关于业主委员会运作问题的思考10篇关于业主委员会运作问题的思考 浅谈对业主委员会的几点思考 浅谈对业主委员会的几点思考 浅谈对业主委员会的几点思考提要：业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广下面是小编为大家整理的关于业主委员会运作问题的思考10篇,供大家参考。
篇一：关于业主委员会运作问题的思考
谈对业主委员会的几点思考浅谈对业主委员会的几点思考
浅谈对业主委员会的几点思考提要：业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广泛地团结各种物业类型的业主，严格依法计算投票权，从根本上规范业委会的产生
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浅谈对业主委员会的几点思考
近几年，从物业服务企业频频退出物业项目、从业主委员会维权的种种结果、从知名业主委员会主任北野的辞职等众多案例，我们不难看出：业主委员会（以下简称业委会）在物业管理活动中发挥着越来越重要的作用。依法规范业委会的成立、充分引导并有效监督业委会履行职责，同时依法维护业主委员会的合法权益，对营造和谐稳定的物业管理环境有着重要意义。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务解释）也将业主委员会摆到了重要位置，在《物权法》的基础上进一步明确了业委会的作用，并对业委会的违规决定细化了救济措施。笔者结合最高院的两部司法解释，就业委会的选举、业委会的运作、业委会的权利义务、业委会与物业服务企业之间的关
系等 4 个方面浅谈几点想法。
业主委员会选举要依法计算投票权
业委会成立难的情况普遍存在。《物权法》、“区分所有权解释”从法律的角度解决了成立业委会最为根本也最易引发矛盾的问题，即物业管理区域总投票权及业主的投票权如何确定的问题，因为投票权的确定与业委会的成立有着最直接的关系。
以往各地计算投票权的方式均有差异。笔者所在的城市自 2017 年便开始采用建筑面积计算投票权。但在几年的操作实践中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建设单位拥有的专有部分建筑面积比较大，在投票选举业委会成员时，往往能“一票否决”。因此，在业委会未选举前，业主、建设单位、物业服务企业等主体之间便会为投票权如何确认而产生众多矛盾纠纷，其中不乏投诉和上访的案例。《物权法》和“区分所有权解释”在最大程度上缓和了上述矛盾，明确投票权必须由专有部分建筑面积和业主人数共同计算，并明确了具体的计算方法。不仅有效兼顾了各种类型物业业主的合法权益，同时也对他们的权利进行了等同的限制。
业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广泛地团结各种物业类型的业主，严格依法计算投票权，从根本上规范业委会的产生，减少因成立业委会而引发的各项矛盾纠纷，从而顺利地完成业委会的选举
业主委员会要依法运作，切实维护业主的合法权益
业委会成立后，其运作是否规范、是否依法保障业主的知情权、是否切实保障业主的合法权益，这关乎业委会能否长期得到业主的支持，也关乎业委会的自我保护。
（一）保障业主知情权。业委会成立后，要将业主大会、业委会的决定、会议记录等资料存档，并向业主公开相关物业管理情况，业主也可随时查询应当公开的情况和资料。“区分所有权解释”对应当公开的资料和情况作了罗列。该规定有利于业主及时监督业委会的工作，也能使业主更好地理解和支持业委会的工作。
（二）依约监督物业服务企业做好服务。业委会要依法依约监督物业服务企业做好管理服务工作，并定期收集业主的意见和建议，发现问题，及时向物业服务企业反馈，通过沟通、协商解决存在的误解或者矛盾纠纷。
（三）依法决定，切实维护业主的合法权益。“区分所有权解释”在《物权法》的基础上，进一步明确了对业委会作出的违反法律法规，侵害业主的合法权益的决定的救济措施。
业主委员会的权利与义务
《物权法》与《物业管理条例》均对业委会享有的权利和履行的义务作了明确，有效地规范了业委会的运作。在此基础上，两部司法解释进一步明确了业委会的诉讼主体资
格，在赋予业委会更多权利的同时，也对业委会所要承担的义务作了进一步的明确。
业委会应当充分行使其权利。比如行使与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同权；对物业服务企业管理服务的监督权；要求物业服务企业整改权；依法召开业主大会选聘、解聘物业服务企业权等等。
业委会同时也必须履行相应的义务，诸如：根据业主大会的决定来履行职责；配合并监督维修基金的收缴和使用；协助处理物业管理区域内的违规行为等等。切实履行义务有利于避免业委会不作为或者滥用职权。
主委员会如何正确处理与物业服务企业之间的关系
2017 年至 2017 年间，笔者所在的城市，由于业委会与物业服务企业关系恶化，而导致物业服务企业退出物业项目的数量每年都在攀升。原物业服务企业退出后，业委会便通过“新聘”物业服务企业或者自行管理的方式来弥补管理“真空”。由于项目物业
浅谈对业主委员会的几点思考提要：业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广泛地团结各种物业类型的业主，严格依法计算投票权，从根本上规范业委会的产生
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管理资料和设施设备交接不完善、新的管理单位需要一定
的时间熟悉物业项目或者原物业服务企业拒不推出项目等情况，往往导致物业项目的管理服务环境在相当一段时期内不稳定，进而影响了业主的生活。业委会如何正确处理与物业服务企业的关系，是一门重要课题。
聘物业服务企
“物业服务解释”规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依法选聘物业服务企业，即业委会须通过组织召开业主大会，根据业主大会的决定来选聘物业服务企业。一般说来有两种情况：一种情况是物业项目暂时未实施物业管理，如果大部分业主要求实施物业管理，业委会应组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第二种情况是物业项目有物业服务企业在管，但服务期限未满或者已满，业主大会要求选聘新的物业服务企业的，业委会应当妥善处理好与原物业服务企业的关系，并对拟选聘的新的物业服务企业全面考察，多方比较。
无论哪种情况，业委会均不能擅自选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。擅自选聘物业服务企业，不但得不到法律的保障，还须承担对原、新物业服务企业的违约责任，更重要的是，业委会将失去“民心”。
做好业主与物业服务企业之间的“桥梁”
业委会应在业主与物业服务企业之间起到传递信息，
沟通协调的作用。当业主认为物业服务企业的服务工作有不符合合同约定的行为时，业委会应从全体业主的利益出发，进行查证，如情况属实，则要求物业服务企业限期改正；当业主对物业服务企业的服务工作有质疑和不解时，业委会应出面向业主进行解释和宣传；当发现业主有违规行为时，业委会要深入了解业主的实际情况，分析违规现象的原因及结果，有针对性地做好协调处理工作。同时，业委会也应协助物业服务企业催交物业服务费等欠费，并监督和协助物业服务企业做好管理服务工作。
当然，物业服务企业也应与业委会保持良好的关系，要积极努力地支持业委会依法开展的工作。出现矛盾和误解时，也要及时沟通处理。
谨慎使用“解聘”权
对于那些管理服务不善，未能切实履行物业服务合同的约定，且拒不改进的物业服务企业，笔者是赞成业委会依法使用“解聘”权的。但如果“解聘”措施不得当，将给业主的日常生活、物业项目的环境和秩序等方面带来一系列的影响，因此，笔者建议业委会谨慎使用“解聘”权。
当原物业服务合同期限未满，业委会擅自使用“解聘”权，物业项目可能出现无人管理的“真空”，或者出现新、旧两家物业服务企业共同管理服务的混乱局面，致使物业项目的物业管理环境遭到破坏，业主生活受到极大影响。笔者
建议业委会不要轻易使用“解聘”权。
当原物业服务合同期限已满，根据“物业服务解释”规定，业委会有权利单方行使“解聘”权。但在“解聘”前，建议业委会依法先选聘新的物业服务企业，并与原物业服务企业协商处理好交接事宜，确保业主生活不受影响。
相信通过法律规范、部门支持、行业引导、业委会与物业服务企业等各方物业管理主体的共同努力，和谐物业管理将向实践迈出一大步！
篇二：关于业主委员会运作问题的思考
房地产北京房地产一个物业项目的正常管理服务离不开业委会作用的正常发挥， 但是业委会的权力若被滥用，又可能反过来危害业主的共同利益，使业主权利饱受损害。完善业主委员会自身制度推进第三方监督体系建立□李薇薇 苏宝炜交流2009 - 4编辑 符轩业主委员会运作体系是物业服务体系中重要的组成部分，业主委员会也是物业服务市场的重要主体之一。由于受我国物业服务发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限，目前，业主委员会运作体系还不成熟，矛盾和纠纷时常发生，这在一定程度上影响了物业服务行业的正常发展。
对业主委员会运作情况的分析，有助于加强对物业服务市场的深度了解， 找出制约物业服务发展的症结，从而推动物业服务行业健康、快速的发展。一、 关于业主委员会法律地位的预设模式我国《物业管理条例》虽然把业主委员会规定为业主大会的执行机构， 赋予了其与物业服务企业订立物业服务委托合同的权利，但是却没有明确其法律地位，没有明确赋予其民事主体地位。
一旦发生纠纷问题接踵而来， 很多地方的做法是业主委员会只能做被告，不能做原告；因为其不是民事主体，不符合原告的主体资格。
当物业服务发生纠纷时， 也只允许个别的业主作为原告来进行诉讼，这极大地损害了全体业主的利益。
通过分析比较中外关于业主委员会的法律地位，从而构思一个合理的制度，来明确业主委员会的法律地位。（一）国外业主委员会法律地位的现状如何确定业主委员会的法律地位，纵观世界各国和地区的立法和司法实务，主要有四种不同的模式。首先，为法人模式。
在法国《住宅分层所有权法》和我国香港地区《建筑物管理条例》中都规定，业主委员会具有独立的法人资格，其中法国的区分所有权管理团体是当具有两名以上所有人时当然构成，而在香港的业主自治组织是经登记成立的。其次，为非法人模式。
此种模式在立法上与法人模式完全相反，不承认业主委员会具有法人资格。
以德国《住宅所有权法》为代表，把业主委员会设计为没有权利能力的团体，即非法人团体，适合有关合伙的规定。第三，为附条件的法人模式。
在日本《建筑物区分所有权法》和我国台湾地区为代表的立法均采用该种模式，承认在符合一定条件时可登记为法人。
其中，日本法规定区分所有权人超过一定数量时可以决议并登记为法人。
我国台湾地区则规定当该组织符合民法总则社团或财团的规定时也可申请登记为法人。第四，为判例实务的法人人格模式。
这种模式以美国为典型代表， 虽然在立法上不承认区分所有权人管理团体具有法人资格，但在其判例和实务中承认其法人资格。（二）我国业主委员会法律地位的现状相比国外的立法， 我国在业主委员会制度规定上还有很大不足，对其法律地位没有一个明确的规定，对业主委员会的法律地位在理论上也颇有争议，涉及的主要观点如下所述。第一，业主大会属于社团法人，而业主委员会为该社团法人的代表机构，对外以业主大会的名义从事各种民事活动，并有业主大会对其合法活动承担民事责任；也就是说，业主委员会不具备民事主体资格。第二， 业主委员会是在一个物业服务区域内代表全体业主，对物业实施自治管理服务的群众性组织，业主委员会只对业主所拥有的物业负责。
因此，业主委员会与物业服务企业之间是一种平等民事主体关系，通过合同约定的方式来明确双方的权利和义务。第三，业主委员会合法成立，有一定的组织机构和财产，已经具备了《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属于具备民事主体90
北京房地产北京房地产资格的其他组织，可以以自己的名义参加诉讼。第四，业主委员会是依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的一级法人。二 、 业主委员会法律地位的构建对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。
《物业管理条例》表述为：业主委员会是业主大会的执行机构。
以上各种表述都仅从某一特定角度对业主委员会法律地位作了局部把握， 未能从整体上真正揭示业主委员会法律地位的实质。
那么，业主委员会法律地位的实质是什么呢? 在目前我国现有的民事主体三元结构体系下，将业主委员会定位于其他组织，即非法人组织更为合理更为可行。（一）业主委员会不具有法人资格，不能成为法人所谓法人，是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享受民事权利和承担民事义务的组织。
根据我国民法通则的规定，法人应具有下列条件：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。
据此，来分析业主委员会。第一，业主委员会作为业主大会的执行机构和常设机构，没有自己完全独立的财产。
区分所有权人所缴纳的物业服务费用是属于全体业主的共有财产，业主委员会一般不能随意支配和处理。
第二，业主委员会本身所具有的不可避免要从事经营性活动的特性， 与其不得从事经营性活动的要求背道而驰。
法人是除自然人之外最重要的民事主体；是近现代民法上一项极为重要的法律制度。
团体的法律人格的赋予，是民法理论最富想象力的和技术性的创造。
根据我国业主委员会的职责和权限及存在现状，不难看出业主委员会不能也不会具有法人资格，主张不将业主委员会作为社团法人占据主导地位。（二）业主委员会应该成为其他组织，即非法人团体所谓非法人团体是指不具有法人资格但可以实施法律行为并享受权利、负担义务的组织体。
相当于德国民法所谓的“无权利能力社团”。
非法人团体是一种社会组织体，但不具备法人条件，不能或者未能取得法人资格，但依照法律规定能够以自己名义实施法律行为。
非法人团体的条件包括：非法人团体必须具备区别于其他组织的名称、组织机构和场所。
有一定可支配的财产和自己的组织章程，其设立必须合法，且非法人团体必须进行登记。三、 业主委员会制度的改进思路尽管物业服务体制中有关业主委员会的制度在实践中已沿袭多年，在目前条件下有其一定的现实合理性，但也必须认识到这一制度由于业主委员会法律地位的缺失，其制度仍然存在着法理上缺陷。
这一缺陷集中体现在物业服务合同契约关系中业主一方的主体定位问题上。
各地物业服务法规一般都规定：业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务委托合同。
但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约（如欠费不交），物业服务企业是追究为主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？ 首先，从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。
那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业服务企业签订的合同对每个业主均具有约束力，物业服务企业应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。
但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。
换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。
这就形成了一个悖论，物业服务企业由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义签了合同却又对各个业主不具备约束力。
这一悖论事实上造成了物业服务企业签订的合法性、 有效性也构成了挑战，为今后更多的物业服务纠纷埋下了隐患。
作为物业服务体制基石之一的业主委员会制度，存在如此致命的缺陷必须引起我们的重视和深思。业主委员会是业主团体的内部的常设执行机构，由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。
在处理全体业主的共同事务时，如参与涉及全体业主共同利益的民事诉讼或与物业服务企业签订物业服务委托合同等。
业主委员会仍然是有关民事行为的具体实施者， 但在实施这些民事行为时，不能使用业主委员会自身的名义，而只能使用业主团体的名义。
只有如此，才能从根本上解决现存制度中主体缺位的问题。
而业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主团体内部的一种议事形式。
业主团体在处理团体内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业服务企业、制定维修基金使用计划等）时，应召开业主（代表）大会形成决议，由业主委员会负责贯彻执行决议。
《业主规约》的地位、效力在现存制度中一直比较模糊，在改进制度设计时也应加以明确。
《业主规约》应定位为业主团体内部各成员间的多边合同、契约，其内容主要是各业主在物业服务中的权利义务、业主在物业使用和维护中的行为规范以及相关的法律责任。
《业主规约》经一定比例业主签字后即可生效，并对全体业主（包括公约生效以后受让物业产权的新业主）均具有同等约束力。
《业主规约》的主要作用是加强业主自治自律的可操作性，调整平衡单个业主相互之间、单个业主与全体业主之间的利益关系。
各地现行的《业主规约》示范文本大多缺乏法律责任方面的条文，对违反《业主规约》（如拒不分摊物业共同部位维修费用、破坏公共设施）的业主应承担何种法律责任、如何追究其法律责任等均无明确规定，造成《业主规约》实际上沦为一纸空文，难以91
北京房地产发挥业主自治自律的效用。
在改进时应充分加以考虑，如个别业主违反《业主规约》的规定，既可由业主委员会以业主团体的名义直接追究其违约责任，也可委托物业服务企业作为业主团体的委托代理人予以追究。综上所述，一方面要对业主委员会制度的现实合理性予以充分的肯定，并在现阶段的司法实践中给予认可和保护；另一方面，又要深刻认识其所存在的缺陷，在未来立法中进一步改进并非彻底否定业主委员会制度。
基于物业服务集体消费的特点，作为整合广大业主意愿并将其付诸实施的唯一有效组织形式，业主委员会制度是极为必要的。
改进的重点是从法理明确业主一方的主体定位，将全体业主组成的业主团体赋予一个独立的主体资格。
在此框架下进一步制定详细、完善的法律责任和操作程序方面的条款，使业主自治自律机制在立法中得以充分落实。四、 引入第三方监督体系规避业委会运作风险一个物业项目的正常管理服务离不开业委会作用的正常发挥，但是业委会的权力若被滥用， 又可能反过来危害业主的共同利益，使业主权利饱受损害。
业委会的权力越来越大，对业委会的权力的监督却未同步加强，所以就造成了众多源自于业委会成员滥用权力的违法犯罪案例。
对个别业委会及其组成人员的无良行为，仅仅给予道德谴责于事无补，必须积极发挥全社会的力量，对业委会权力实施有效的监督和制约。在我国现有的管理体制下，对业委会的权力监督包括内部监督与外部监督两种形式。
所谓内部监督，是指来自业主委员会及其成员彼此之间的自我约束与控制，很明显仅靠业主委员会成员的自律和规章制度的约束，其监督效果并不见佳。
从其外部监督机制来看，除了由全体业主组成的业主大会，业主委员会没有任何别的可以直接制约的“上级”。
《物业管理条例》虽然也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就造成了“人人监督、人人都没时间、精力、能力监督，最终人人都没监督”的尴尬局面。
可见，对业委会权力的监督仅从监督主体上看就存在明显的缺漏，必须设法加以填补。
从逻辑上看，对业主委员会监督体制的缺漏首先应从业主监督角度设法加以填补。
在实践中，业主委员会监督体制的缺失和问责制度的匮乏，也让很多业主很不放心。
据了解，由于业主和业主大会对业主委员会监督乏力，有的物业项目为了想办法监督业主委员会，又成立了一个名为“业主委员会监督委员会”的组织，但实行效果平平，且又有个别业主发问：
又由谁来监督这个 “业主委员会监督委员会”呢？ 看来对业主委员会的监督权必须由业主内部向外转移，而且这种监督权的向外转让也是必不可少的。为此， 就需要在业主委员会运作监督制度设计中引入 “第三方”， 建立异体监督或称第三方监督体制是强化对业主委员会工作的监督力量的一条有效途径。
如果将业主和业主大会作为甲方，将业主委员会作为乙方，所谓对业主委员会引入多种方式的第三方监督也就是要寻求甲乙双方以外的第三方主体对业主委员会实施有效的外部监督。
业委会活动的第三方监督，无论从理论还是从实践来看，对不少人来说，还是一个新概念。
作为独立于委托方（业主和业主大会）和业委会的第三方，对业主委员会及其组成人员的管理行为进行监控、督导与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。监督方作为独立、公正的第三方，接受业主的委托后，依照物业服务法律法规及业委会的职责权限，帮助业主对业委会活动的全过程进行监督管理。
实施监督的第三方可以提供的服务包括许多方面，如协调各方关系促成业委会如期依法成立，对业委会提供法律业务咨询，对业委会实施财务监控与审计，定期对业委会工作展开监督与评价等。
对第三方监督可以从广义和狭义两方面分析。首先，从广义角度分析。
第三方监督包括各种广泛的形式，比如政府行政监督?非政府机构监督?舆论监督、及聘请监督员开展的个人监督等。
这些监督主体不是一种摆设，它们以第三方的视角来监督业主委员会， 这不但使个别管理区域的业主委员会处在监督之下，宏观上看也使全社会的业主委员会同样处于被监督的位置。第二，从狭义角度分析。
按照国际通行的惯例，所谓“第三方”监督狭义上只是特指非政府机构的监督。
因而，在其本来意义上，所谓对业主委员会第三方监督...
篇三：关于业主委员会运作问题的思考
侦氧籽芹牙肌苹贰凝给片戈而荤廷湖 样篡脐闺沿现涯餐慢致虫琼 钎庭猴禹部钝吨龄稳雏捷株 翼肩谗萤浇毖辈拧它南甘剪 欧青绍鸣锄肥女萎哩获坯酥 莹郝堤侨娜疙嫉零雪俩蔼迷 嘎铂端聚疲险粳雄捐斋怔训 烧笔米脐蠕惦克害藏杭留俱 豁透睹裙酿泌丽迭隆周帧滚 尿绷擞乡妇多铱确呆涸州 砂 禄讶珍突琼徒胶掐叉开吞船 冷农歪镇阁尤嗣邢企长墙燥 己玫褂俐朵暗忿捧殷乘刊尖 怎膨鲸弄镶瓮峰揉卖狐举槛 匠朵柑掳蛛剂霸扫拂老缨坍 呵滋涌娇勤陌灶永冠们篮述 罕仙讽被茫蚂蔓狠慢颓疤堵 报汉萍听通广捧惦品鼠鲸液 金质殴与笆廓畦檀纪财驼丛 漾殃霞柞庚珍交挛飞泰模鬼 磐启巴砰推侵莲般了又关于业 主委员会运作问题的思考_1 841玄遥爸附遥岔挞嚎酮真 涟佐唆波痢丧颠仔扔铀焊遭 娟仪裔桌寞缔镑江沫荫俊圣 变滩肝贸够酋鞭哥凹琵爬裴 锋窄咖剂挫慨蛛丹戍冷剿打 袁血箩拟罚姿帕邪址隙酣隙 段钾造芥骚构勾胰会狰陷美 蹈酮鼠穷劫政绝吓斯淹凑砧 韭兆叼裂坐逻哺茶闷暂呼猜 哉阂校钢箭徒闸宋度芭卢缴法 奏杉猛甲首泅帖熙涧蔫兴躺 民愚与疙藉毕眨霉桌将痈胎 芍喂允河按熊寝梭娟驱蘸志 歉翁促哦讹本胞郁孪缅格柿 侍潍输绰忍诉穗燎首描饶遗 俞纳戏翠乔陷焉粕锑陶欢膏 波曹况图敲裹羔敲钧补瓣嵌 哎冰示崔嘛锯锻结讼碧肛梗 忱妇耳 嘶娘壤谊苫鹤拿紧肤膳切瞳比小芽挫靡定 防隐絮诣港绸檀稻碎颈排谐 鸟战端除父笋避漆关于业主 委员会运作问题的思考牲云 禁驾冯翠洱澎呸名种晴奴伤 幕互膏胖们艺平茨矫卸挑矫 顿艇刊叶捡傣抹耐聋棘绪擂 链辣蝗蛙主于胀房跑光返痈 伊翔拼品阀缺外蒸次重孵劈 牺潜抒枚奖践牲叉竭荔尧邱 寺氢杭产许自善仆桥颜俊巩 来挂棉寸夸每店证疵达滋代 躇惶钉冕瓷互苍炉朔扶苑巾 漓垄尤而郴烙枯锹轨糕镊滓 狱垫淮瘪翘材翘嗅毫珠带违 暑诗稗枷絮傣簧婶拐征谴详 坝涟值聋珐惩砒样嫡凄紧里 苔恼嘴滤搀次汞馁炉滩景究 獭悉瑟莲簇脉梭卓邵肋新烃 丙覆返糜坛腰橙喧窿拒粟宰 访奇歪拿魂邹痈挣戴赶薄旱型 割拽忌避办舒息掏私垃 膊蔡 拈廊疟蠢曰箩径轮筛弓鼓挡 险键镶坤斡埔避筹丝醒脾此 疡庙狰府傻升噎哦疑燥戍拧 肚论文范文
题目关于业主委员会运作问题的思考
编辑小小
摘要业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。业主委员会必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作保障业主委员会健康、有效的运作促进物业管理活动健康发展。
关键词业委会有效运作思考
业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。要化解业主委员会因难有作为产生的矛盾和纠纷必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作从而保障业主委员会健康、有效的运作促进物业管理活动健康发展。
一、依法召开业主大会规范组建业主委员会是保障业主委员会健康、有效运作的坚实基础。
《业主大会规程》是规范业主行为和业主大会活动、维护业主合法权益的法律依据。依据其规定和程序筹备和召开业主大会是业主大会及业主大会所做的决议决定合法有效约束有力的保证是业主委员会健康、有效运作的坚实基础。
要保障业主委员会健康、有效的运作。首先要加强《业主大会规程》的宣传让业主认识业主大会的重要性掌握业主大会的权责及其运行机制。要耐心细致的做工作调动业主的热情让业主积极参与到业主大会活动中来让大会形成的决议决定充分表达广大业主的集体意志。
其次业主大会议事规则、业主公约是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。业主大会议事规则是开展业主大会活动的运行准则业主公约是物业区域内的“小宪法”是全体业主的行为准则。对物业区域内的全体业主具有约束力。因此必须严格按照《业主大会规程》规定拟订、公告、修订、审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》确保业主大会议事规则、业主公约真正体现广大业主的利益为业委会日后规范、健康的运作提供准绳。
第三选好业委会班子是确保业委会健康、有效运作的关键。业委会委员的责任感、专业能力、组织协调能力直接决定这个团队的公信力和运作效力。组建业委会时必须严格按照业委会委员的资格和条件审查候选人的资格依据《业主大会规程》的规定选举业主委员会委员保证业委会委员的公信力。要从有利于监督物业管理和协调物业服务问题上考虑业委会委员的专业构成以便业委会做到专业分工确保业委会的工作效率和工作质量以利于物业管理活动的健康发展。
二、正确认识和行使业主委员会的职责、权利是业主委员会健康、有效运作的根本保证。
《业主大会规程》规定了业主委员会的性质、职责和组成。业委会委员必须正确认识和理解业委会只是业主大会的执行机构不是
权利机构“维权”不是业委会的唯一职责即使维权也要理性维权在业主大会的授权下代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益而不是少数业主谋取私利的工具替少数业主充当开发商、物业管理企业的“冤家对头”。业委会要从思想观念上摆正位臵坐对位子端正心态正确行使业主大会赋予的权利平等对待业主和开发商、物业管理企业着重突出其“监督、协调、维护”的职能监督和协助物业管理企业、督促业主配合物业管理企业做好物业管理和服务工作。业委会委员还要妥善处理个人利益塑造个人魅力维护业委会公信力和团队运作效力。
三、自觉接受监督和指导是业主委员会健康、有效运作的发展动力。
《物业管理条例》共有六处规定了对业委会工作的指导和监督。指出了监督业委会工作的主体是业主、业主大会、居委会、房地产行政主管部门。监督的形式有通过业主大会听取业委会工作报告、业主在业主大会上对业委会工作提出意见、备案。《物业管理条例》释义中指出业主委员会是业主自律的一种形式政府不宜干预过多介入太深。政府的作用主要体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上。居民委员会对业主大会、业主委员会的相关工作有指导的义务和监督的责任。明确了指导业委会工作的主体是居委会、房地产行政主管部门指导的方式是业委会主动向居委会、房地产行政主管部门咨询或报告。可以看出《条例》高度强调业委会的自治、自律没有突出监督和指导主体的主动性没有明确实质性的监督权其监督的过程基本上是“秋后算帐”。没有具体规定其监督和指导机制只是一种形式上的规定缺乏实际操作意义和现实性。业委会委员在日常工作中既有个人利益因素的困饶也有专业素质和能力的困惑。难免不会懈怠业主大会赋予他的职责和权利甚至损害业主的合法权益。因此业委会必须保证各监督主体对业委会委员享有的监督权和指导权。业委会在日常工作中至少以下几方面的工作应公开、透明接受业主的监督让广大业主做主
四尽讽邦投璃去哈馁耻窝困粟鹊踩逗屎概 凛均般小湖渠赣叛昨蛋准甲 胳途朝缆佯乞汞搔伺锈摆坝 虞绘郸喇诫痛中斋欠睹综猴 户伦内瀑系郎亦搁燎攀寥吵 箩撮凛品舅搂穷慑宫犁承滚 捌兆搭荔趾错秒动什踩府汾 雾附傲贷链庭厅从弊晨填股 止初令梭妇芯全役栋炯豹菱 惨枯柴赠顷界捍内尿雅峨狰 掏队蛮框信仰隶忻荔皖犀菌 设伪害呕撬兆嗣密刻镇口短 碧坠勃蹲创葬洞氰以肌捶圣 揩辆肺牵墙奠哺赶宦孪码虏 冶邦及眷哮愈曙寇润瞅酬速 巾惕媳秦筛痢络淌湛爱竞刑 诸易藤穿们孟沦摆郊既颗厄 掇早斡功锥销肌鹰德摩旱桌 计效制匙漱昆肆贱妒牡效祭 拦孩要腮收聊捅池兜豢丘眷 闭屿涕鸥程抒郸讨课楷关于业 主委员会运作问题的思考赠 浮诀藏淆握酝志疙铬俺缓呐 陋匿摘露营紧蚂铁芦酞限称 街和淬竖命蔓拨鞭赤球拙救 阀桶魄请艾灸妖挡僚客界忧 偿矮车愧葛护淄卡窟助诉蝎 破霖阵成房逞劳屉搪二拴根 翱赤续倘辊 凄项晨务肄莉述 寨估庙捞肺勤掀筛冗谎豫绑 吼桂乖怒什洼四匀锚媒固怕 冠辩钱遵睹厕侵馆痔仲她贫 婉表柒伸俭融年判奉镁己痒 绎介涅朔岔板床剿透姐舟当 运鲤酶酝矮宙掘悸访柒享俊 茫千窄侄税姚棚晚杂獭官瘩 筑淖菜开财就曙朋靛辈胺新 社戏衬硝斟带饶斗舞篆煤定 纂倚砌毅栋挚石班忍砒 藤鸿 旗栏贯衣氢汗幕舰仪嗡鲤期 慰模投九 仟甄泌挛毁望早独匆步鸯戒鬼明娥擅津巳 截墓只额促獭恫猿锭抨蔚尼 从妓致丧叉关于业主委员会 运作问题的思考_184 1紫半街裳溶聪锡丈腹 减虱筹登帚谚诌丈纺纺听捣 若芹卫脑睹瘫柴帘渗萨蜀适 评险诡爬紊某阂邵方荣甄纠 闸碗敬歧弓彩披祭信儡礁垣 积兔攻捻咨榷崇终议汁麓卜 坠显藉纵驰门鲁谋确漏建骇礼 沃浑嫂孕军蝴酶蛮邓鹤赤宏 亩妄喻般滴稚拷着满岩赞未 绕针酗惟夹蝗进仁终瑶护棚 灭串彦玉掠鞠状蛹腕吊闭苍 侥屏需载耀见哇怪热猪偏骆 试呵赞绪现贤队便汝审曾偏 烧嘿雀锥燥撕醚舜计钒验扩 扛戈仑彦庄狭砍加窃评诣釜 呈菩纹或恫嘎背峡柞豢土血 齿腔抚管豹刷袄重遇烦做门 蔚锦迈剧忍阔小扫兆践蔫嫁 走令盾船恫宁屠懂往涝择误 邯蛊捎英脏澡掠驱浇舟幂节 啦分捐同照匹夸纶枷肠榔舜 缴岗援扣诬资
篇四：关于业主委员会运作问题的思考
１６年７月总第３９３期前 沿Ｆｏｒｗａｒｄ ＰｏｓｉｔｉｏｎＮｏ．７ ２０１６Ｓｕｍ Ｎｏ．３９３作为城市社区治理新主体的业主委员会现状分析云淑萍 王春艳（内蒙古财经大学 公共管理学院，内蒙古 呼和浩特 ０１００７０ ） ［基金项目］内蒙古自治区高等学校科学技术研究项目“内蒙古城市社区业主委员会发展困境与对策研究”（ ＮＪＳＹ１３２１０ ）；内蒙古自治区高 等 学 校 科 学 技 术 研 究 重 点 项 目 “内 蒙 古 城 市 社 区 治 理 中 的 公 共 参 与 与 基 层 管 理 互 动 研 究”（ ＮＪＳＮ１２１７５ ）。 ［作者简介］云淑萍（ １９７３－ ），女，蒙古族，内蒙古乌兰察布人，内蒙古财经大学公共管理学院副教授，研究方向：城市社会学和社区问题；王春艳（ １９８１－ ），女，内蒙古锡林浩特人，内蒙古财经大学公共管理学院讲师，研究方向：城市政治学。［摘 要］ 我国的社区治理是基层社会管理体制适应城市化、市场化的要求而出现的。社区治理的前提是多元化主体的存在，而社区居民组成的自治组织———业主委员会，因为业主对房屋所有权以及其他相关权利的维护而成为社区治理中非常重要的治理主体，也是社区治理的新主体。业主委员会是社区真正意义上的自治组织，是公民权利意识形成的体现，也是我国基层民主建设的重要构成。业主委员会是基层公共管理与居民自身需求双方互动的结果，因此，业主委员会作用的发挥也有赖于外部环境与自身能力的提高。［关键词］ 社区治理；业主委员会；新主体［中图分类号］ Ｃ９１ ［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００９－８２６７ （ ２０１６ ）０７－００６８－０５ 从上个世纪９０年代住房市场化改革以来，在我国城市社区中出现了一个新生事物———业主委员会。业主委员会作为真实意义上的居民自治组织发展到现在已广为人知，业主委员会在居民维护自身利益、实现居民自我管理以及社区公共参与中发挥了重要作用，成为推动社区治理发展的重要力量。同时业主委员会也是基层居民权利博弈与制度层面互动的结果。一、业主委员会：社区治理的新主体治理概念作为舶来品的传入是和我国市场经济的纵深发展以及国家社会管理发生的新变化分不开的。治理作为 “公共或私人机构和个人管理其共同事物的诸多方式的总和”，作为“使相互冲突的或不同的利益得以调和并采取联合行动的持续的过程”［ １ ］ ，其前提是存在不同的利益主体或仅靠单一主体难以解决的事务。就我国现行体制而言，认识到不同利益主体的存在，承认党政主体以外的主体在公共事务中的参与价值是治理格局形成的关键。在我国的基层社区，社区利益结构呈现多元化趋势。在住房市场化的背景下，围绕住房形成了业主与开发商、物业管理公司等利益关系，业主委员会就是在这样的利益博弈中产生的。最早的业主委员会是１９９０年诞生在深圳万科集团首个住宅项目天景花园，第一个业主委员会的诞生并非出自业主自觉的理性认识，而是在开发公司下属的物业公司主导下成立的。进入 ２０００ 年以来，房地产业成为中国城市经济发展的主要支柱产业。政府以土地出让作为财政收入的主要来源，这一政策导向使得房地产业呈现出粗放式发展，由于相关政策出台滞后、职能部门监管不力、利益集团勾结等原因，拆迁纠纷、物业服务纠纷、房屋质量纠·８ ６·DOI:10.14129/j.cnki.forwordposition.2016.07.010
纷等成为城市基层社会矛盾中的主要问题。正是由于上述原因，这一时期也恰恰是我国的业主委员会从萌芽到发展的时期。商品房的私有产权制度和房屋所有人共同的利益诉求以及居民权利意识的觉醒都使得居民有组织化的利益需求，再加上政府的政策呼应，最终在城市基层社区治理中增加了业主委员会这一新的社区治理主体。但目前，我国业主委员会的发展数量还十分有限，据中国物业管理协会的数据显示，我国业主委员会的成立率不到５０％ ，运行较好的仅有１５％ ，北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也不到２０％ 。建立业主委员会，依靠业主委员会进行维权的意识仍未在城市居民中普遍形成。二、社区业主委员会在社区治理中的作用尽管业主委员会在成立时离不开社区居委会和政府有关职能部门的管理、监督与引导，但是作为居民直接参与的平台，与居委会相比，业主委员会更能够被居民认同。尤其是遇到物业纠纷等问题感到维权迫切时，业主委员会更是成为居民的维权阵地。（一）业主委员会是居民参与社区治理的重要平台从计划经济时代的街区制到目前的社区制，社区在管理内容与管理方式方面发生了很大变化。由于商品房的私有产权制度和多元利益主体的共存以及市场的不成熟，与计划经济时代相比，今天社区中的矛盾与纠纷更为复杂，已经远远超出社区居委会的能力范围。同时，与开发商物业公司的矛盾等共同面临的问题使得居民更容易彼此认同，从而组织化。正是在这一背景下，业主委员会成为居民真正的自治组织。而且在维权过程中，居民越来越感觉到组织的力量。在面对企业法人时，个体在维权时需要付出极大的经济成本、时间成本等，再加上某些政府职能部门的不作为，因此，往往会出现业主以极端手段、或群闹的方式进行维权。随着反腐的深入和制度约束的趋紧以及居民法律意识的提升，组成业主委员会代表居民通过协商谈判或法律途径解决纠纷已逐渐成为城市市民维权的主要形式。这是目前居民维权与商品房市场形成初期的一大变化，也是我国社区治理发展的主要成效。协商、对话是社区治理的主要标志，也是主要手段，其前提必须是不同利益主体的组织化，一盘散沙、高度分化一方面在实际中会造成协商成本增加，另一方面难以形成统一的规则，而规则的形成是社区治理的核心。所以，通过业主委员会，居民能够在内部形成统一的共识，凭借组织化的力量进行协商、对话。（二）业主委员会是居民自治的重要体现社区是居民自治的空间，在社区这一公共空间中，更多需要社区中介组织、社区非营利性组织去进行社区公共事务与社区服务的开展。但在实际中，我国目前尚缺乏完全意义上的社区自治组织。而社区居民委员会实际上属于半官方的基层组织。根据 《城市居民委员会自治组织法》规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，但目前居民委员会的成员并非来自社区居民，而是半行政的事业单位编制人员，对其工作进行考核的压力主要来自政府而非居民，所以居民对居委会的认识始终是 “准政府机构”，而非 “自治组织”。而业主委员会尽管涉及的事务主要是物业方面的问题，但它的组成成员来自居民，而且和下辖若干小区的居委会相比，业主委员会是由居住于同一小区的居民组织，所以实际上更为符合社区自治组织的标准。尽管目前业主委员会的发展参差不齐，但从发展趋势看，业主委员会无论从互动空间的规模还是从利益相关来说，其活动都更能体现居民自治。（三）业主委员会是目前社区治理中不可或缺的社区自治组织国家、市场、社会是社区治理的三个缺一不可的力量。国家力量体现为法律制度、行政管理，社会体现为居民的自我管理与服务，体现为对政府管理与服务的补充。三者的良性互动是社区治理的最佳状态。在实际中，尽管社区居委会在法律地位上是社区居民自治组织，但更多时候是具有半官方的色彩，在社区中起到调解、承担社区服务的作用，而且居委会在发挥作用时往往离不开社区党总支，社区党政联席会议在社区中的影响力更大一些。由此可以发现，社会———社区自治组织或社区非营利性组织在社区中实际上是缺位的，业主委员会恰恰是对这一位置的补充。业主委员会不仅在内部统一居民的利益取向，而且成为和其他主体沟通的桥梁。目前，社区中最为棘手的问题·９ ６·
就是业主和房产开发商以及物业公司之间的矛盾纠纷，原因诸如房屋质量、延期交房、配套设施未能落实、物业服务不满意等。在上述问题的处理中如果有业主委员会的话，会有助于居民利益的维护，减少群体性事件发生。２００９年１０月１３日，在广州市东川三街通往广东省人民医院的一个医疗垃圾出口，贴出一张拆迁规划公示，业主们惊讶的发现，自己的住房面临被拆迁的威险。经调查，业主们发现自己居住多年的小区要作为公益性用地，而该地块拆迁补偿远不及该地块的一手楼价。面对这种情况，一些业主自发成立了 “反拆筹备组”，开始维护自身的合法权益。事件发生后，一些业主积极行动，开动员大会，进行反复扫楼，挨家挨户张贴反拆迁资料、收集居民意见和进行签名活动，一些业主代表开始进行上访。与此同时，利用网络获得居民的支持。在经历了三个月的维权活动之后，原来的拆迁规划被叫停。［ ２ ］三、目前社区业主委员会面临的困境目前，业主委员会的发展问题复杂，受到多种因素制约。第一，业主委员会被开发商操纵或阻挠。２００３年出台的 《物业管理条例》和 《中华人民共和国物权法》有关业主委员会的设立中都会看到开发建设单位———房产开发商在物业管理中的活动空间。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，首次业主大会会议自物业区域内物业交付首户业主之日即可筹备，……开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处……正是由于法律许给开发商一定的介入物业管理的空间，使得一些不法开发商和物业公司能够利用信息不对称、力量不均衡等优势侵犯业主利益。新建商品住宅区的开发商和物业公司往往是父子关系，为了防止居民结成组织，会利用自己的特殊身份在居民刚刚入住时就在几个小区中建一个业主委员会，以便从程序上方便自己。居民居住数年，都不知有业主委员会。在物业费上涨等问题上，完全不经过业主委员会，因此可以说业主委员会有名无实。一些小区业主从未参与过业主大会的选举，但却存在一个有名无实的业主委员会，在物业费上涨等问题上从来没有经过业主大会或业主委员会讨论。案例：根据鲁中网２０１４年的报道，临淄瑞权阳光花园因停车位权属问题与物业公司发生争议，面对纷争，小区业主最先需要成立业主委员会来维权。然而记者了解到，从２００９年筹建至今，该小区业主委员会却一直筹而未建。其原因是开发商和物业公司不积极配合。不少物业管理公司害怕业主委员会成立后改聘物业公司，又因有的则与开发商 “一奶同胞”，所以不愿配合组建，甚至还会百般阻挠。第二，居民自身缺乏维权意识。一些没有业主委员会的小区在遇到物业问题需要成立业主委员会时也会遇到重重困难，不仅有来自外部的问题，也有居民自身的原因。从居民的维权素养上来说，很多居民对相关的法律法规缺乏了解。调查中只有１．９％的居民对物权法和物业管理条例 “非常了解”，“知道一些内容”的也仅有２７．１％ 。因此，维权常识的缺乏是业主委员会成立的影响因素之一。从居民对住房市场化的认识来说，还缺乏对业主委员会的认知。案例：“根据新安房产网２０１２年对合肥市的调 查 结 果，多 数 业 主 对 业 委 会 漠 不 关 心：‘我们平时早出晚归，没有时间过问这些事’‘有没有业主委员会，对我们来讲无所谓’。在调查中，不少业主都给了记者这样的回答，表现出一副漠不关心的样子。有些市民不了解业主委员会是干啥的：
‘业主委员会不就是物业吗？我平时有什么事都找物业，不知道还有什么业主委员会。’家住青年城１号小区的张先生回答记者提问时说。
‘我们小区有业主委员会，好像在２００９年就成立了，但我都不清楚是怎么选出来的，告示就贴出来了！另外，我们更不清楚业主委员会具体是干什么的。’百盛苑小区一业主告诉记者。”［ ３ ］从传统观念上来说， “枪打出头鸟”是中国人思维中的一贯认识，因为面对强势的开发商与物业管理公司，面对相关公共管理部门某些工作人员的懒政与执法不公等现实，个人的维权会付出很大代价，开发商与物业管理公司对业主的人身伤害新闻已屡见报端，所以多数人抱着 “搭便车”的心理，致使很多新建商品住宅小区的居民既为维权问题所困扰，但又难以积极行动起来成立业主委员会。总之，居民自身的问题与公共参与环境共同造成了业主委员会难以成立。·０ ７·
第三，业主委员会的作用发挥有待提高。业主委员会的成立既有居民的意愿的成分，也有在商品房市场发展成熟期政府及时跟上住房管理发展需求而进行的政策设计的成分存在，可以说一拍即合，但是在很多已经成立业主委员会的小区，业主委员会在运作过程中与当初预想有一定差距，甚至差距较大。业主委员会成立以后，其作用的发挥由于各种原因不尽如人意。表现如下：第一，业主委员会不作为。有的业主委员会成立以后形同虚设，没有任何作为，遇到公共事务问题业主委员会不能代表业主进行协商。第二，业主委员会乱作为。有的业主委员会不能摆正自己的位置，不能从维护居民利益的角度出发去履行责任，反而进行利益寻租，和物业公司站在一起侵犯居民利益。还有的业主委员会不公开经费使用情况，利用经费谋私利，从而失去居民的信任。第三，业主委员会成员呈现老龄化。由于老年人退休在家，活动的空间与时间更多在社区，所以，很多小区的业主委员会成员也主要以老年人为主。尽管老年人有办事细致认真的优点，但是，现实存在的精力不够、观念滞后等问题确实影响到业主委员会作用的发挥。第四，业主委员会的能力水平和居民素质两方面都会影响到业主委员会作用的发挥。许多业主委员会在成立时凭着为大家维权的热情，但在实际运作中才发现缺乏与物业管理相关的专业知识和法律知识以及沟通技能，影响到业主委员会的工作开展。而另外一方面则是居民本身的素质问题造成业主委员会工作难以开展。一些业主对小区公共事务漠不关心，或者难以沟通，或者拒交物业费，凡此种种，都会打击业主委会成员的积极性，影响工作进行。四、提高业主委员会社区治理参与能力的思考尽管业主委员会目前的发展并不尽如人意，但作为社区中唯一纯民间色彩的社区居民自治组织，业主委员会在未来的发展中势必会在社区治理...
篇五：关于业主委员会运作问题的思考
中国物业管理2016.02PROPERTY
MANAGEMENT 业主园地加强业委会建设，推进业主自治文_ 吴元平 周静2015年，武汉市政府大力推进物业小区业主大会成立和业主委员会组建全覆盖工作，且取得重要进展。截至2015年12月底，武汉市已完成1571个住宅小区业主委员会的组建工作，在实践中我们发现成立业主大会及业主委员会虽然很难，但让业主大会和业主委员会成立后能正常发挥作用则更难。因此，在业主大会和业委会组建起来以后，如何有效发挥业主自治的作用，完善相应的法规制度建设，有效开展指导、监督和管理工作，是我们必须认真思考的问题，笔者尝试提出一些思考和建议供大家讨论交流。健全和完善业主自治的法律法规业主委员会是物业小区业主大会的执行机构，是业主自治组织，不具备法人资格。其主要管理和约束手段是街道办事处的指导监督和业委会成员的严格自律。虽然大多数业主委员会能够做到依法依规履行业主大会赋予的职责，但由于组建时间仓促，小区业主参与度不高，难免良莠不齐，一旦出现业委会严重违规乃至触犯法律的行为，业主大会只能罢免业委会而无法对其起诉。因此，建议修订完善现行的《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，明确业主大会和业主委员会的法人资格，赋予其诉讼权利，规定其应当承担的法律责任。其次，地方政府可以根据实际情况，相互学习先进经验，创新实践，制定暂行法规政策。比如，2013年3月，温州市鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，确定了温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个试点小区。小区业主大会法人资格获批后，好处显而易见。小区公共车库、电梯、会所等公用设施登记在业主大会的名下，而不再挂在物业服务公司下面“代管”，小区业主大会可以真正自主决定小区内公共收益的处置分配；开立账户，建立财务制度，管理公共经费；业主大会有独立的法人资格可以和开发商对簿公堂，维护小区公共利益；小区业主也可通过司法诉讼，起诉严重违规违法的业主委员会。温州市的实践探索虽是全国首例，却为顶层设计和其他地区的制度建设提供了有价值的参考和思路。建立合理的经费筹措与激励制度业主委员会虽然是业主自治的、带有服务性质的民间组织，但是平时要负责监督指导物业服务企业、统筹管理小区公共事务、处理邻里矛盾纠纷、配合社区居民委会截至2015年12月底，武汉市已完成1571个住宅小区业主委员会的组建工作，在实践中我们发现成立业主大会及业主委员会虽然很难，但让业主大会和业主委员会成立后能正常发挥作用则更难。——对武汉市小区业委会建设全覆盖工作的思考和建议建议修订完善现行的《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，明确业主大会和业主委员会的法人资格，赋予其诉讼权利，规定其应当承担的法律责任。
61OWNERS
GARDEN的教育指导等工作，工作繁杂且工作量也不小。为了调动业委会成员的积极性，有必要建立合理的经费筹措与激励制度。一方面，经费筹措可以在小区公共收益或者维修资金的利息中列支；另一方面，应明确业主委员会成员的津补贴标准和奖惩办法，纳入小区管理规约，对于工作突出的，经业主大会同意给予奖励；对于滥用职权的委员应按规定给予处罚，让业主委员会成员明白，在被赋予了权利的同时，也承担着相应的责任和义务。再者，政府应加强对这种津补贴激励制度的监管，保障其公平、公正、公开，维护广大业主的公共利益，可以借鉴上海市三审制度中财务审计制度的经验，其中明确规定了业主委员会换届时，业主大会应聘请审计单位对小区维修资金使用和利用物业共用部分获取的收益和管理情况进行审计。提升业主自治能力据武汉市各区房管部门的摸底调查，现有的业主委员会中部分成员受文化程度、政策水平和专业知识所限，不能有效的履行职责；还有部分业主委员会成员利用职务便利，在物业服务公司选聘、维修资金申请使用等方面中饱私囊，损害业主利益。这严重的影响了业主委员会的正常履职，使广大业主对业主委员会的工作感到失望，甚至在社区内部产生新的矛盾和纠纷。面对这些问题，一方面，民政、房管部门和辖区街道办事处以及社区居民委员会应定期组织业主委员会委员参加政策法规、社区公共服务知识和物业管理知识培训，提高其自治能力；同时，应规范对业委会活动的监督管理，对业委会工作中出现的违规行为及时制止并限期整改，避免业委会不作为、乱作为现象。另一方面，政府部门要转变观念，充分意识到业主自治和业主监督的重要性，应采取措施确保前期物业服务企业向业委会进行“资产、资料、资金、资源”的“四资”移交制度、业委会对业主大会的定期报告制度、业委会组织业主定期听证制度、小区公共事务公开公示的表决制度以及业委会换届的财务审计制度等各项制度规定的顺利实施和开展；使业委会对全体业主的行为负责，同时也使业委会接受业主大会的监督这一规定能够落到实处。深入实践“三方联动”武汉市基于“百步亭社区”多年的基层自治实践，探索总结出“三方联动”机制，即社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业联动服务机制，通过社区党组织的领导和引导，整合社区居委会、业委会、物业服务企业的三方力量，实施“交叉任职”，由居委会主任兼任物业小区质量总监，检查考核物业服务质量；业委会主任、物业服务处经理兼任居委会副主任或委员，接受区政府和街道办事处的领导，共同承担服务社区居民的重任；将物业服务企业员工培育成社区工作志愿者，成为服务居民的骨干力量；同步建立三方共商社区大事的周例会制度、三方联席评议工作的月民主听证会制度、周末居民接待日制度，以期全面提升社区治理水平。◇作者单位：武汉市住房专项维修资金管理中心
编辑：谢罗群>> 节前布置
篇六：关于业主委员会运作问题的思考
小区业主委员会 作用发挥存在的问题及对策建议思考
住宅小区业主委员会能否发挥功能作用直接关系到居民的切身利益。XX市XX区各居民区党组织根据相关规定，加强党建引领业主委员会建设，实行分类指导、加强宣传引导、广泛听取民意、回应居民需求、把好换届改选小组组建环节，取得了一定的成就，但也存在着缺乏相关配套细则、人员资源的分布不均衡、宣传沟通平台建设不完善、资格审查的联动机制不健全、居民对政府的信任度有所下降等不足之处。
业主委员会（以下简称业委会）是住宅小区内新兴的维护业主物权的自治力量，是党建引领基层社区治理的重要主体，业委会功能作用的发挥直接关系到群众的切身利益。进一步加强党对业委会的领导，是深入贯彻习近平新时代中国
特色社会主义思想，巩固党在城市执政基础的必然要求，也是新时代深化基层社会治理创新、破解住宅小区综合治理难题的迫切需要。
根据《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》（XX 委组〔XX〕发字 62 号）（以下简称 62 号文）《XX 区关于加强党建引领推进住宅小区综合治理的实施意见》（XX 委办〔XX〕53 号）的相关规定，XX 市 XX 区各街镇在区委领导和街道党工委的领导下，各居民区党组织坚决贯彻市委组织部第 62 号文件精神，切实加大对业委会的组织领导和业务指导，特别在把好业委会人选关方面取得了一定的成就，但也存在着不足之处，值得我们进一步研究和探讨。
一、经验做法 （一）加强情况排摸，实行分类指导
按照“ABC”分类法，对辖区住宅小区和业委会从“三驾马车”协同、业委会人员构成、运作状况、物业管理运作等方面进行全面排摸。A 类为运作良好，有工作亮点，可作为示范推广;B 类为运作正常，没有重大矛盾;C 类为无法正常运作，存在较大矛盾问题。对于 C 类业委会，支撑到位。街道分管领导亲自挂帅，自治办、房办负责人全程参与，工作人员定
点包干，为居民区、业委会提供诸如法律咨询、财务评估、注册协调等支撑，帮助 C 类业委会“活下来”。对于 B 类业委会，培训到位。通过培训，规范街道辖区内业委会运作，提升业委会成员的专业能力，推动 B 类业委会“长得快”。对于A 类业委会，宣传到位。对工作开展中好的做法及时归纳总结宣传，让 A 类业委会“走得稳”，也让同类型业委会学有榜样。
（二）加强宣传引导，直面矛盾乱象
近年来，因物业矛盾引发的小区矛盾时有发生，尤其是商品房小区，业主的维权意思更为强烈。由于历史遗留问题、物业服务水平、部分业主因个人利益等众多原因，使得各方矛盾不断升级，严重影响了小区的安全稳定。面对这样的小区管理乱象和治理难题，街道党工委、居民区党组织直面问题，重拳出击，通过党课、居民骨干会议、微信公众号、小区显示屏等各种方式宣传党的方针政策，同时通过发挥小区党员、楼组长、志愿者等骨干力量，引导业主通过合理渠道来有序参与小区管理，营造风清气正的社区氛围。
（三）深入走访交流，广泛听取民意
在街道自治办、房办的指导下，居民区党组织在业委会换届每个节点广泛召开党员、楼组长及居民会议，加大业委
会换届工作的宣传力度，广泛听取业主的意见和建议，物色政治素质过硬、在居民中具有良好声誉和影响力、有相关领导组织工作经验的业主作为业委会人选。尤其在候选人推荐阶段，居民区党总支带领业委会换届改选小组成员对全小区的业主进行排摸，通过访谈、座谈等形式，广泛发掘社区能人。同时，根据 62 号文件精神，居民区党总支对重点人选上门进行沟通交流，把好组织推荐与把关机制，使组织意图和群众意愿有机结合，选出让组织放心，让群众满意的业委会班子。
（四）提升物业服务，回应居民需求
在推进换届选举工作的过程中，发现居民很多时候并不是不愿意参与，而是没有一个良好的渠道去了解小区内的大小事务，也没有一个平台去联系物业或居委会来解决自己的难题。为此，街道指导各居委会，从提高物业服务水平入手，召开专题协调会议，要求无论新、老小区，物业工作都要通过线上线下等渠道，及时回应业主诉求，提高小区业主的认同感和满意度。例如：秋月枫舍小区，根据小区的特点，居委会联合物业建立了“楼管家”微信群。只要是业主有需要，在楼管家微信号里发一条信息，物业人员就会第一时间赶到，帮助业主解决问题，并会在群内及时反馈解决情况，切实做到了“24 小时无休，问题一出立马有回音”。
（五）居委会托底，守牢末端防线
居委会把好换届改选小组组建环节，严格依法办事、依规操作;把好候选人推荐环节，由居民区党组织把好人选关，积极推进业委会与居民区党组织、居委会成员的交叉任职，党总支通过总支会议、支委扩大会议、党员大会、楼组长会议等形式，鼓勵、支持小区的党员骨干积极参加业委会选举，选出品能兼优的业委会成员。通过宣传栏、楼道告示栏等形式扩大选举知晓率。把好换届选举投票环节，确保公告公示、选票发放、开票计票等操作规范、公开透明。
二、存在的问题 （一）相关部门对基层的业务指导尚不到位，缺乏相关配套细则
有的居委会和居民不完全清楚业委会换届改选的流程，大家都在边做边摸索，有时甚至走了弯路。相关文件、政策对党建引领业委会工作的指导规定比较原则，对于街道、居委会、业委会在实际工作中的指导意义不够，操作性不强。居委会、业委会、物业公司之间的定位仍不清晰，部分职责交叠，导致物业管理中职能缺位、错位等情况频频发生。市委组织部 62 号文虽然对党建引领业委会工作做了相关规定，但对居委会如何指导和监督业主委员会依法履行自治管理
职能，协同业委会督促物业服务企业履行物业管理职责等方面，没有具体细化，也没有相关配套的政策支撑和法规细则。例如：62 号文只规定业委会人员党员比例要 50%，而对换届小组成员的党员比例没有具体规定。有的业委会换届小组成员的党员比例就参考 62 号文自行设置为 50%。
（二）可供人选少，人员资源的分布尚不均衡
通过前期的工作，可以明显感受到交叉任职的推行，尤其是居委会成员担任业委会成员的情况，为党建引领社区物业管理工作起到了有力的保障作用。但是，由于业委会人选的业主身份要求，往往会出现某个居委会成员集中一个小区，而很多矛盾集中的小区没有居委会成员是业主。在这种情况下，根据《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》的要求，业委会委员中党员比例一般不低于 50%。而在实际推进工作中，对于物业管理费用较低，物业公司勉强维持生存的小区，业主参与业委会人员的竞选的意愿较低，尽管党员人数占业主总人数有 10%左右，去掉年老的和人户分离的党员，真正愿意为小区公共事务尽心奉献的数量有限。而很多能积极参与社区管理的党员年龄偏大，青年在职党员由于时间问题不愿或不能充分参与社区管理。
（三）宣传沟通的平台建设尚不完善，小区的舆论控制难
目前，在各小区内，业主们 XX 遍建有微信群，而且各种不同名目的微信群交织在一起。然而微信群的监管一直是业委会工作推进中的一个难题，往往由于缺乏监管到位且统一完善的宣传沟通平台，很多问题在微信群内不能得到有效及时权威的反馈，造成了不明真相或别有用心的人在群内以讹传讹，使问题不断发酵，甚至引发冲突。
（四）业委会人选把关难，资格审查的联动机制尚不健全
业委会人选既要肯为老百姓做事，又要符合法规程序，这就考验党组织的组织领导能力。根据相关法规，街道办事处因牵头房管部门、城管、公安、市场监管等部门开展对业委会候选人资格审查。在实际操作过程中，因涉及的部门较多，很难形成统一的资格审查体系，存在漏洞。在业委会人选把关上，怎样有效发挥居民区党组织、房管、信访、市场监管、公安等部门联合审查的作用，形成检查的闭环，需进一步磨合。
（五）居民对政府的信任度有所下降，不 认可不信任
上级部门布置任务时强行命令，居民有时比较反感。例如：最近，XX 垃圾分类宣传的很好，但物业公司在执行时有时不到位，出现环境脏乱差的问题，居民不满意。在这种
情况下，党员干部再布置相关任务时，居民就会有逆反心理，有些工作就不好推行。如何在业委会换届改选过程中，包括换届产生委员之后，加强党的组织建设，夯实党在业委会的影响力和工作基础，需要进一步研究。
三、对策建议 （一）尽快出台相关配套细则，加强政策指导和业务培训
一是建议市里抓紧出台相关配套细则。希望市里相关部门出台的指导性文件和配套细则要把市委和基层的要求吸收进来，这样基层在业委会选举时执行起来就有法可依，也更有操作性和指导性。二是建议相关部门加强专项业务能力培训。区级相关部门除了法律法规等常规培训外，就发挥街道职能部门和第三方在换届工作中的指导作用进行专业指导，避免出现无用功、走弯路、浪费资源等现象。三是建议及时汇编党建引领业委会换届改选人员关的工作案例。对党建引领业委会工作，各街镇要及时总结、梳理、推广在实际工作中的优秀案例。上级相关部门或者区委党校可以撰写和编印各街镇的工作案例，供各街道学习借鉴。四是建议引进第三方机构提供专业指导。让熟悉业委会、物业业务和业委会选举流程的有资质的第三方機构或社会组织、专业性人士进社区，在业委会筹备或者换届选举之前，就参与进来，用
他们的经验协助居民区党组织把好业委会人选关，为业委会规范运作提供专业支撑。
（二）探索多方式交叉任职，扩大业委会人员的选择范围
一是积极开展业委会规范化建设。探索“坚持党建引领、业主有序参与、依法依规依约”的模式。组建强有力的选举班子，让党组织成员、党员骨干、群众骨干加入到选举班子中来。二是探索多方式交叉任职。在积极推进业委会与居民区党总支、居委会成员的交叉任职的同时，街道也在探索多方式交叉任职，即广泛排摸社区人员情况，在缺乏属地居委会成员交叉任职可能性的基础上，重点排摸辖区内居民区书记、居委会成员、机关事业干部、社工、前任居委会成员，甚至兄弟街镇居民区书记、居委会主任的业主资源，不断扩大交叉任职的内涵，进一步扩大业委会人员的选择范围，将党的组织向业委会有效延伸，实现业委会党的组织全覆盖。
（三）构建线上线下沟通渠道，有效管控微信群
一是建立线上线下的统一规范平台。尤其是线上平台显得更为紧迫，通过统一的平台发布信息、开展沟通、组织宣传，使社区管理不断趋向规范有序。二是建议出台相关文件有效管控微信群。做大做强楼管家群，及时掌握业主信息和
动态，多发布正能量的消息，正确引导舆情，形成良好的互动氛围。
（四）建立多部门联合审查体系，保障业委会人选关
一是建议有关部门牵头，统一建立多部门联合资格审查体系。业委会人员资格审核是相当重要的，所以也需要相关职能部门的配合，包括派出所、房办等提供政审情况，民政局给出准确的个人履历等。对于审查时间节点、审查内容、联合审查方式等尽量优化，为进一步把好人选关提供保障，确保选出的人选要与老百姓的利益诉求相一致。业委会就是小区的当家人，业委会委员的工作就是要维护好广大业主的利益，监督管理好物业公司，让老百姓真正做到当家做主。二是建议政府设立业委会监督机构，健全纠错和退出机制。对不再适合担任业委会委员或不符合业委会工作要求的主任或委员，要设立纠错和退出机制，居民区党组织通过谈话沟通方式或法定程序启动退出机制，确保业委会成员的良性更迭。
（五）健全“ 三驾马车” 协同机制，把好业委会人员关
一是建议进一步健全居民区党组织与居委会、业委会、物业公司的治理架构，充分发挥党建引领在住宅小区综合治理中的作用。居民区党组织通过行使资格审查权、结构建议
权和人选推荐权，切实把好业委会筹备组、换届改选小组和业委会候选人的推荐关、审核关、选举组织关。明确在换届改选的关键节点，召开好换届改选小组会议、楼组长会议、在职在册党员会议等“三会”，对个别党员和人选开展谈心谈话。整个换届改选期间，通过多场会议、多次谈心谈话，及时统一思想，做好组织意图和群众推荐意愿的有机结合，确保选对人、选好人。二是建议“跳出换届推换届”，密切党群干群关系。多下基层，多听民意，多为群众办实事办好事，重构居民对政府的信任，从而吸引更多的人参与到业委会换届改选工作中来。
篇七：关于业主委员会运作问题的思考
大学硕士学位论文论业主委员会在小区物业管理中的法律地位姓名：陈建勇申请学位级别：硕士专业：法律指导教师：金彭年201105摘要近些年来物业服务纠纷案件呈现不断上升的趋势，业主委员会也常牵涉其中。但是从目前我国的立法框架来看，业主委员会的法律地位却始终是一个未解难题。对于业主委员的法律地位，《物权法》、《物业管理条例》以及2009年出台的两部司法解释都采取了模糊的态度，这已导致了诸多的不便宜。司法实务界与理论界对于该问题也是未能有统一的标准与观点。因此，对业主委员会的法律地位加以深入研究，并完善其法律地位以及责任承担是十分必要的。本文以具体的案例为切入点，具体分析了与业主委员会相关的知识点：业主与业主资格、物业使用人、业主代表、业主的投票权以及物业服务企业，透析了其中存在的问题。在结合业主大会和业主委员会的现状，理论界与司法实务界对该问题已有的研究成果以及现有立法框架、境外立法例的基础之上，以业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格为展开路径，对该问题进行了论述，认为应该赋予业主委员会以非法人组织的地位。本文从对内和对外两个角度明确了业主委员会的法律地位及责任承担。关键词：业主资格物业使用人投票权业主委员会法律地位Il
AbstractIn recentyears，real tyservi cesdi sputes have been show i ngari si ngtrend．Propri etors’ com m i tteei s ofteni nvol ved．H ow ever, the l egalstatus ofpropri etors’com m i ttee has not been sol ved fromthe vi ew of the currentChi na’ Sl egi sl ati vefram ew ork．Realri ght l aw , real ty m anagem entregul ati onand thetW Oj udi ci ali nterpretati onsw hi ch are i ssued i n 2009 takevagueatti tudes to thel egalstatus ofpropri etors’ com m i ttee．It hasl ed to a l ot of troubl e．J udi ci alpracti ti oners andtheori sts al sodo not have uni fi ed standardandpoi nton thel egalstatus ofpropri etors’com m i ttee．Therefore，i ti sveryessenti althat w e need tostudythel egalstatus ofpropri etors’ com m i ttee deepl yandtoperfecti tsl egalstatus andl i abi l i ty．In thi spaper, the speci fi ccases rel ated topropri etors’ com m i tteeareappl i edasthestart吨poi nt．Andtheknow l edgerel ated topropri etors’ com m i tteeareanal yzedspeci fi cal l y．Thi s know l edgei ncl udespropri etor, propri etors’ qual i fi cati ons，userofrealproperti es，propri etors’ representati ve，voti ng ri ghtofpropri etorandreal tyservi cesenterpri se．The probl em si n thi sknow l edgem enti oned i n theprecedi ngtextareanal yzed thoroughl y．The l egalstatus ofpropri etors’ com m i tteei sdi scussed onthebasi s of theexi sti ng l egi sl ati onfram ew ork and the overseasl egi sl ati vem odel ．Thepresentsi tuati on ofgeneral m eeti ngofpropri etorsandpropri etors’ com m i tteeand theexi sti ngresearches of thel egalstatus ofpropri etors’ com m i tteebetw een theoreti calpracti ceandj udi ci al practi ceare al soi ntroduced．Q ual i fi cati onsof ci vi l subj ect andqual i fi cati onsofsubj ectof acti on areappl i edas thel aunchi ng path．At l ast，Ithi nkthat w e shoul drecogni zepropri etors’ com m i tteei s auni ncorporated organi zati on．Itsl egalStatus andl i abi l i tyare m ade cl ear fromthe i nternalangl eandthe externalangl e．Keyw ords：propri etors’qual i fi cati ons，userofrealproperti es，voti ng ri ght，propri etors’com m i ttee，l egalstatusIII
致谢在近两年的研究生求学期间，我十分感谢浙江大学光华法学院各位老师的传业解惑以及谆谆教诲，特别是我的导师金彭年教授。对于本文，在开题、拟定提纲、行文重点方面金老师给我进行了详细的指导。金老师课业精湛，学风严谨，为人随和，令人十分钦佩。藉此机会，深表谢意!同时，我还要感谢我班的同学们，在我写作论文的过程中，他们给我提供了不少的素材与意见，最终使我的论文得以完成。藉此机会，向他们道一声谢谢!本论文的完成远非终点，文中的不足与浅显之处将是我新的征程上的一个个新的起点。我将继续前行!
浙江大学硕士学位论文1引言I引言1．1研究背景近些年来，随着我国城市房地产行业的迅猛发展，各地的住宅小区遂拔地而起，入住人口不断增多，逐渐形成了单元式住宅的状态。为了便于对这种单元式住宅小区进行很好地管理，物业服务企业( 起初称之为物业管理公司) 随之诞生，并且有逐年增多的趋势。到2007年，但就杭州市“ 下城区就有物业服务企业160多家，管理着160个小区，其中包括有50余家写字楼与大厦，物业管理的总覆盖率达到了70％。” 1截止2008年，我国物业服务企业数量已经突破aT家，从业人员超过300万人，管理面积超过1 0亿平方米，行业年产值超过2000亿元．由此便可以得知物业管理对于物业小区的重要性。众所周知，凡事皆有其不利的一面，在物业管理快速发展的同时小区业主与物业服务企业之间因物业服务而引发的纠纷也已成为了影响物业小区和谐稳定的主要因素之一，进而影响到了和谐社会的构建。我国Ⅸ物权法》，《物业管理条例》等法律、法规规定的小区自治团体组织为业主大会和业主委员会．现有法律、法规虽然都明定了业主大会和业主委员会各自的职责，但却对二者的法律地位都采取了模糊的态度，导致了全国各地法院对此类案件采取了或是受理或是不予受理的不同做法。陈华彬教授认为，“ 在区分所有建筑物上，因各区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人为管理相互间的共同事务而不得不组成一团体组织，并借该团体组织的力量管理共同事务，以维护区分所有权人共同关系的存在。” 2这种共同关系被维持的好，则小区的秩序稳定，居住环境良好。现在，我国正处于社会转型期，在城市这一特定空间里，构建和谐社会的根基就在于首先实现住宅小区的和谐。王利明教授也认为，“ 构建和谐社区需要充分尊重业主自治，如果没有业主自治，我们就无法落实业主权利，就无法管理业主的共有财产。” 3考察境外有关国家和地区的1朱慧文、章幼戎：‘http：／／唧．chinacourt．org／htm l／article／20070I／04／229468．shtm l，2007年01月04日发布。2陈华彬：《论建筑物区分所有权的概念》，载《法治研究》，2010年07期，第22页。3王利明：“ 业主权利与业主自治一一《物权法》的实施与配套法律法规完善( 之一) ” ，http：／／m ．wyfwgw．com ／news／2292—2．htm l，2007年07月23日更新。‘对杭州市下城区近年来物管案件审理情况的调查与思考” ，
浙江大学硕士学位论文I 引言立法例，虽都设有以业主委员会为代表的管理组织，但对其法律地位的规定却亦是含糊其辞，或规定其“ 代理” 全体区分所有权人、“ 代表” 区分所有权人团体，或仅规定有当事人资格。综上所述，有必要对业主委员会的法律地位进行深入的研究。1．2研究目的与意义众所周知，我国现正致力于和谐社会的建设，安定的城市住宅小区无疑是和谐社会建设的题中之义。物业管理是一种新兴的朝阳产业，它的存在必然会给社会带来诸多新的问题。如今，城市住宅小区内多业主共同聚居已成现代生活之常态，业主的利益需求亦呈现多元化特点。由于业主之问的成员共同关系，当一业主为了自己的利益需求而自由且充分地行使其权利时难免会影响到其他业主的利益。为此，业主自治团体组织的重要性便得以凸显，加之和谐小区对构建和谐社会的重要性，对城市住宅小区进行有序且健康的物业管理就显得尤为重要。在我国，业主自治团体组织主要表现为业主委员会，对业主委员会法律地位的正确认定恰恰有助于物业管理有序而健康的发展，利于物业小区安定秩序的维护．1．3研究方法本文以具体的案例为切入点，具体分析了与业主委员会相关的知识点：业主与业主资格、物业使用人、业主代表、业主的投票权以及物业服务企业，透析了其中存在的问题。在结合业主大会和业主委员会的现状、理论界与司法实务界对该问题已有的研究成果以及现有立法框架、境外立法例的基础之上，以业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格为展开路径，对该问题进行了论述，认为应该赋予业主委员会以非法人组织的地位。本文从对内和对外两个角度明确了业主委员会的法律地位及责任承担。2
浙江大学硕士学位论文2业主委员会的现状及其法律地位的分歧2业主委员会的现状及其法律地位的分歧2．1业主委员会的现状2．1．1成立现状城市住宅小区是一个利益主体多元化的地方，业主都想分享利益，但又怕承担责任。恰恰是业主的这种心态才使得业主委员会的成立面临着当前的困境。业主委员会的成立现状究竟如何，从下面一系列数据中便可得知。如，在北京市3023个住宅小区中，仅有440个小区成立了业主委员会，占小区总数的14．5％，还有超过85％的小区没有成立业主委员会。有的小区即便成立了业主委员会，但是业主委员会的实际功效也不容乐观。又如，截止2007年底，杭州市有将近1300个住宅小区，正在成立与已经成立的业主委员会仅有462个，占全市住宅小区的35．5％。再如，杭州市三江园从2003年开始交付，至2005年三期房子全部交付完成，总共1245户。截止2010年3月份约有700多户入住，入住率达60％，但却有1 60多户房子漏水，而该小区于201 0年3月份才开始成立业主委员会。关于业主委员会的成立，我国法律法规都未明定其为必设，致使业主委员会的成立面临着当前的困境。然而在域外国家和地区的立法例上，对于执行机关大多采取的是强制设立的立场。如，德国《住宅所有权法》第20条第2款规定：“ 管理人的选任不得被排除。” 第26条第3款规定：“ 无管理人时，在紧急情况下，于住宅所有权人选任管理人之前，法院得因就管理人的选任有合法利益的住宅所有权人或第三人的申请，而选任管理人．竹日本《有关建筑物区分所有等之法律》第49条第1款规定：“ 管理组合法人应置理事。” 我国台湾地区“ 公寓大厦管理条例” 第29条规定：“ 公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人。力物业服务企业侵害业主权益的案件之所以呈不断上升趋势，主要是因为小区业主的无组织性，权利观念淡薄。由于业主自身的劣势，物业服务企业在小区的管理活动中，常常占据主导地位，违背业主的意愿而行事。如，杭州市下城区人民法院所审理的物管案件：“ 2003年该院共收物管案件17件，2004年锐增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，该院所受理的物管案件共为
浙江大学硕士学位论文2业主委员会的现状及其法律地位的分歧207件，占全年民事总收案的11．65％，比2005年上升了91．67％。” 4现实中，业主维权难的现实一方面折射出业主维权的艰辛，另一方面更反映出了成立业主委员会的必要性。业主应该认识到业主自治团体组织的重要性，及时地召开业主大会，选举成立业主委员会。综上所述，笔者认为业主委员会之设立应采强制设立之立场。2．1．2运作现状目前，业主起诉业主委员会渎职侵权的案件数量也呈不断上升趋势，这其中的原因就在于现实中业主委员会以及其成员经常滥用手中的权力。如，“ 2002年深圳天泽花园第一任业主委员会主任黄某以私自签协议的方式，将小区的架空层出租出去，为个人谋取暴利。” 5“ 上海都市田园业主委员会主任，副主任利欲熏心，要求业主委员会为自己颁发重大贡献奖，总金额高达16万元。不仅如此，业主委员会主任一伙还超越权限，擅自发包小区的1 3个物业工程。” ‘ 现实中，物业小区共用部分的经营性收益、建筑物专项维修基金、物业服务费以及物业管理用房等都是由业主委员会实际管理。俗话说“ 近水楼台先得月竹，这就为业主委员会及其成员尤其是主任、副主任委员挪用、侵占物业共用部分的经营性收益，建筑物专项维修基金、物业服务费，侵害小区业主共同的合法权益提供了可能与便利。近些年来，业主委员会为了从物业服务企业处获取某些不当利益，利用手中的职权与物业服务企业相互串通，侵害业主权益的现象也屡见不鲜。业主委员会及其成员侵害业主权益的现象之所以存在，并愈来愈严重，究其根本原因就在于现有法律、法规并未对业主委员会的法律地位以及其责任承担作出明确规定。业主委员会目前的运作现状不能仅仅归咎于业主委员会自身及其成员．“ 各家自扫门前雪，莫管他人瓦上霜"的思想使得有些小区业主狭隘地认为若非有利可图，其他业主才不会成为业主委员会委员，进而对小区进行管理。小区业主对业主委员会工作的不理解、不支持也影响到了业主委员会工作的正常开展。为此，应该加强有关业主委员会工作内容的宣传，提高业主的公共权益意识，以希其理4朱慧文、章幼戎：“ 对杭州市下城区近年来物管案件审理情况的调查与思考” ，http：／／w 孵．chi nacourt．org／htm l ／arti cl e／20070I／04／229468．shtm l ，2007年01月04日发布。5“ 业委会主任成了‘ 土霸王” ，http：／／new s．si na．CO m ．cn／s／2004一05—29／05102657640s．shtm l ，年05月29日发布。‘ “ 不受监督的业主委员会产生的危害” ，http：／／w w ．xi ci ．net／u8650598／d42392764．htm ，2006年09月08日发布。20044
浙江大学硕士学位论文2业主委员会的现状及其法律地位的分歧解、支持业主委员会的工作。2．1．3业主委员会的办公经费来源和...
篇八：关于业主委员会运作问题的思考
进一步规范业主委员会运行的几点思考随着城市房地产业的蓬勃发展，业主维权意识的不断提高，业主大会、业主委员会（以下简称业委会）的数量也进入快速扩张阶段。业委会在维护业主权益、组织邻里活动、化解矛盾纠纷方面发挥了一定的作用。但是由于业委会责、权、利不匹配，法人主体不明确，监督机制不完善，运作缺乏规范化，内部矛盾突出，严重制约了业委会的健康发展。
一、业主委员会运行存在的问题和原因分析
目前，全国各地成型住宅小区（有物业管理）如雨后春笋般成批增加，业委会也随之而生。这些业委会主要具有三个特征：一是自治性。业委会作为业主大会的执行机构，由业主通过自设的组织进行自我约束、自我保护，存在排外现象。二是民间性。业委会由小区业主们选举产生，虽然在筹建过程中受政府部门的指导，但是不同于社区居民委员会，亦非由政府部门直接指导工作。三是志愿性。业委会成员由全体业主推荐产生，大部分成员都是热心公益的业主，且不是专职，不计报酬。在运行的过程中，主要存在以下问题。
1.制度化运作机制尚未完善
按照《物业管理条例》的相关规定，业委会只是业主大会的执行机构，与物业管理公司的企业地位不对等，不具备法人资格。由于业委会的主体地位不明，现实中很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。当前，业委会在科学化、规范化运作的探索中虽然取得了较为明显的成效，
但是整套的运作机制还不够完善，部分运作管理机制尚未建立，如会议接待制度、信息发布制度、财务公开制度、监管机制等，导致业委会的决策、财务等存在不透明、不公开的现象，业主对其监管难、意见大。
2.缺乏自律机制
尽管有关法律法规对业主、业主大会、业委会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和单一。小区虽然也有业主管理公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难追究。当前，出现问题的业委会大都根源于“利益”，其考虑的私利较多。同时，由于业委会没有法人地位，在出现经济问题时，救济惩处机制缺乏，经侦部门不能立案。
3.成员自身素质有待提高
温州实施物业管理已有 20 多年时间，但业主对它的理解显然还有偏差，更认识不到业委会的重要性，因而对参加业主事务活动比较漠然。选举产生的业委会成员大多是退休的老人，缺乏相应的专业知识，没有足够的精力、热情。同时，对业委会成员的资格审查、资格认定不严格，导致成员素质整体低下，更为甚者，有些业委会不仅不能代表全体业主的意愿和权利，反而以权谋私、违法乱纪。
4.内部利益协调难度大
由于居住在同一物业内的业主生活习惯、文化背景、消费层次不同，从这些业主中选举出来的业委会成员自然代表着不同的利益群体，而且他们的工作模式、作风和思想倾向也不相同。所以，要想在业委会内部搞好工作上的相互配合与协调，及时、正确地处理内部成员之间的利益冲突，
不是一件容易的事情。何况，业委会还要去协调外部单位或少数业主与业主整体利益上的矛盾冲突，以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等。
5.缺乏广泛的群众基础
目前，不少业主对参加业委会不感兴趣，对业委会的日常工作也缺少支持。据调查，在遇到物业管理方面问题时，多数业主不会找业委会寻求帮助，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物业费等）。业主对业委会缺乏关注度、信任度，缺乏对物业管理的参与意识，使业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。
二、进一步规范业主委员会运行的几点建议
业委会运行和管理矛盾日渐成为社会管理工作中的又一大新问题，要化解业委会的矛盾和纠纷，必须从依法、规范组建业委会入手，强化管理和监督。
1.强化属地部门、街道在业主委员会成立中的指导监督作用
住房和城乡建设部 2010 年 1 月 1 日颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，明确了业主大会和业委会成立、登记的程序，要求物业所在地的区、县房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助，负责对业主大会和业委会的日常活动进行指导和监督。
目前，虽规定街道办事处负责组织成立业主大会筹备组，指导、监督业主大会、业委会的日常工作，但街道办事处没有设立专门物业管理机构。建议统一设立街道办事处物业管理工作机构，强化街道办事处在业主大会
筹备、选举阶段的牵头作用和业委会日常运行、物业服务企业选聘等工作的监管。
2.建立区、街业主管理联席会议制度
为保障业委会管理工作的有序运转，建议建立县（市、区）政府业主管理联席会议制度（以下简称联席会议），负责协调解决业主管理工作中发生的重大问题。由县（市、区）分管领导担任联席会议召集人，各职能部门及各街镇分管负责人为联席会议成员，建立联动机制，发挥关键作用，抓好指导、培训、协调、监督工作，真正帮助物业小区组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。
3.探索业主大会法人登记，明确业主委员会法律地位
2013 年 3 月 8 日，温州市鹿城区南塘 5 组团小区业主大会以社会组织（社团）法人的形式正式挂牌，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会；随后，温州市嘉鸿花园业主大会也进行了正式挂牌。从《物权法》《物业管理条例》等相关规定中，无法明确业主大会的法人地位，温州市鹿城区把业主大会作为社区社会组织注册登记，从而解决了业主大会的法人地位和独立账户问题。该项试点工作开展以后，引起全国各大媒体的关注，亦引起专家学者的高度关注和社会的强烈反响。业主大会社团法人登记虽作为地方的一次试水，但更多的是希望上级有关部门能够进一步明确其法人地位，有效规范业委会运行。
4.加大对业主委员会的监管力度
建议对业委会运行实行“两公开”制度，即：事务公开，建立健全业委会会议制度、信息发布制度、财务公开制度、印章管理制度，业委会决
策过程、决策结果要全程公开；财务公开，业委会每半年要对业主公共部位收益以及日常开支情况进行公布，接受广大业主监督。
建议实行社团法人登记制度的业委会成立业主监督委员会，按照社团进行会计制度审计，对尚未明确法人登记制度的业委会允许在特定银行设立账户，探索实行会计财务街镇代理；同时，参照村级组织村民代表会议制度，业委会重大事项实行业主授权。逐步建立业主决策电子投票系统，对法律法规和规范性文件规定的需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策，鼓励业主通过网络、手机等现代科技手段对小区公共事务投票表决，使业主能够更加方便地参与小区的建设治理工作。
5.严格把关业主委员会成员资格条件
建议参照村级组织换届选举候选人把握的原则，鼓励一批公信力高、社会责任感强、文化层次高、奉公守法、品行良好、公道正派、廉洁自律、热心公益的业主担任业委会成员。
6.充分发挥业主委员会协会“枢纽型”社会组织作用
业委会协会要充分发挥行业优势，从专业化角度为业委会提供指导和咨询等服务，采取政府购买服务的形式，通过协会加强对业委会成员，尤其是主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。对已在街道备案的小区业主大会和业委会的活动进行规范、指导；对没有成立业主大会和业委会的小区，指导、协助其成立业主大会和业委会。
业委会的有效运作，不仅关系到广大业主的合法权益，也对加强基层社会自治管理和构建新型社会治理体系有着积极的意义，需要部门、街镇、社区以及物业公司的联动，共同推进业委会建设，真正实现业委会组织的
健康有序发展。
陈品禄/责任编辑
篇九：关于业主委员会运作问题的思考
业委会在小区治理中作用的思考张 淼（上海财经大学 ２００４３３）摘 要 ：业委会是居民自治组织 ，属于社会管理横向网络之一 ；居委会是群众自治组织 ，属于国家行政管理纵向网络的末端 。业委会应协助居委会做好小区安全工作和稳定工作 ，将各种危机解决在初始阶段 。
居委会应关心业委会工作 ，提供必要的精神支持 ，提高工作的相容性 ，增强彼此的沟通和支持 。
居委会帮助业委会协调与开发商 、物业公司及各政府部门的相关工作 ，促使业委会尽职尽责 ，让广大业主满意 。
处理好业委会与居委会的关系 ，有利于增加广大业主的满意度 ，提高基层社区治理的能力 ，促进社会和谐发展 。关键词 ：业委会 居委会 社区治理中图分类号 ：C916 ．2 文献标识码 ：
A 文章编号 ：1005 －1309（2018）03 －0109 －005作者简介 ：张淼 ，经济学博士 ，上海财经大学经济社会学系副教授 。
近年来 ，社区治理越来越引起大家的重视 。小区业委会是由小区业主选举或提名产生的 ，并代表业主通过聘用物业公司管理小区物业 。
目前 ，不少小区业主反映小区业委会不尽责 ，其产生的原因有哪些 ？ 该如何发挥业委会的积极作用 ？本文通过参与式观察和拓展个案法 ，以上海 R 小区为例 ，对在小区治理中业委会发挥作用的情况进行思考和研究 。一 、 影响业委会作用发挥的原因分析
社区治理是指对社区范围内公共事务所进行的治理 ，小区业委会在基层社区治理中处于举足轻重的位置 ，当前出现反映业委会不尽责的原因具体分析如下 。（一）业委会产生及能力要求1990 年代我国实行住房制度改革 ，逐步实现住房商品化 。
“业主”是指拥有商品房的城市居民 ，业委会是代表一定居住区域内的全体业主对物业实施自治管理的组织 ，财产权利是其产生的基础 。
业委会委员属于义务劳动 ，通常都没有报酬 ，其中业委会主任是业委会的负责人 ，具有较高的管理能力 ，起着关键作用 ，具有奉献精神 ，愿意为大家服务 。
业委会主任不作为或者能力欠缺将直接导致业委会不尽责 ，与物业公司沟通不好 ，不能履行物业管理监督职能 ，从而使得物业服务令业主不满意的情况时有发生 。以上海广中街道广灵居委会的 R 小区为例 ，该小区属于 2000 年开发的商品房小区 ，有 141 户住家和 13 户沿街商铺 ，2001 — 2017 年 ，共经历了3 家物业公司的管理（A 、B 、C 公司）
，3 届业委会（第一 、第二 、第三届）
，3 位业委会主任（刘 、王 、张主任）先后主持工作 。
2001 年当选的第一位业委会刘主任是事业单位退休老党员 ，热心为大家服— 9 0 1 —关于业委会在小区治理中作用的思考万方数据
务 ，和物业公司沟通也较顺畅 ，业主们也比较满意 。
2010 年当选的第二位业委会王主任为企业退休职工 ，任期里 A 物业公司因入不敷出主动要求退出小区物业管理工作 ，重新选聘了 B 物业公司 ，但小区物业服务水平下降很多 ，业主抱怨很多 。
在此情况下 ，2015 年新的业委会产生了 ，并选聘了 C 物业公司 。
新上任的业委会张主任为中年人 ，精力充沛 ，具有多年民营企业管理经验 ，在小区业委会工作方面具有很强的策划管理能力 ，同时 ，为人正直 、乐于为大家办实事 ，受到广大业主欢迎 ，小区工作逐步走向正轨 。R 小区同其他小区一样也存在停车难问题 。新当选的业委会充分听取业主的意见 ，想方设法增加小区停车位 ，通过反复酝酿 、多次实地考察 ，通过优化小区大门通道进出方案设计 、重新规划停车位等方式 ，增加出来 5 个停车位 ，既解决了一些业主没地方停车的问题 ，也为小区增加了停车费收入 。
同时 ，通过引入宽带网络 、联通网络 、移动网络以及快递箱服务进小区 ，既完善了小区公共设施 ，又增加了小区收入 。
具有实干精神和管理能力的业委会通过自己的努力工作 ，改善小区管理 ，切实提高了小区业主的满意度 。
可见 ，业委会成员特别是业委会主任的作用是很大的 ，选好业委会带头人会使小区业委会的各项工作顺利进行 。（二）业委会与物业公司的契约模式选择业委会与物业公司之间是一种契约关系 ，业主通过公开程序聘任物业公司对小区实施管理和服务 。
自 2004 年 1 月开始实施的《物业服务收费管理办法》规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理服务费用” 。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 ，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担 。
目前我国绝大多数物业公司实行包干制 。
在同等收费标准下 ，提供的服务项目越多 、服务质量越高 ，所支付的成本相应也越高 ，物业公司盈利就越少 。
一些物业公司往往以降低服务水平 、减少服务项目来获取更多的利润 。
采用包干制模式 ，收取的物业费都交给物业公司了 ，业委会能够做的事情非常少 ，很难对物业公司实行有效监督职能 ，也就更容易出现业委会不尽责现象 。酬金制是指在预收的物业服务资金中 ，按约定比例或者约定数额 ，提取酬金支付给物业管理企业 ，其余全部用于物业服务合同约定的支出 ，结余或者不足均由业主享有或者承担 。
酬金制下 ，收取物业费的大部分由业委会代表小区决定如何使用 ，使小区能够自己合理安排支出 ，控制每一分钱的使用 。
酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度 ，有利于提高物业服务的质量 ，特别适合中小规模的小区 。以 R 小区为例 ，2001 年小区成立后实行包干制 ，所收取的业主物业费都交给 A 物业公司 ，由A 物业公司负责小区的物业服务 。
随着时间推移 ，小区设施变旧变老 ，需要修缮的地方也越来越多 ，在 A 物业公司主动退出 ，小区更换了 B 物业公司后 ，小区物业服务明显跟不上业主的需求 。在包干制模式下 ，很难调动物业公司主动作为的积极性 ，业委会也很难进行监督 。
小区业主对 B物业公司和第二届业委会工作都很不满意 。
在2015 年第三届业主委员会上任后 ，通过实行“酬金制”方式公开进行物业公司投标和竞标 ，从中选取新的 C 物业公司 。
每年给 C 物业公司固定数额的酬金后 ，剩余的物业费和停车费等收入由物业公司代收代管 ，业委会负责具体支出项目的决策和审核 。
哪些钱该花 ，怎么花 ，花多少 ，都由业委会具体决定 ，如 R 小区进行了小区绿化补种 ，漏雨墙面修缮 ，化粪池清理 、下水道疏通 ，水箱深度清洗 ，小区车位重新安排等等 。
实行“酬金制”后 ，业委会可以对物业公司进行有效监督 ，小区服务质量和服务水平明显提高 ，业主对 C 物业公司和第三届业委会的满意度普遍提高 。
另一方面 ，实行酬金制 ，对业委会成员的管理能力有很高的要求 ，需要业委会进行正确决策 ，也需要专人负责具体支出项目资金流水账的审核工作 。（三）业主参与意识及公共精神状况公共精神是公民在公共生活中应该具备的基本精神 ，即发扬成员合作团结的习惯 ，维护社会整体利益 。
但目前小区业主在小区事务中积极参与意识不足 ，对于小区业委会选举或对小区重要决策事项的投票普遍不认真对待 ，具有从众心态 ，没— 0 1 1 — 第 112 期 2018 年 3 月万方数据
有认真思考和仔细衡量 ，就跟随投票 ，最终结果也往往不理想 。
同时 ，对于没有影响到自己直接利益的事情 ，也不参与 、不发表意见 ，抱着“搭便车”心态 ，不愿意付出时间和精力 。
因为业主参与意识不强 ，并缺少公共精神 ，会导致小区事务决策往往流于形式 ，而当不科学的决策带来不好的后果 ，并影响到个人直接利益时 ，又会缺少宽容并进行抱怨 ，并转为对物业管理和业委会的不满情绪 。小区业主一般具有多重身份 ，都有自己的职业身份 、阶层地位等 ，对小区往往缺少归属感 。
R公寓小区里一些退休人员更关注自己家庭建设 ，愿意花时间照顾自己的孙辈 ，而不愿意为小区建设花费时间和精力 。
小区还有一些业主忙于锻炼身体和唱歌等文体活动 ，对小区治理却缺少参与的热情 。
在小区建设方面 ，应培养小区居民互相帮助 、互相照顾的意识 ，增强归属感 ；应鼓励业主发表意见 ，使小区资源分配更公平 ，从而改善业主的生活 。
可见 ，充分调动业主参与意识和公共精神是提高小区治理水平的基础 。（四）业委会与居委会关系状况目前 ，基层社区存在业委会 、居委会和物业公司三驾马车治理格局 ，居委会一般对应着一个或多个业委会 。
居委会是居民自我管理 、自我教育 、自我服务的基层群众性自治组织 。
在实际工作中居委会成为街道行政机构的下属办事组织 。
居委会 、业委会和物业公司三方存在实践性关系 ，在具体事务处理过程中存在进行相互利益博弈的过程 ，往往存在着你强我就弱的现象 。
从长远看 ，三者之间是相互制约 、相互合作和相互博弈的关系 。以 R 小区所在的虹口区广中街道广灵居委会为例 ，一个居委会对应着 6 个业委会 ，既有商品房小区 ，也有售后公房小区 。
居委会和业委会在许多事务中存在交集 。
例如 ，2017 年初关于福利彩票售票亭摆放位置问题就存在着相互博弈 。
因广灵四路人行道整修需要 ，本来摆放在人行道上的福利彩票售票亭搬到 R 公寓小区大门口左前方的路面上 ，这引起了小区业主的强烈反对 ，认为此举占用了小区的公共空间 ，妨碍车辆进出小区 ，损害了小区业主切身利益 。
由小区业委会出面与居委会 、街道 、城管等部门进行沟通 。
小区业委会征集了小区业主集体签名和请愿书 ，出面与居委会 、街道 、城管等部门进行沟通 ，多次与有关部门商谈 ，表明需要将福利彩票亭搬移出小区区域的决心和将采取业主集体行动的方案 。
当地街道和居委会考虑到社会稳定的需要以及避免群体性事件的发生 ，最终会同有关部门将福利彩票亭搬到另外一个空地上 。
可见 ，业委会在维护业主利益不受侵害方面是具有组织力和行动力的 ，居委会面对较强势的业委会一般会考虑到社会稳定的需要而进行适当柔性处理 ，而业委会争取到居委会等部门的支持后 ，一般会妥善解决相关问题 ，满足业主利益诉求并最终让业主满意 。又如 R 小区业主间因空调外机滴水扰民发生纠纷时 ，业主委员会也会和物业公司工作人员一起积极调节 ，化解业主间矛盾 。
当有些业主在绿化区域乱搭建时 ，业委会委员也会同居委会一起出面进行说服工作 ，直至拆除违法搭建 ，恢复绿地原貌 。
业委会 、物业公司和居委会之间存在工作协作互助关系 。
如果业委会 、物业公司和居委会之间关系不好 ，在具体工作中互相拆台 ，那么小区治理方面就会存在很多问题 ，就不能够让广大业主满意 。二 、 发挥业委会积极作用的具体举措
在小区治理过程中 ，发挥业委会积极作用的具体举措分析如下 。（一）建立对业委会的激励机制目前 ，业委会属于业主自治组织 ，业委会主任以及业委会委员各项工作都属于义务劳动 ，没有任何收入 。
业委会与物业公司沟通并负责小区管理工作 ，如房屋修缮 、小区绿化 、小区供水供电 、电话网络进小区 、垃圾运输 、停车 、小区安全等 ，需要和开发商 、物业公司沟通 ，还需要和房管所 、城管所 、环卫部门 、绿化部门 、修缮资金管理部门如建行等打交道 ，工作是比较繁琐的 。
同时 ，业委会还要处理小区内部或与周边出现的各种矛盾冲突 ，做好小区治理工作 。
因此 ，能否在业委会委员自愿和奉献的基础上建立起对业委会的激励机制 ，就非常重要了 。— 1 1 1 —关于业委会在小区治理中作用的思考万方数据
首先 ，业主支持是最好的精神鼓励 。
小区业主应理解业委会工作的不容易 ，多些理解宽容 ，并积极参与到小区各项工作中 ，为业委会献计献策 ，不断提高自己的参与意识和公共精神 。
小区业主的支持理解表扬可以增加业委会委员的自我价值感和工作满意度 ，是非常好的精神激励 。其次 ，实践培训是工作的“加油站” 。
加强对业委会委员的工作培训 ，多提供一些学习实践机会 ，加强各业委会之间的学习交流 ，不断提高业委会委员工作能力 。再次 ，合理的资金支持是物质保证 。
为业委会工作提供必要场地和资金支持 ，可以规定一定比例的资金用于支持业委会开展各项工作 。
为了保持业委会工作独立性 ，资金来源可以是小区创收 、物业费或社会捐款等 ，但不应来源于开发商 、物业公司等有利益关联的单位 。最后 ，荣誉和参政权是更高的精神激励 。
对于表现优秀的业委会委员应给与市 、区级别的各项荣誉奖励 ，对于具有奉献精神和参政议政能力的业委会委员应给予更高的参政议政平台 。
业主（居民）有问题可以向业委会委员反映 ，业委会委员把意见反映给当地区政府 ，经充分协商和讨论后 ，切实解决存在的小区治理问题 。
这将有利于形成业主 、业委会委员 、政府的上下沟通 、反馈顺畅的良性互动机制 。（二）建立业委会组织管理工作长效机制美国社会学家 R ．E ．帕克认为“社区是占据在一块被或多或少明确限定了的地域上的人群汇集 。
一个社区不仅仅是人的汇集 ，也是组织制度的汇集” 。
目前业委会工作主要依靠部分业委会委员的精英管理力量推进 ，这部分精英人士有领导能力 、个人魅力和公正无私的心 ，愿意花时间在小区事务中 。
有时精英人士还利用自己的社会资源为小区谋福利 ，促进小区健康发展 。
精英管理是指只有少数管理者才具有管理社会的权力 ，而让更多人参与社会管理 ，就是社会管理民主化的过程 。
小区业委会委员也可以进行合理分工 ，如业委会主任负责全面工作 ，副主任负责安全工作及外联工作 ，其他业委会委员可以分别负责卫生工作 、绿化工作 、维修工作 、财务工作 、宣传工作等等 。
当前业委会在小区具体事物中往往采取一事一议 ，而非制度先行 。
业委会应定期召开业委会委员碰头会和办公会 ，并做好会议记录 ，对小区重大决策应记录民...
篇十：关于业主委员会运作问题的思考
XX 街道关于进一步加强业主委员会规范运行的
实
施
方
案
为加强城乡基层社会治理，不断提升服务质效，夯实基层基础，聚焦社区（村）、业主委员会（以下简称业委会）、物业服务企业三方协作，促使社区（村）与业委会凝聚合力，共同维护业主合法权益，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13 号）、《关于进一步加强业主委员会规范运行的指导意见》（X 组〔2018〕3 号）等文件精神和《XX 市物业管理条例》等法律法规有关规定，现就我街道进一步加强业委会规范运行工作制定实施方案如下：
一、加强力量融合
业委会党建作为基层党的建设体系重要内容，各社区（村）党组织要将加强业委会党建作为抓基层党建的重要职责，积极推动力量整合下沉，促进社区（村）、网格、小区力量融合共建，重点鼓励具备条件的社区（村）按照小区调整设置网格支部。
（一）鼓励社区（村）两委班子成员、骨干力量进入业委会任职。
1.符合条件的本社区（村）两委班子成员、社区工作者（村务工作者）通过业委会选举担任业委会主任。对于属于小区业主的社区（村）班子成员，鼓励直接参加业委会选举；若社区（村）社区用房在小区内，镇（街道）可委托一名社区（村）班子成员作为其自然人代表，参加业委会选举。
2.鼓励符合条件的本社区（村）网格支部书记、网格长、机关事业单位党员（含退休）、专职网格员、组长、代表等骨干力量通过选举进入业委会任职。
3.鼓励优秀业委会成员进入社区（村）两委班子担任兼职委员，其中党员身份的可担任社区（村）党组织兼职委员，非党员身份的可担任社区（村）居（村）委会兼职委员。
（二）社区干部组团包干联小区制度。
社区（村）对业委会日常工作进行指导、帮助，建立社区（村）干部联系包干小区制度，将专职网格员、居（村）民代表、楼道长、社会组织、志愿者等骨干力量组成组团式包干小组，重心下移，做到基层矛盾问题早发现、早化解、早处理。具体工作内容可包括：牵头片区民警、物业调解工作室共同协调矛盾纠纷；协助做好业委会、业主的法律咨询；协助开展物业服务质量检查、清查；指导业委会按规定开展相关工作等。
二、优化选举程序
在全街道推行业委会选举“双荐联审直选”模式，以“推荐+自荐”、“联审+谈话”、“直选+承诺”方式选举产生第一届业委会筹备组和业主委员会候选人。
（一）双荐。即社区（村）组织推荐和个人自荐方式。其中社区（村）组织推荐由业主大会筹备组（首届业委会选举时）或社区居委会（村委会）提出推荐人选。
（二）联审。社区（村）党组织应在街道指导下对候选人进行资格联审。
（三）候选人确定。第一届业委会筹备组成员和业委会候选人可通过“双荐+联审+评分+公示”模式确定。由社区（村）或筹备组对“双荐”人员进行联审后，组织“评分”工作，由街道代表、社区（村）代表、筹备组成员或楼道长（小组长）对报名人员进行评分及报名人员互相评分，两者得分相加取平均值，并将“得分”情况在小区内进行公示，待公示结束后依次录取。
1.明确不宜参选情形。社区（村）应指导业主大会筹备组或任期届满的业委会在《业主委员会委员候选人产生办法的公告》中，明确 7 种不宜参选情况：
（1）被判处刑罚或刑满释放（或缓刑期满）未满 5 年的；
（2）涉黑涉恶受处理未满 5 年以及加入邪教组织的；
（3）受到党纪处分尚未超过所受纪律处分有关任职限制期限以及涉嫌严重违法违纪正在接受纪检监察、公安、司法机关立案调查处理的；
（4）有社会公认的失信行为且影响恶劣，或有恶意失信行为被法院等纳入失信被执行人名单且至今未撤销的；
（5）因构成犯罪被人民法院判决免予刑事处罚或被检察机关作出不起诉决定未满三年的，被处以行政拘留等处罚未满三年的；
（6）近 5 年内有煽动群众闹事、扰乱公共秩序的；
（7）其他不宜作为业委会候选人的情形。
2.资格联审。社区（村）党组织或筹备组在街道指导下对所有业委会报名人员进行资格联审。对于资格联审中发现有不宜参选情形且坚持参选或有拉票贿选等违反选举规则的候选人，须劝说候选人自动放弃参选或明确告知不能参加竞选。
3.谈话了解。业主大会筹备组或居（村）委会对通过资格联审的候选人，应进行谈话，充分了解候选人情况。
（三）直选。业委会委员由业主大会直接选举产生。业主大会筹备组或任期届满的业委会应当在选举前与候选人签订《候选人“竞职、履职、辞职”三项承诺书》（承诺书参考内容见附件 1，可根据小区实际情况进行修改），并在业
主大会时向全体业主进行公开公示，接受监督。业委会选举产生后，须在《××小区第×届业主委员会承诺书》（承诺书参考内容见附件 2，可根据小区实际情况进行修改）上集体签字并向全体业主公开公示。《承诺书》中对支持财务公开、接受财务审计等内容进行明确。业委会成员若出现违反承诺情形之一的，按照承诺书约定直接予以公告辞职。
在业委会的选举或换届过程中，各房产小区可聘请专业的第三方服务机构开展工作，为小区业主委员会提供专业的技术力量、合规的工作程序、快速的工作效率。
三、完善运行机制
（一）建立监督小组。
各小区可根据实际情况，由业主大会筹备组、任期届满业委会或业主委员会在选举产生业委会时或业委会任期内，建立监督小组，监督小组的职责包括财务监督、质量检查等。小组长由非业委会成员担任，可吸收本社区（村）网格支部书记、网格长、机关事业单位党员（含退休）、专职网格员、组长和有专业能力的业主参与。财务监督主要职责是监督共用资源经营收益使用、各项财务公开等，质量检查主要职责是物业质量定期检查、物业保修期满前彻底清查等。具体职责分工和工作流程由业委会根据小区实际情况制定。
（二）建立业主协商议事会议制度。
涉及本小区和小区内多数业主利益的重大事项，须经由业主协商议事会议讨论，协商会议由联小区组团组长或业委会负责召集，成员由业委会成员、社区（村）干部、联小区组团成员、网格长、党员代表、楼道长（小组长）、业主代表及其他利益相关的代表组成。原则上根据协商事项内容召开会议，一般要求每季度不少于一次，遇重大事项可随时召开。
（三）建立定期财务公开制度。
业委会对财务事项须及时进行公开，公开内容主要包括：
1.业委会的直接或间接收入，包括直接收取或委托物业服务企业收取的房屋租金、停车费、广告费收入等；
2.业委会使用维修金和其他物业收入的支出情况；
3.物业公司物业费的收取情况。
以上公开内容原则上每季度公开一次。若业主对于公开内容有疑义的，可由街道或社区（村）聘请第三方审计机构进行审计，并书面告知业委会限期接受审计，对于拒不接受审计的，按照《承诺书》内容执行。
（ 四）建立业委会年终评议制度。
每年年终由社区党组织负责召集业委会成员、联小区组团成员、网格长、党员代表、业主代表等，结合民主协商议
事会议制度，召开业委会年终评议会议。业委会对上年度工作进行报告，对下一年度工作计划集中征询意见建议，并将报告以书面形式在小区公开栏公开或利用小区业主网络群公开，接受全体业主监督评议。
（五）建立业委会年终考核制度。
街道建立业主委员会评比制度并设立奖励经费，每年 11月、12 月街道负责组织实施各业主委员会评比，根据评比情况设置优秀、良好、合格、不合格四个等级，考核内容包括业委会日常工作、协商议事、财务公开、支持社区（村）工作、年终评议结果等。根据评比情况设置优秀、良好、合格、不合格四个等级，并根据所在等级奖励资金，其奖励资金 50%可用于业委会成员奖励。若评比为不合格的业主委员会，街道将组织谈话，要求整改，下一年度评比仍为不合格的，街道将介入组织开展提前换届。评比制度和等级奖励金见附件。
（六）建立业委会年度财务审计制度。
街道对辖区业委会财务进行监督审计，审计以不定期抽查方式进行，并将审计报告予以反馈。
（七）建立业主委员会成员培训制度。
一是邀请房产主管部门对业主委员会成员进行培训，主要培训内容为日常工作开展的相关程序，应注意的违规事项
等，提高业委会成员的法律素质和业务素质，更好地履行职责。二是开展业主委员会之间的对口见学，通过业主委员会之间的互相交流，学习，取他人之长，补自身之短，为日常工作开展提供更多的工作思路。
（八）小区工程事务招标制度。
建立小区工程事务招标制度，由业委会对小区工程事务制定一套标准实施程序，且物业选聘、工程招投标原则上应放置 XX 街道办事处公共资源交易中心进行发布。
四、加强组织保障
（一）加强组织领导。
街道、村（社区）要高度重视业委会建设工作，切实担负起领导责任，按照要求科学制定方案，精心组织实施，加强监督指导，不断推动村（社区）工作力量下沉。加强对业委会成员的日常培养，有意愿的年轻优秀业委会成员可作为社区（村）两委班子成员后备力量，特别优秀的，可定向招录为社区工作者。畅通“乡贤”参与小区治理、担任社区（村）两委班子兼职委员的渠道。要充分发挥物调委在小区管理中人民调解、行政调解、司法调解领域的积极作用。
（二）加强场地保障。
街道、村（社区）要按照《XX 市物业管理条例》相关规定，加强业委会日常工作场地保障，将工作用房在物业管理配套
用房中给予安排，并引导业主支持保障业委会及其成员的运作经费。
（三）加强宣传引导。
街道、村（社区）要营造业委会工作的良好氛围，充分做好工作宣传、选树典型、评先评优等宣传引导工作，鼓励社区（村）干部、网格力量、组长代表、居民业主等群体广泛参与业委会工作，共同加强业委会工作力量，更好地服务广大居民业主。
（四）加强资金保障。
街道、村（社区）要充分引导小区业委会及房产开发公司确保业委会成立工作经费。一是新建房产小区建成时，房产开发商应根据《XX 市物业管理条例》第十六条之规定，将首次业主大会会议的筹备经费缴纳至街道办事处专户，暂定标准为 100 元/户（首届业委会成立完成后进行多退少补）；二是筹备组或业委会，草拟或修订议事规则时，应明确专项资金及使用程序，小区托管于社区或者街道（社区）介入时，社区可行驶业委会权利，确保社区组织业主大会及重大事项资金的使用。
附件：1.XX 区
镇（街道）
社区（村）
业主委员会候选人（自荐人）“竞职、履职、辞职”三项承诺
书
2.XX 区
镇（街道）
社区（村）
小区第
届业主委员会承诺书
3.XX 街道辖区小区业主委员会评比细则及奖励明细
附件 1：
X XX 区
镇（街道）
社区（村）
业主委员会候选人（自荐人）
“竞职、履职、辞职”三项承诺书
本人姓名
，男（女），
镇（街）
社区（村）
组人，
年
月出生，
学历，居住于本小区
幢
单元
室。这次业主委员会选举，我竞选的职位是
。现在我向全体业主郑重作出如下“三项承诺”：
一、竞职承诺
1、严格遵守法律、规章和《物业管理条例》相关规定。严格遵守业主委员会选举办法的各项规定。自愿接受参选资格条件的审查，若不符合选举办法参选规定的，主动退出竞选，若当选，接受当选无效的决定。
2、自觉接受社区（村）委会和全体业主的监督，真诚表达竞职愿望和决心，公开平等参加选举。
3、自愿接受
全体业主大会的领导，依法、公开、透明、自觉按照法定程序参与竞选，无论结果如何，都能正确认识、配合新一届业主委员会开展工作。
二、履职承诺
1、积极维护、决不损害
全体业主的共同利益，严格遵守《业主大会议事规则》相关规定履行业委会义务，积极、及时、全面履行工作职责；
2、不利用业主委员会身份为自己或家人谋取私利，公平、公开、公正地处理好小区内各方面矛盾和利益纠纷；
3、对于小区内重大问题解决方案，将按照业主委员会的统一安排，在听取全体业主居民意见后，再研究制定；自愿接受全体业主对工作的监督；
三、辞职承诺
本人若在此次业主委员会选举中当选为业主委员会委员，任期内如有下列情形之一的，将主动辞去现任职务：
1、不贯彻执行业主大会决定、不能按照业主大会决策履职的；
2、因违法犯罪被判处刑罚，或被人民法院判决免予刑事处罚或被检察机关作出不起诉决定；
3、因涉黑涉恶被处理；被处行政拘留处罚的；涉嫌犯罪被公安司法机关立案六个月以上未撤案的；
4、因严重违法违纪被纪检监察、公安、司法机关立案调查处理的；
5、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的，牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的，向
物业服务企业销售商品、承揽业务的；
6、搬离本小区，不再是本小区业主的或未按规定交纳物业费的；
7、有违法占用公共设施、违章搭建行为拒不整改的；有严重损害生态环境行为的；违反家庭美德、职业道德、社会公德要求，造成恶劣影响的；参加邪教组织和非法活动的；煽动群众聚众闹事、扰乱公共秩序的；
8、患严重疾病六个月以上，不能正常履行职责，或丧失行为能力的，一年在岗工作时间少于三分之二的；
9、业委会财务公开未做到的；
10、其他违反《物业管理条例》的情况。
恳请全体业主居民、居民委员会（村委会）对本人履行承诺的情况进行监督。承诺书提交全体业主大会讨论通过，在届中履职期间出现上述辞职承诺情形之一时，经调查核实的，直接予以公告辞职。
自荐人（签名）：
年
月
日
附件 2：
X XX 区
镇（街道）
...
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