场
01PART宏观经济与政策宏观经济｜宏观政策｜地方政策首季度经济下行压力凸显 首季度GDP跌破5% 消费负增长；投资均回落，其中房地产加剧下滑维稳任务增加，中央部委密集表态稳定房地产 央行全面降准0.25个百分点 住建部指出需坚持底线思维，高度重视房地产领域风险 统计局表示多地适度放开限购限售，房地产销售下行态势会得到缓解多城打出激励“组合拳”提振市场 据监测，4月近 63 个 省市出台相关市场“鼓励性”政策 地方政策出现更大面积松绑，主要聚焦 “需求端”。其中 政策放宽由三四线城市逐步扩大至二线城市，长三角地区多城率先突破“四限”政策 湾区重点城市“稳楼市”政策力度进一步加大，广州本月政策保持平稳
数据来源：国家统计局，整理自合富研究院宏观经济 2022 年一季度国内生产总值 270178 亿 元， 按不变价格 计算，同比 增长 4.8% ，增速较 2021 年四季度加快 0.8 个百分比。 分产业看，第一产业增加值10954亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值106187亿元，同比增长5.8%；第三产业增加值153037亿元，同比增长4.0%。首季度 GDP 跌破 5% ，经济压力进一步凸显-8-40481216202018年3月2018年6月2018年9月2018年12月2019年3月2019年6月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月2021年9月2021年12月2022年3月中国GDP同比增速走势（单季，%）
输入性通胀压力上升数据来源：国家统计局，整理自合富研究院-10-50510152012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-01PPI当月同比 CPI当月同比CPI、PPI同比增速走势（%） 3 3 月份 ，全国居民消费价格（ CPI ）同比 上涨 1.5% 。环 比持平。从环比看，食品价格下降1.2%，猪肉价格下降9.3%。 3 3 月份 ，全国工业生产者出厂价格（ PPI ）同比 上涨 8.3% ，环 比上涨 1.1% 。一季度，工业生产者出厂价格比去年同期上涨8.7%。从环比看， 地缘 政治等因素推动国际大宗商品价格持续上行，带动国内石油、有色金属等相关行业价格继续上涨 。石油和天然气开采业价格上涨14.1%，石油煤炭及其他燃料加工业价格上涨7.9%，有色金属冶炼和压延加工业价格上涨2.7%。另外，煤炭开采和洗选业价格上涨2.5%。宏观经济
宏观经济一季度消费、投资数据均全线回落，房地产市场加剧下滑数据来源：国家统计局，整理自合富研究院8.2 8.7 7.2 8.6 9.8 7.67.57.8 7.2 8 8-20.5-15.8-7.5-2.8 -1.8-1.1 0.53.3 4.35 4.633.8 34.217.712.4 12.18.52.5 4.4 4.9 3.9 1.76.7 3.3-30-20-100102030402019年1-2月5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 2022年1-2月社会消费品零售总额分月同比增长速度（%） 一季度 ， 社会消费品零售 总额 108659 亿元 ，同比 增长 3.3% 。其中，除汽车以外的消费品零售额97920亿元，增长3.6%。3月份，社会消费品零售总额34233亿元，同比下降3.5%。-30-20-100102030402019年1-2月1-5月 1-8月 1-11月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 1-4月 1-7月 1-10月 2022年1-2月固定资产投资房地产开发投资基础设施投资投资同比增速（%） 一季度， 全国固定资产投资（不含农户 ）
104872 亿 元，同比 增长 9.3% 。基建投资同比增长8.5%。 房地产投资持续下行：1 1 —3 3 月份 ，全国房地产开发 投资27765 亿 元，同比 增长 0.7% 。3月份，房地产开发景气指数为96.66（连续三个月低于100）。
宏观政策金融靠前发力支持经济稳增长，降准为市场注入流动性一季度金融数据新闻发布会强调适时运用降准等货币政策工具，随后央行宣布全面降准0.25%4月14日，中国人民银行召开2022年一季度金融统计数据新闻发布会。会议强调：（1）将灵活运用多种货币政策工具，努力服务实体经济，预计社会融资规模将平稳增长；（2）将持续推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定，提升服务实体经济和高质量发展的能力，助力经济运行在合理区间；（3）适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。针对房贷，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：（1）由于疫情因素，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，金融机构要灵活调整住房按揭等还款安排，合理延后还款期限。（2）近期房贷利率下调主要是发生在银行层面，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。时间 降准内容 释放基础货币 目的2021.7.9全面降准：于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)释放长期资金约1 1 万亿元优化金融机构的 资金结构，提升 金融服务能力，更好支持 实体经济2021.12.6全面降准：于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)释放长期资金约 1.2 万亿元为支持 实体经济发展，促进 综合融资成本稳中有降2022.4.15全面降准：于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。释放长期资金约 5300 亿元优化金融机构资金结构，加大对实体经济的支持力度；引导金融机构支持 受疫情严重影响行业和中小微企业近期释放的货币政策信号
四大金融 监管部门集中发声， 部署 下一步工作，维护金融市场稳定宏观政策4月22日，银保监会党委召开会议，深入学习贯彻党中央指示精神，落实国务院金融委专题会议要求，研究分析当前经济金融形势，安排部署下一阶段重点工作。会议强调：（1）提升新市民金融服务水平，有效满足新市民创业就业、购房安居等方面需求；（2）配合做好地方政府专项债发行及配套融资工作，支持加快重大项目工程建设；（3）优化对消费重点领域的金融支持，更有针对性地促进扩大消费；（4）
持续完善 “ 稳地价 、 稳房价 、 稳预期 ” 房地产长效机制 ， 支持改善和刚性住房需求 ， 促进房地产业良性循环和健康发展等。银保监会进一步增强和改善融资供给，努力促进国民经济良性循环：
√4月22日，人民银行召开党委会议，学习传达党中央、国务院重要会议和指示精神，落实国务院金融委工作部署，分析研判当前经济金融形势，研究下一步金融工作。会议提出：（1）我国经济开局总体良好，但是当前经济增长面临的不确定性进一步增加，经济金融保持着良好的韧性和活力，长期向好的基本面不会改变；（2）执行好稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，推动降低综合融资成本；（3）发挥好货币政策总量和结构双重功能，落实好稳企业保就业各项金融政策措施；（4）要在认真落实已出台政策的基础上，进一步加大对实体经济的支持力度。央行提出进一步 加大对实体经济支持力度，维护市场稳定和经济稳定：
√4月22日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习4月22日国务院金融委专题会议关于贯彻近日党中央做好当前经济社会工作重要会议精神的部署，分析了当前市场关注的重点敏感问题，研究了应对措施和政策储备，对近期国务院金融委有关安排进行再落实、再推动。会议强调，要及时回应市场关切，引导市场预期，激发市场活力、潜力，进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。外汇 局强调“ 宏观审慎+ + 微观监管”，强化外汇市场两位一体管理：
√4月22日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习4月22日国务院金融委专题会议关于贯彻近日党中央做好当前经济社会工作重要会议精神的部署，分析了当前市场关注的重点敏感问题，研究了应对措施和政策储备，对近期国务院金融委有关安排进行再落实、再推动。会议强调，要及时回应市场关切，引导市场预期，激发市场活力、潜力，进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。证监会 将进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行：
√
各部门表态“稳定房地产 ” ，缓解企业经营困难宏观政策4月19日，中国人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议强调：（1）要充分发挥多项结构性货币政策工具的效能，做好政银企对接，及早释放政策红利。（2）
金融机构要坚持房子是用来住的 、 不是用来炒的定位 ， 因城施策落实好差别化住房信贷政策 ， 更好满足购房者合理住房需求 。
执行好房地产金融宏观审慎管理制度 ， 区分项目风险与企业集团风险 ， 不盲目抽贷 、 断贷 、 压贷 ， 保持房地产融资平稳有序 。（3）要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。央行、银保监 会强调金融 机构要灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款 计划：
√4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中强调，完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
因城施策实施好差别化住房信贷政策 ， 合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例 、 最低贷款利率要求 ， 更好满足购房者合理住房需求 ， 支持房地产开发企业 、 建筑企业合理融资需求 ， 促进当地房地产市场平稳健康发展 。央行、外汇 局出台 23 条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融 服务：
√4月24日，住房和城乡建设部党组以“深入学习贯彻习近平经济思想，完整准确全面贯彻新发展理念，更好按经济规律办事”为主题，召开理论学习中心组学习（扩大）会议。会议指出，要各地加快住房和城乡建设领域退税减税降费、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等有关政策的实施，重点围绕城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设等研究采取更大力度政策举措，推动释放内需潜力。
要坚持底线思维 ， 高度重视房地产领域风险 ， 防范化解城乡建设领域风险 ， 坚决守住不发生系统性风险的底线 。住建 部指出需坚持 底线思维，高度重视房地产领域 风险：
√4月18日，国家统计局新闻发言人回应关于房地产市场未来走势时表示，尽快当前房地产销售还在下降， 随着多地适度放开限购限售 、 降低公积金使用门槛等 ， 部分地区房地产销售降幅在收窄 。
随着房地产长效机制的完善 ， 积极满足房地产住房需求 ， 全国房地产销售下行态势会得到缓解 。统计局积极评价各地调控放宽：
√
资料来源：整理自合富研究院 据监测，2022年4月份近 63 个省市打出楼市激励“组合拳”。其中政策放宽主要聚焦“落户”、“公积金”、“房贷利率”、“首付比例”、“限制性政策”等：
（1 1 ）首套房首付比例普遍降至 20% ，二套房降至 30% ；（2 2）
）
房贷利率降幅达 20BP- -50BP 不等；（3 3 ）提高公积金贷款最高额度（包括人才）；（4 4 ）放宽“限购”、“限售”、“预售资金监管”等。地方政策出现更大面积松绑， “ 放宽限购 限售”被 陆续实施宏观政策【备注1】紧缩政策：（1）市场管控包括：包括限购、限售、限贷、扰乱市场行为整治等；（2）公积金包括：包括下调最高贷款额度、公积金贷款收紧等；（3）土地包括：包括增加土地出让条件（如：“限地价+竞配建”）等；（4）人口/人才包括：收紧落户条件等。【备注2】放宽政策：（1）市场管控包括：无房家庭优先购房等；（2）公积金包括：最高贷款额度提升、支持异地缴存提取等；（3）土地包括：疫情期间预售条件调整、延缴土地出让金、“拍地即拿证”等；（4）经济纾困包括：预售资金监管调整、延期缴税、延期竣工、契税补贴等；（5）人口/人才包括：落户条件放宽、取消落户限制、人才购房/租房补贴等。-100-80-60-40-2002020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年1月2月 3月 4月公积金市场管控宽松政策(个)紧缩政策(个)0204060801001202020 年- - 2022 年4 4 月 全国重点政策类型分布
资料来源：整理自合富研究院长三 角多个城市率先突破“四限”政策宏...
篇八：疫情下房产行业发展调研报告
企业管理1 疫情对房地产企业影响分析1.1 销售下滑明显随着疫情不断严重，2020 年 1 月，应中国房地产协会倡议“房地产开发企业暂时停止售楼处活动，待疫情过后再行恢复”。各大房企纷纷响应，售楼处、商场展示区均处于关闭状态，成交量急剧下滑，据克而瑞房地产销售排行榜显示，2020 年第一季度，整体百强房企销售业绩规模较去年同期同比下降近 20.8%。2 季度开始，各售楼处陆续开门迎客，但依旧门可罗雀，到访量严重不足，一方面是居民响应政府号召减少外出，另一方面疫情导致市场经济急剧下滑，居民生活理念也产生了巨大改变，拥有稳定存款或可以快速变现的资产是应对任何可能发生的疫情最好的办法，短期内不愿再进行房地产投资。[1]1.2 不能及时复工复产，工程进度延后疫情造成建筑施工人员无法按照返岗，无法正常施工，导致工期延误。针对新获取项目，开盘延后，不仅影响项目口碑，还使销售回款延后，增加资金占用成本；针对老项目，无法按时交房，会引起购房者投诉，不可避免地发生违约金，租房费等额外支出；此外，未按照土地使用权出让合同约定的时间开竣工，还会产生延期滞纳金。1.3 资金压力大，现金流断裂风险高房地产开发企业属于资金密集型企业，项目投资金额巨大，自有资金占比较少，其绝大部分资金来源于银行贷款，排名前十大房企中，资产负债率甚至高达 90% 以上。资金安全则显得尤为重要。但受到疫情影响，一方面销售中心关门，销售去化速度缓慢，回款无法保证；另一方面工程进度延后，需要到达进度节点才允许提取的重点监管资金则不能及时提取；此外，各金融机构对房地产企业的偿还能力信心不足，贷款收紧。开源无法实现，节流也同样困难。疫情导致进场施工延期，但工程款仍必须按合同要求支付，虽然有协商空间，但同样面临履约风险。
[2] 下半年为了追赶工程进度，甚至还要支付一定比例抢工费。作为刚性兑付的到期借款本金及利息也必须按时支付。最后，为了保证可持续发展，在保证刚需支出的前提下，还需要进行新项目再投资，此款亦将占用较大资金。入不敷出的资金状况，对于大型房地产企业，还可勉强支撑；对于风险承受能力较弱的中小型房企，则面临被直接兼并、收购的结果。2 房地产企业的应对策略突如其来的疫情，给房地产企业带来的损失不可小觑，各房企积极调整经营战略，提出应对策略，将损失及风险降至最小化。本文通过分析整理各房企采取的应对措施，总结归类为短期应对措施及长期应对措施。2.1 短期应对措施2.1.1 多元化营销渠道，提升服务品质疫情的出现，使线下销售渠道受到限制，各大房企纷纷创新营销模式，借助 5G 网络打造线上销售展示平台，引导线下客户主动进行线上看房、选房、下定、推荐等一系列动作。作为房地产龙头企业万科 2020 年线上客户成交占比高达35%。电商直播、小视频等形式成了楼盘线上展示的重要手段。尤其是短视频，作品越来越专业化，亲民而不失品质感。除此之外，开发商还联手贝壳等外部平台，充分利用其强大的资源调动能力（资本和技术），做好线上营销。以弥补单一开发商自建线上售楼平台，房源有限，技术薄弱，流量瓶颈低等不足。其次，通过开展给老业主邮寄小礼物、组织抽奖活动等方式，增加业主的信任感和黏性，以此提高老业主带来新客户的可能性。第三，拥有物业公司的大型房地产企业，充分利用疫情防控各个场景，积极作为。在疫情期间，绝大多数人以住房为单位进行网格化隔离，客户第一次长时间、高集中度、全面地感知住宅产品功能、社区管理及配套服务。尤其是生命健康受到威胁的情境下，业主感知敏锐，情感脆弱，社区的防疫工作和生活服务显得尤为重要、尤为显眼。开发商联合物业公司围绕“安全”和“贴心”理念竭尽所能做好服务，抓住时间窗口，在客户心智中建立起品牌好感度和美誉度。浅谈疫情对房地产开发企业影响及应对策略
■ 苗 暘（天津滨奥置业有限公司）摘 要：
疫情自 2019 年底出现以来，迅速蔓延至全国及全世界，不仅威胁人民身体健康及生命安全，也给国民经济发展带来了巨大冲击。本文聚焦高投入、高风险的房地产市场，浅谈在2020 年受疫情影响下，房地产企业如何谋求自身生存及发展。关键词：
疫情；房地产；影响及应对。
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91企业管理2.1.2 充分享受政府出台的优惠政策，应享尽享为了扶持企业渡过难关，各地政府纷纷及时出台相关政策，对因受疫情影响生产经营困难的企业给予税收减免或财政扶持，帮助其渡过难关。例如社会保险费及税金的延期缴纳甚至减免；电费及租金的减免；项目开竣工期限顺延，疫情期间不计入违约期等。一系列优惠政策，充分体现政府帮扶企业的决心及力度，对处于困境中的房地产企业来说，无疑是雪中送炭，各大房企及时“吃透”政策，充分享受相关优惠，以保证在无法实现增收的情况下，尽量减少支出。2.1.3 关注工期进度，减少客诉风险针对疫情导致的工期延误，各房企积极采取应对措施，将损失降至最低。一方面从二季度开始，疫情有所缓解，工人陆续到岗，施工恢复正常，设立抢工小组，派专人紧盯工期进度，根据竣工备案及交房时间，倒排节点，与总包协商抢工事宜，在抢工费与延误工期带来的损失之间，权衡利弊，谨慎决策。另一方面设立客服小组，针对预期将会延后交房的项目，与业主充分沟通，了解每一户业主的诉求，做好安抚工作，必要时支付一定金额租房费或赔偿金，以避免出现大规模客户投诉事件。2.1.4 多元化融资渠道，提高融资效率，缓解资金不足困境目前，房地产开发企业主要的融资方式为开发贷，有条件的企业会在取得土地证之前，通过股权质押方式进行前期融资贷款。在市场平稳期，考虑到开盘后回款带来的资金补充，这两类融资基本可以满足房地产企业的需求。但是随着疫情的不期而至，传统的融资方式不足以支撑日常经营运转。各房企纷纷推动金融创新，大力发展信托贷款、保险贷款、海外贷款、养老基金、资产证券化等多种渠道融资。融资方式不局限于债权融资，在股权融资方面也在努力进行更新更大的突破。对于上市公司，充分挖掘公司发展优势和价值亮点，积极调动各种资源，加强与证券公司分析师沟通交流，强化定时与投资者沟通，多搞投资者、证券分析师见面路演活动，大力宣导公司价值，坚持为投资者创造丰厚的分红回报，主动获得资本市场认可，以获取更多的资本资金投入。2.2 长期应对措施随着疫情的好转，房地产纾困性政策将逐渐退出。长期来看，中央对房地产行业“住房不炒”的主基调不会改变，维持楼市的稳定发展依旧是长期调控政策。疫情虽然给各大房企带来了巨大冲击，但同时也有有利的一面，疫情是检验企业生存能力和经营能力的试金石，各房企应深刻反思在逆境中暴露出的自身问题，坚持推动高质量发展。2.2.1 自我革命，主动开展“降本增效”受疫情影响，销售端空前承压，销售业绩骤减，为保证利润，各大房企相继推进“降本增效”工作，纷纷增强节约意识、成本意识、开源意识，激发企业发展新动能。房地产行业金融属性下降，制造业属性上升，各项开支的敏感程度上升，匹配精益管理和更严格的成本、费用控制，则显得尤为重要。从意识到行为，逐渐固化成习惯，真正实现各环节自觉的利润导向和价值创造意识。2.2.2 客户研究愈发关键，产品创新需求迫切 卖方市场转移到买方市场，投资回归理性，地产竞争从拼规模进入拼产品阶段。客户研究贯穿于开发的各阶段，只有做出满足客户功能性、审美性、服务性和价值性的产品，才能实现产品溢价。在产品端，提高定位精准度，以客户需求为导向开展产品定位，通过精准的数据来源和分析工具及售后反馈机制，保证产品的市场接受度。比如本次疫情让大众对绿色、环保、智能化的住宅以及物业管理、社区景观、安防秩序、社区智能化管理的需求和价值认可度进一步觉醒，购房者对室内空气流通性、小区的人口密度、社区规模等更为关注，产品定位亦应随之调整。
2.2.3 做好客户服务，提高品牌竞争力前端抓产品，后端抓服务。产品和服务一直是房地产企业传统竞争力，结合行业新特征，除了要做到设计无缺陷、工程无瑕疵，还要做到客服有温度、问题有行动。在服务端，重视服务品牌、服务水平。对于有单独物业服务集团的企业，着力提升其经营管理理念，加强与地产板块的沟通与协同，切实做好交房前的移交工作。提升基层物业管理人员的整体素质，加强基础服务标准培训。迅速响应，创造感动，以此提升业主满意度。2.2.4 控风险，防范与化解缺一不可高质量发展需要提升风险防范与化解能力，妥善应对经营管理中的各类困难和风险。一方面严控现金流风险，严格执行“以收定支、先收后支、收大于支”的原则，做好资金需求预测与预警，强抓销售回款与融资上账，确保流动性安全；另一方面严控重大质量安全风险，牢固树立质量第一、安全至上的发展理念，弘扬工匠精神，着力提高质量安全标准。特别是针对极端天气和地质灾害后的质量安全隐患，要由专人牵头，全面深入排查，彻底整改到位；此外，要严控法律风险，加强法律学习，避免不知法而犯法。遵守监管规定，不打擦边球、不抱侥幸心态，杜绝知法犯法。2.2.5 行业整合加速，不断探索新赛道疫情加速行业分化，激进房企面临风险兑现，头部企业迎来吞并整合的机会。各房企致力打造出自身的领先能力，积极探索地产主赛道上新的利润增长点。例如华夏幸福的产业集团模式、万达的商业综合体模式、融创的文旅模式等都是突破传统房地产开发业的成功典例。在本次疫情强力刺激之下，业主对健康的价值感认知显著增强，小编建议房地产企业可以考虑打造以健康健身为主题的特色配套产品及服务，形成品牌特色和记忆点。3 结 语本文通过分析疫情给房地产企业带来的影响，列举了各大房企在 2020 年采取的一系列典型的短期应对措施及长期应对措施，希望能给广大房地产企业顺利度过经济低估期，实现高质量发展提供积极的帮助及启发。参考文献[1] 陈生霞 . 新冠疫情影响下房地产市场研究 _ 以张家界为例 [J]. 全国流通经济 ,2020(10):100-102.[2] 廖卫明 . 新冠肺炎疫情对房地产企业的影响及应对策略 [J]. 上海房地 ,2020(3):7-9.[3] 赵冬梅 . 新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析 [J]. 中国房地产 ,,2020(4):29-31.。
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篇九：疫情下房产行业发展调研报告
海房地产市场的影响分析报告（上）奥密克戎对上海房地市场的影响
需要更为积极的政策来托市，全力以 复 ，稳定供应链
奥密克戎对上海房地市场的影响人数新增确诊 新增无症状 确诊累计浦东封控纾困 策浦西封控三区差异化防控复工复厂指引中国研发的奥密克戎疫苗获批全市电影院暂停营业东方明珠迪士尼关闭世博展览馆改建方舱国家会展中心改建方舱浦东某写字楼改为方舱多家商场暂停营业
奥密克戎对上海房地市场的影响公路客运量同比变化公路客运量城市客运量同比变化城市公共汽电车 城市轨道交通公路货运量同比变化公路货运量
奥密克戎对上海房地市场的影响GDP RMB2021
8.1% 同比增长万亿3.5~4.5预计延续数月的经济复苏可能会被中断,经济运行压力增大消费一季度社零总额同比下降3.8%，餐饮收入同比下降9.1%; 3月份餐饮同比下降40.0%; 生鲜平台零售额明显增长, 3月份同比增长38.6%;投资一季度上海固定资产投资同比增长3.3%; 分领域看，工业投资增长3.1%；房地产开发投资增长2.6%；城市基建投资增长2.6%;出口一季度上海市实现进出口总值1.01万亿元，同比增长14.6%。贸易逆差收窄。汽车、手机、锂离子蓄电池出口成倍增长;北京上海广州深圳杭州南京苏州西安成都武汉年全年目标 年第一季度
奥密克戎对上海房地市场的影响房地产开发投资房地产开发投资 亿元）
同比增长受疫情影响，Q1房地产投资同比增速回落至2.6%。其中，住宅投资增长3.6%, 办公楼投资增长7.1%, 商用用房投资下降16.6%。一季度住宅新增供应套数同比增长242％。供应区位以郊区为主；成交量同比减少16.5%。成交单价同比上涨9.2%。从市场情绪来看，并没有受太多影响。料2022年呈现先抑后扬之势。预计疫情影响延续到5月中旬：从持续时间看，认为本轮疫情对房地产行业的影响大概率会延续到5月下旬。假设五月能够基本完成社会面清零，则市场将于六月末恢复到一个相对正常的水平。房地产开发投资住宅办公楼商业营业用房房地产开发投资按不同物业类型年第一季度
奥密克戎对上海房地市场的影响世邦魏理仕研究部 | © 2020 CBRE, INC.科技让生活更美好100+ 50+ 100+90%+ 30+100%5万+“一网通办” “一网统管”1000+
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奥密克戎对上海房地市场的影响
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奥密克戎对上海房地市场的影响核心商圈 次级商圈 新兴商圈买手店快销男装街头潮服奢侈儿童类设计师运动女装小食快餐西餐烘培甜点亚洲咖啡茶饮中式餐饮 时尚服饰 珠宝配饰 生活方式休闲娱乐 美妆护肤年新增供应 万平方米
奥密克戎对上海房地市场的影响◼◼◼
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疫情给物流地产带来阶段性压力，但发展热度依旧未减
奥密克戎对上海房地市场的影响第三方物流常规第三方物流服务 弱冷链物流服务 弱电商生鲜食品 弱跨境电商 中等制造业医药 生物科技 弱快消产品 中等整车 汽车零部件 强电子产品 中等工业装备制造 强零售贸易餐饮 强时尚服饰 强美妆护肤 强第三方物流 电商 零售贸易 制造业
奥密克戎对上海房地市场的影响需要预定 配送时间 配送形式次日达/ /隔日达 个人下单/ /社区集单当日达/ /次日达 个人下单/ /叮咚邻里团次日达 个人下单当日达/ /次日达 个人下单/ /社区集单浦东封控盒马 叮咚买菜 美团买菜 每日优鲜下载量浦西封控下载量预估（ 端）各大平台提供全方位、多层次的专业化配送服务叮咚买菜、盒马生鲜、美团买菜总体零售额2022年3 3月同比增长上海网上商店零售额2022年一季度同比增长
奥密克戎对上海房地市场的影响物流阻点 京东案例物流园区 状态 租户东久新宜上海松江智慧产业园新租美团买菜叮咚买菜京东东久新宜上海金山银河一号产业园新租叮咚买菜京东宝湾上海宝山物流园续租永辉超市叮咚买菜万纬南桥冷链物流园新租 麦德龙本地仓储租赁增加链路通畅性多方政策支持政策 具体内容《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》：鼓励生鲜电商、寄递物流企业加大城市冷链前置仓等“最后一公里”设备建设力度《关于加快建设全国统一大市场的意见》优化商贸流通基础设施布局；大力发展第三方物流；加强应急物流体系建设截至4月12日，订单量堪比‘双十一’，但能够参与到‘最后一公里’的配送员却不及正常时期的1/3运力降低由于部分本地仓库关闭，从外地调配成为主要方式之一，而外地仓-本地仓-区域仓，更多节点下且管控力度不同，对运输效率影响较大链条节点增多增加运力提升链路动能企业 状态京东截至4月20日，京东增加14批次超过4000名配送、分拣员抵沪实现循环运输菜鸟截至4月19日，组建自营车队开辟南京-上海、嘉兴-上海应急路线，24小时不间断运送物资顺丰同城对接麦德龙平台需求，每日完成近1000份订单社区管控基层社区管控存在差异
奥密克戎对上海房地市场的影响“ “ 缓解人力运送压力，同时减少人员之间的接触与集聚，降低感染风险 “ “
篇十：疫情下房产行业发展调研报告
21年中国房地产行业研究分析报告1 / 23
卷首语 于无色处见繁花 苟日新，日日新，又日新。过去的一年，如果用一个年度汉字来高度概括行业的特征，那就是“新”！
宏观出现新的形势。中国成功抗击新冠疫情，率先实现经济复苏，凸显了制度的优势和卓越的治理能力。十九届五中全会、“十四五”规划和 2035 年远景目标擘画出中国未来宏伟的发展蓝图。
政策形成新的逻辑。房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。随着房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，“房住不炒”的总基调得以切实的贯彻执行。
市场呈现新的规律。周期正变稳，呈现“窄幅箱体运行”，城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化。“雁行模式”时期，绝大部分城市的房地产市场走的都是大的 S 型曲线，领头雁与尾雁之间存在一定的时滞，但曲线图是比较相似的。现如今，由于基本面、政策和市场本身的差异加剧，使得不同城市走出了不同的周期和曲线图，主要有“阶梯式上升”、小的 S 型曲线，大的 S 型曲线（也有斜率上升、平稳、下行之分）等。试想，如果在一张白纸上，将此三类曲线、若干个城市叠加上去，看到的是不是一张看似杂乱无章的超级分化图？ 超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，特别是对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。“供地两集中”的施行，又将房企在不同城市之间的
保利 2020-2021 年房地产行业白皮书
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投资仓位管理提上日程。这共同使得投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题，而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。
房企踏上新的征程。升级转型的步伐明显加快，预计将由“爬行式”转向“蛙跳式”发展。开发主业的升级如上所述，但转型之路任重道远。回望过去，房企的转型鲜有特别成功的案例。究竟是相关多元化还是跨行业多元化？什么行业能承接这么大的资产（标杆房企已达万亿以上）和投资（标杆房企已达数千亿）？什么行业能有相当的市场容量、营收、利润、利润率以及人均效能？谁能率先跑出第二增长曲线？十四五破题在即，我们期待行业能有精彩的实践案例呈现。
专业的品牌房企将不再是开发商、发展商，而是升级转型为产业组织的整合服务商，反哺实体经济。这是一个复合的角色：美丽中国的建设者、城市发展的推动者、美好生活的内容供应商、产业的投资与组织者等。外有增量机会，内有比较优势，以不动产载体为基础和连接的平台型企业，似乎是一个确定性的发展方向。房地产服务时代已经到来，这是可以看到的行业新赛道！
相较于部分人的悲观，我们对行业的未来和企业的升级转型持乐观态度。只有直面挑战，积极应对，才能看到繁花似锦！
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目
录 第一章 专业驱动启幕 ...................................................................................................... 4 ► 提高站位，从全局的思维和高度来看待房地产行业 ...........................................................4 Ⅰ 政策新逻辑——房住不炒、与实体经济均衡发展，长效机制勾勒清晰 ...............4 ► 市场新规律牵引，超级分化交织，楼市周期窄幅箱体运行 .............................................7 Ⅰ 回首 2020：波澜壮阔显韧性，先抑后扬保峰值 ...........................................................7 Ⅱ 大象跑得比兔子快，市场与经济复苏形成共振、周期性回暖 ..................................9 Ⅲ 市场新规律：“被平均”下的窄幅箱体，超级分化的行情 .................................... 10 Ⅳ 2021 年展望：调控大年，但经济周期向好，整体市场向好发展......................... 11 Ⅴ 十四五期间：峰值时代延续，十四五市场容量预计 80-90 万亿以上 ................ 12 Ⅵ 中长期展望：中国城市新格局重塑，市场容量南移 ................................................. 12 第二章 服务时代来临 ................................................................................................... 14 ► 发展驱动力：服务经济时代，不动产空间与信息载体深刻变革 ................................. 14 ► 服务时代≠存量时代或经营时代，与新房峰值时代并肩同行 ....................................... 15 ► 交易服务变革：互联网工具重造生态，全面提升交易效率 .......................................... 16 Ⅰ 市场容量：交易边界模糊化，未来 5 年佣金规模达 1.5 万亿 ............................... 17 Ⅱ 市场格局：“一超多强“，各方力量持续入场博弈 ................................................. 17 Ⅲ 发展趋势：数字化、平台化，线上精准匹配+线下专业配套 ................................ 18 ► 物业服务变革：战略红利凸显，全域服务打破行业边界 ............................................... 19 Ⅰ 全域发展，边界不断扩展成长空间 .................................................................................. 19 Ⅱ 重新定义“大物业”行业，“软基建”助力城乡现代治理 .................................... 20 Ⅲ
万亿行业“长坡厚雪”，资本加速行业集中度提升 ............................................... 21 Ⅳ
占据“最后一公里”，物业服务变现逻辑出现变化 ............................................... 21
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第一章 专业驱动启幕 2020 年是房地产 行业标志性的一年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，新的游戏规则已经产生。如果说房地产行业的上半场主要由杠杆驱动，我们认为下半场的关键词将是专业驱动。
► 提高站位，从全局的思维和高度来看待房地产行业 Ⅰ 政策新逻辑——房住不炒、与实体经济均衡发展，长效机制勾勒清晰 2016 年，习近平总书记强调“房子是用来住的不是用来炒的“，明确房地产长效机制的根本定位。2020 年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，即以房住不炒为根本定位，以因城施策与三稳为调控思路，涵盖行政调控、金融、土地、住房、财税等领域的系统性制度。行政调控自 2016 年至今已基本成熟，金融制度与土地制度自去年起成为新的发力重点，住房与财税制度稳步推进。最终实现”房地产市场平稳健康发展“ 、”住有所居、职住平衡“的远景目标。
图：房地产长效机制政策框架
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房地产长效机制管控精细，将各市场主体纳入监控体系。从客户端的“四限”、房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、再到政府端的“供地两集中”，长效机制打通了政策闭环，调控已交织成网。长效机制中，金融制度、土地制度、行政调控是当前政策重点。
第一，房地产金融审慎管理制度落地，驱动行业去杠杆。2008 年金融危机后，国际货币基金组织鼓励各国根据国情，实施房地产金融宏观审慎管理。我国的房地产金融审慎管理制度，于 2016 年在上海试点，于 2020 年成熟落地，以“三道红线”、“银行两个集中度”为代表。该制度框架庞大，最终将形成对市场、房企、居民的全链条调控。若全面铺开，将促使近七成上市房企需去杠杆、超过 2/3 大中型银行需压降房贷占比。
第二，供地“两集中”加速超级分化，对房企投资和研判的要求前所未有。两集中新政涉及的 22 城在 2020 年共成交超 2000 宗宅地，土地出让金总额达2.4 万亿。据测算，今年供地峰值的月份将有超 15 个城市集中推出 600-700 宗地块。脉冲式供地，初衷是将以往零散出让的“涓涓细流”变成“放量供地”，稳定地价和市场预期。但同时，新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。有限资源下，哪些城市要重仓，要换仓，要清仓，取决于房企对城市价值的判断，取决于城市研判是否深入。如果说，过去投资拿地的决策点是微观项目的经济测算，那未来房企对宏观格局的把握、中观城市的研判，即对结构和节奏的把握将更为关键。
第三，限价政策延续，房企走向成本主义和产品主义的两个极致流派。截至今年初，全国有超 50 个大中城市延续限价政策。去年我们曾提出，限价政策是一二线城市自有周期的重要变量，目前来看，限价正进一步演变。首先，限价更
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加灵活化，成为政府调节市场热度的重要旋钮。在供求关系相对健康的城市，政府可以根据市场热度的高低，加强或放松限价，保持楼市“文火慢炖”。在供求矛盾缓解不足的城市，一手限价能暂时遏制房价上涨，但也伴随“万人摇”“打新”等非正常现象。其次，限价走向常态化，左右房企经营策略的走向。限价城市，房企突围需依靠控成本高周转，或依靠高品质溢价。如限价长期持续，房企将走向极致的成本主义或极致的产品主义，“制造业特征”愈发明显。
我们认为，房地产长效机制的出台，本质是政策新逻辑的体现。
第一，房地产行业要与实体经济均衡发展，与社会和谐共生。既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。房地产行业中的央企、国企，更要主动担当、承担更多的责任。积极参与住房保障，协助解决民生问题。2018 年起，中央经济工作会议针对房地产的表述，均放在社会民生部分，在城市更新、老旧小区改造、公共服务等方面，房地产企业都有发力空间。
第二，房地产行业要去杠杆、去金融化。目前，房地产相关贷款占我国银行业贷款近四成，占我国城镇居民家庭总负债 76%。为避免金融资源过度向房地产倾斜，避免社会资源配置不合理，酝酿潜在金融风险，推动行业适度去杠杆，守住风险底线，是政策新导向。
第三，要实现平稳健康发展，防止出现大起大落。韩正副总理提出，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。房地产长效机制的政策导向，并非打压房地产市场，而是促进行业平稳健康发展。
长远来说，房地产天生具备连接属性，社区、写字楼、购物中心、产业园、会展、大剧院等若干种物理场所，是人类生活活动和生产、经营活动的载体，具有巨大的线下流量入口优势和场景生态。近十年，城市运营、公共配
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套、产业整合、消费升级等需求，呈爆发式增长之态。在不动产的载体上做内容、做经营，已成为行业一大趋势。与此同时，投资不动产比较熟悉的纵向与横向的产业链企业，已成为房企实现转型做大的一个重要途径。房企要发展壮大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合服务商。房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商。
► 市场新规律牵引，超级分化交织，楼市周期窄幅箱体运行
过去 4 年，保利发展控股战略研究院在保利白皮书的预判都被事实一一验证：2017 年预言房地产行业正处于“总量峰值时代，结构优化”、2018 年率先总结“房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，2019 年勾勒“总量峰值、结构更美，聚焦最优百城”、2020 年指出“人口多极发展，最优百城向阳生长，城市走出自有周期”。这段观点放至今日，仍觉历久弥新。
Ⅰ 回首 2020：波澜壮阔显韧性，先抑后扬保峰值 2020 年，房地产市场一如我们去年所言，“政策-金融强牵引”，货币的结构性流向对房地产产生结构性的影响；又如去年所言，“供给稳、需求韧”，全国商品房成交规模再创新高，峰值时代延续。回首 2020 年，1 月病毒席卷全国，冰封市场，需求按下暂停键，3 月疫情逐步控制，市场开启复苏。二季度，伴随政策松绑和流动性改善，需求持续释放，上、深、杭等热点城市上升势头激活。下半年政策掉头，多城密集发声，精准调控下，金九银十“旺季不旺”，然而，宽货币的滞后影响，12 月成交翘尾显著。全年来看，前低后高，窄幅箱体波动
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中超级分化。
疫情后货币宽松的结构性流向，寻找蓄水池。为刺激经济复苏，全球各国央行开水放闸，超低利率、 无限量 QE、 扩大财政赤字，掀起货币宽松浪潮。2020年美国 M2 同比增长 25%，欧元区 M2 同比增长 11.7%，均创历史新高。避险偏好转向楼市和股市，全球资产价格攀升。美国年内房价同比上涨 9%，欧元区三季度房价涨幅 4.9%，均为 2014 年以来最高水平。2020 年初，央行三次定向降准，宽货币、宽信用，释放流动性，二季度 M2 增速重回 2016 年水平，企业贷款利率、房贷利率同步下行。货币宽松驱动预期中枢上升，优质资产价格上行。
图：美国、欧元区 M2 同比与房价同比
房地产强韧性，发挥压舱石、稳定器作用。2017-2019 年，行业调控趋严，房地产销售增速放缓，2019 年销售金额增速回落至个位数。2020 年初受疫情拖累，销售受挫，3-5 月挤压需求释放，成交“V 型”反转，同比跌幅迅速收窄，8 月累计销售金额同比率先回正。至 2020 年底，全国商品房销售金额突破 17万亿，销售面积 17.6 亿平方米，同比正增长，再创历史新高。新冠疫情冲击下，房地产行业表现出较好的韧性，也是经济稳定的压舱石。
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图：全国商品房累计销售额及同比情况
Ⅱ 大象跑得比兔子快，市场与经济复苏形成共振、周期性回暖 本轮房地产市场的回升，受全球经济复苏带动，并与城市的经济周期形成共振，结构上表现为“大象跑得比兔子快”。广东、江苏、浙江省经济复苏迅速，楼市容量增速也高过全国平均增速。重点城市经济和楼市共振复苏的现象更加明显，上海楼市容量突破至 6000 亿、杭州、苏州...
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