置业开发项目工作进程的情况汇报6篇置业开发项目工作进程的情况汇报 “某项目”结算总结及成本分析报告 紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程下面是小编为大家整理的置业开发项目工作进程的情况汇报6篇,供大家参考。
篇一：置业开发项目工作进程的情况汇报
dquo;某项目”结算总结及成本分析报告紧张忙碌的 2002 年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分
某项目结算总结
“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作， 我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至 2003 年 4 月 30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为 2.57 亿元~2.69 亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧 1152 万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为 2.626 亿元，对照预算部 2001 年 7 月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到 2.63 亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项目约 90 项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额 4000 万元以上。（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）
二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进
与提高奠定了基础。
这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。
1，建立明确的成本指标。此项工作应在项目建设初期进行，并随项目的进展而深入、细化。但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标”。
2，分工明确、责任到人。部门经理在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。
3，统一思想、步调一致。结算伊始，公司最高领导就为预算部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有 1 条理由，哪怕对方有 99 条理由，我们也可以不付 100%的钱”。公司于 2002 年
月
日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。
4，加强制度建设和规范化管理。
为了某项目结算，我部专门制订了《某项目结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。
5，计划管理、紧凑安排。
由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。
6，人员保障和队伍建设。为保障结算工作按时完成，预算部通过多次招聘，
补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。
7，广开思路，多口径比较、多方案分析。在结算中，预算部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在 4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了 12 种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。
8，采用先进技术手段（CAD 和 CAM）提高效率、加强管理。我部采用了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。
9，加强部门间的协作和配合。结算制度中建立了会签制度，由某项目现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。
10， 多下现场了解实际情况。
由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。
总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成
功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。
第二部分
某项目成本分析
一、总成本指标 某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。
1， 如前文所述，按我部 2001 年 7 月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本 2.626 亿，按建筑面积为 123233 平方米计算，每平方米建筑面积成本 2131 元；按销售面积为 96102 平方米计算，每平方米销售面积成本 2733 元（详见附表一）。
2， 由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计 182 万元（详见附表三）； 3， 除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约 1360 万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）； 4， 根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加 919 万元。
5， 由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加 1000 万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。
结算项目 核减数额（万元）核减数额（万元）
核减理由 备注 1~3#楼土建 506.9 抹灰等按对我方有利方式套价；工程量少计 仍是分歧4~5#楼土建 485.78 脚手架等按对我方有利方式套价；工程量少计
人工挖孔桩及大临工程 80 钢筋少算，护壁加厚未算；大临工程少算
商品砼 249 砼单价和数量按有利我方算法 仍是分歧钻孔桩
仍是分歧
基坑支护 8 竣工资料不齐全
合计 1329.68 已结算 573.78，存在分歧 755.9，按一半分歧计算为1001.73 万元。
6， 某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮 10%取费，而某项目是按二类下浮 5%，总造价比三类下浮 10%高出约 10.5%，高出部分的造价为 1592 万元。
综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为 2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积 2172 元，每平方米销售面积 2786 元。
详见下表。
序号 费用内容 数额（万元）备注数额（万元）备注 1 我部 2001年 7月确认的分项工程和费用内容 26260 其中含一半未消化的分歧共
万元 2 新增项目工程造价 182 以 时间为界 3 按新成本类别划分加入的费用 919 含泛光照明和园林绿化 4 特殊手段核减的数额 1002 应加上 5 总包取费方面可下浮的造价 1592 应减去
总 造 价 合 计 26771 1+2+3+4-5-6
每平米建筑面积造价 2172 建筑面积123233平米 每平米销售面积造价 2786 销售面积 96102 平米 二，造价水平对比
1，总体水平 中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在
每平方米建筑面积 2300 元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共 500 万元。若按 2300 元/M2 计，某项目的工程成本将达到2.834 亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮 10%取费，而某项目是按二类下浮 5%，总造价比三类下浮 10%高出约 10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。
2，各项造价指标 《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。
① 各专业工程综合指标（每 m2指建筑面积）
序号序号 项目 单位 某项目指标信息价指标某项目指标信息价指标 对比情况 1 1-3#楼土建工程 （15-24 层指标）
元/m2 1600.50 1260～1540 较高 2 4-5#楼土建工程 （15-35 层指标）
元/m2 1354.50 1620～1980 较低 3 给排水工程 元/m2 67.82 100～150 较低 4 通风与空调 元/冷吨7011 7500～9500 略低 5 强电工程 元/m2 125.96 135～163 略低 6 弱电工程 元/m2
A 小区智能化（对讲、保安监控、抄表）
元/m2 9.5 17.5~24.1 较低 B 停车场管理系统 元/m2 3.0 3.2~4.3 略低 7 燃气工程 元/户 1797.66 1500～2000 在范围内 8 消防工程 元/m2 48.20 70～110 较低 9 市政道路工程 元/ 1252 1900～2500 较低 上表对比结果显示，仅 1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是 1-3#楼大部分户
型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。
②分项工程单位造价指标 序号序号 项目 单位 某项目指标信息价指标某项目指标信息价指标 对比情况 1 土石方工程 1-3#楼 元/m327.54 30.0. 持平 2 土石方工程 4-5#楼 元/m329.00 30.00 持平 3 桩基础工程 1-3#楼 元/m3814.59 850 略低 4 桩基础工程 4-5#楼 元/m3896.5 900 持平 5 砼及钢筋砼工程 1-3#楼 元/m31326.98 1400 持平 6 砼及钢筋砼工程 4-5#楼 元/m31440.29 1450 持平 上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般。
三，成本分析 1，主要工料指标（每 100 m2建筑面积）
序号序号 项目 单位 某项目指标信息价指标某项目指标信息价指标 对比情况 1 1-3#楼
2 人工 工日 623.60 580.00 略高 3 钢筋 T 8.75 7.50 偏高 4 砼 m3 55.70 45.00 偏高 5 模板 m3 328.70 300.00 略高 6 砌块 m3 4.60 15.00 偏低 7 4-5#楼
8 人工 工日 537.92 620.00 偏低 8 钢筋 T 9.65 8.50 偏高 6 砼 m3 62.00 50.00 偏高 7 模板 m3 337.20 320.00 略高 8 砌块 m3 4.88 7.00 偏低 上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外 1-3#楼用工较多，
主要原因是其中多数户型含室内装修。
2，土建工程成本构成分析 ①各项费用比例 序号序号 项目 1-3#楼 4-5#楼 造价(元) 占比重 造价(元) 占比重 1 人工费 14,327,475.1219.32% 14,069,899.9321.4% 2 材料费 36,671,514.4849.45% 25,548,303.2938.86% 3 机械费 9,039,954.7312.19% 11,496,422.6017.49% 4 费用 11,739,334.1615.83% 12,044,458.9418.32% 5 税金 2,380,496.693.21% 2,588,065.733.936%
合计 74,158,775.49100% 65,747,414.33100%
②分部分项工程造价比重 序号序号 项目 1-3#楼 4-5#楼 造价（元...
篇二：置业开发项目工作进程的情况汇报
1 项目背景 该项目地块于 2003 年由上海泰苑房地产有限公司购买， 并于同期获得政府相关批文。当时该地区住宅均价在 4000-5000 元／㎡左右。地块内需动迁安置 394 户居民， 政府规定居民安置需原拆原还， 动迁安置面积高达 50000-60000 ㎡。
开发商核算后发现动迁成本过高， 如动迁安置这批居民将严重亏损， 所以当时在动迁了 70 几户以后就停止了动迁， 建设工程亦未开工。
后来该房地产公司因债务原因被法院查封。
该地块于 2007 年被法院公开拍卖， 被上海溢哲置业有限公司以人民币 5600 万元拍得， 并同期办理了过户手续。
在当地房价上涨至 7000-8000 元／㎡时上海溢哲置业又动迁了 100 户， 但未妥善安置，只是暂时过渡。
由于安置不当， 动迁居民生活极其不便， 多次上访，政府最终同意按 7500-7800 元／㎡的房价来安置当地动迁户。
同时协调中信银行对溢哲置业进行 3.2 亿元授信。
后因全球金融危机爆发及后来的限房政策等多种原因影响， 溢哲置业迟迟不能动工。
经多方协调， 由当地优秀企业家王总接收溢哲置业的全部股权， 并执行该地块开发项目的管理与运作。
由于王总是本地居民， 又经营实体企业 30多年， 对当地的人文、 民风、 政府及相关管理机构极其熟悉， 接手运作该项目有着得天独厚的优势。
1.1.1 项目 所在区域发展情况 自南汇区并入浦东新区以后， 原隶属于南汇的周浦地区获得了无数的优势政策， 在短短的几年时间里得到了空前的发展。
商业街、 各类配套机构及设施、 交通都发展得非常完善。
目前该地区的房价均价已上涨至 17000-18000 元左右／㎡， 由于周浦地区经济及基础建设正
以空前的速度在快速发展， 所以住宅及商业用房价格还有非常大的上升空间。
1.1.2 项目 投资的必要性 ①由于动迁户安置房单价与商品房售价产生的巨大差价， 和高额市场销售均价， 企业在较短的开发周期内， 以比较低的开发成本就可得到其它开发企业无法获得的可观利润， 对企业实力的上升和将来的再投资将产生深远影响。
②当项目成功运作后， 由于接替原开发单位成功安置当地居民，加上销售宣传， 企业在当地的品牌知名度和社会影响力将会很快提升。
对于企业在当地的进一步发展将产生有利影响。
③由于动迁时政府介入支持和银行的授信支持（中信银行授信3.2 亿元人民币）， 企业前期仅需支付 3000 万元给政府即可进行所有居民动迁安置（实际约需 3 亿左右）。
项目开工后中信银行即可办理放贷事宜。
待项目销售完成后再支付剩余的 3 亿元人民币的动迁费用。
因本项目属于老城区改建项目， 故上海政策特许在未全部完成动迁时即可动工， 并获得银行支持。
所以本项目的运作期间将无资金风险存在。
1.2 项目概况 1.2.1 项目 名 称：
文馨苑二期 1.2.2 项目 建设单位概况（ 详见附件）：
建设单位名称：
上海溢哲置业有限公司。
注册资金：
壹仟万元整。
法人代表姓名：
乔楚明。
公司类型：
有限责任公司。
营业执照注册号：
310225000657216 组织机构代码：
69291498-8 经营范围：
房地产开发经营， 物业管理， 投资， 展览展示服务，会务服务， 建筑装饰工程， 市政工程， 绿化养护， 建筑装饰材料， 机电设备， 卫生洁具， 电子数码产品， 汽摩配件， 计算机软件及辅助设备。
1.2.3 项目 地块位置及周边现状 ①地块位置（ 详见地形图）
地块位于：
浦东新区周浦镇 8 街坊 12／12 丘地块（原属上海市南汇区， 后该行政区与浦东新区合并， 二区并为一区）。
该地块临近周浦商业圈， 距浦东国际机场仅半小时车程， 各类配套设施齐全， 居民的文化生活及出行都相当方便， 不久的将来地铁 7号线将延伸到本地（在建中）， 届时本地区的经济将会得到进一步提升， 外来优秀人口将会进一步增加， 将直接带动地区繁荣。
②宗地现状 1）
交通状况：
本项目周边临近主干道沪南公路和南六公路， 距中环和外环 10分钟车程， 距地铁二号线和 7 号线仅 15 分钟车程（以后 7 号线将延伸至周浦）。
距步行街及万达广场 5 分钟路程。
2）
本地块地势平坦， 无丘陵和低洼湿地， 无需大量回填土石方，区块内无高压线经过。
3）
经勘探及与相关部门沟通咨询， 地下无影响基础施工的管线、
暗渠， 拆除建筑无地下结构及桩基， 无需要保护的历史文物、 古迹。
4）
本地块内无市政道路、 名胜古迹、 江河湖泊等分割土地因素存在。
保证小区的完整性。
5）
地质情况， 包括土地结构、 承载力、 地下水位和抗震性要求详见地质勘探报告。
③项目 周边的社区配套 1）
周边 3000m 范围内的社区配套 本地块周围有中信银行、 农业银行、 工商银行、 建设银行等营业厅， 方便居民投资理财， 同时邮政、 学校、 医院等均在附近， 小区居民生活将会非常方便。
交通状况 （a）
公交线路有：
新南线、 龙达线、 万野线等。
（b）
宗地出行主要依靠的交通方式：
出行方式有公交、 地铁、驾车、 飞机等。
（c）
现有交通捷运系统：
未来地铁 7 号线将延伸到本地。
教育：
本地配套中小学师资力量齐全， 素质优良。
教育成果硕果累累， 学生及教师多次参加区级、 市级各类竞赛级汇报表演。
经过艺术类特色教育的学生参加市级、 国家级比赛多次获奖。
学生参加艺术等级考试过关率高。
本地配套镇级医院按高标准建设， 医疗设施先进， 医生职业素养高， 多年未有重大医疗事故发生， 医院整体服务设施和服务态度良好。
本地有多家大型商业大卖场、 商业步行街、 品牌商店、 家电卖场、大型家贸市场。
镇里设有文化馆、 图书馆， 还有商业演艺场， 公园内设有健身设施， 跑步场地。
2）
宗地周边 3000m 外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目 周边环境（ 根据个案特性描述， 没有的可以不写）
1)治安情况：
镇警署警力充足， 日夜巡逻， 近年内无恶性刑事和治安案件发生， 属治安良好地区。
2)空气状况：
因地处外环外， 空气质量明显好于市中心。
3)噪声情况：
生活区超出公路影响范围， 周围无大型工厂， 无严重噪音影响。
4)污染情况：
无污染。
5)危险源情况：
小区周边无高压线， 无大型发射塔， 无电磁波辐射源， 亦无大型仓储及物流基地， 无严重影响交通因素存在。
6)周边景观：
周浦地区规划先进， 绿化覆盖面广， 干道旁建筑设计美观。
7)风水情况：
临近外环和中环、 临近机场， 但在噪音影响范围之外， 在功能便利影响范围之内。
整个地区绿化面高， 交通便利， 气流及光线都非常适宜， 风水及投资环境相当好， 当地居民幸福和健康指数高。
8)周浦地区正在迈开大步发展， 浦东新区的商业范围向东扩展，商业方面、 交通方面都将得到更大的改善。
1.2.4 项目 规划控制要点 规划控制要点 ① 总占地面积 48 亩。
② 住宅建筑面积 94345.62 平米。
③综合容积率 2.5。
1.3 可行性研究报告编制依据 （1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《上海市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
1.4 宏观环境分析 虽然限购政策一再出台， 但是由于上海地域的特殊性， 外来人口还是越来越多， 所以外来优秀人口对于当地商品房的需求还是会越来越多。
本地人口对于购房一直是持币观望状态， 但是因为年轻人对婚房的需求持续增加， 导致购房率还是持续上升。
因本地区房价还处于较低水平， 上涨空间还是很大， 所以本地区的房产投资市场依然会持续高温。
上海浦东新区文馨苑二期项目可行性研究报告及情况说明
2011 年 8 月 编制
篇三：置业开发项目工作进程的情况汇报
浐灞项目汇报2007年中新地产航母正式进军西北
前言浐灞项目是中新地产进军西北的开山之作， 面市后也是西安市少有的大型房地产开发项目。
项目地处浐灞三角洲， 享有西北最大且唯一的天然水系与生态资源， 而3800亩的建设体量将成为西安东北部的一座水岸新城， 由此体现了 中新集团大手笔操作的王者之风， 浐灞生态区也将因本项目的落成迅速成熟。本次汇报的主要目的在于， 为中新进军西北的第一仗提供详尽的市场依据与符合西安本地市场状况的营销战略。
目录项目定位建议项目定位建议项目推广策略项目销售策略板块竞争力思考项目定位思考项目一期研究西安房地产市场态势
西安房地产市场态势•西安市概况•西安市房地产市场概况•整体市场研判
西安市位于黄河流域中部关中盆地， 南和东南以秦岭山脉主脊为界， 西以太白山地及青化黄土台塬为界， 东以零河、 灞河山地为界， 东西最长204公里， 南北最长116公里。
西安总面积9983平方公里， 市区面积1066平方公里， 辖9区4县， 人口约702. 59万。城市布局原则：拉大城市骨架， 发展外围新区；优化布局结构， 完善城市功能；降低中心密度， 保护古城风貌；显山露水增绿显山露水增绿， 塑造城市个性；塑造城市个性一、 西安市概况1、 西安简介南北拓展空间， 东西延伸发展。城市未来主要向西南、 东北方向发展； 远期主要向北跨过渭河发展. 布局形态为九宫格局， 棋盘路网， 轴线突出， 一城多心。未来西安城市将按照九宫格局、 虚实相当的总体结构， 形成几个外围副中心。→在西南方向形成以户县为主的副中心；→在东北方向形成以新筑、 临潼为主的副中心；→在北部方向形成以阎良为主的副中心；→在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）
、 泾河工业区为主的副中心;→在南部方向形成以长安为主的副中心。
A、 城市性质和城市特色西安市规划分为近期（2004-2010年）
、 远期（2011-2020年）
、 远景（2020年以后）
。
并对城市性质做了重新定位，即：
西安是世界闻名的历史文化古都、 旅游名城；中国重要的教育、 科研、 装备制造业、 高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。一、 西安市概况2、 西安近期及远期规划B、 人口规模2010年市域总人口规模为955万人；→市区人口规模为695万人；→主城区人口规模为525万人。2020年市域总人口规模为1030万人；→市区人口规模为765万人；→主城区人口规模为600万人。C、 用地规模2010年市区用地规模为695平方公里， 主城区用地规模为525平方公里；2020年市区用地规模为788平方公里， 主城区用地规模600平方公里， 人均建设用地100平方米。
四大核心优势助力未来发展1)
西安科技实力强， 高等教育发达， 是我国重要的科研教育和高新技术产业基地。2)
西安装备制造业优势比较突出， 是全国著名的装备制造业基地之一和国防工业基地。3)
西安文化遗产丰富， 文物古迹、 旅游资源得天独厚， 是世界历史文化名城和国际著名3、 西安未来发展一、 西安市概况的旅游热点城市。4)
西安交通便利， 金融发达， 是中国西部重要的交通、 信息、 商贸枢纽、 物流中心、 金融中心和资源要素集散地。
二、 西安市房地产市场概况西安市近年来房地产开发量年度新开工（万m2）施工面积（万m2）竣工面积（万m2）销售面积（万m2）2000年126. 24763. 18321. 10212. 922001年164. 82743. 78316. 24292. 792002年195. 731172. 58329. 71313. 92年5005001 0001 500200025001、 近年市场状况上表的数据反映出， 2000年—2004年来， 西安市无论是新开工面积还是销售面积， 都呈现出几何型持续增长的态势。
但是2005年和2004年相比， 各项指标均有一定幅度下降， 表明了西安市场经过房地产新政洗礼后， 有所震荡和调整， 也表明了国家宏观调控已初见成效。
同时我们可以发现， 05年的数据和03年的相比， 仍然反映出市场快速发展的态势， 也表明西安房地产市场发展是健康的。2003年302. 971343. 12339. 67305. 092004年541. 411633. 68380. 84481. 872005年657. 552174. 29361. 62497. 340新开工施工面积竣工面积销售面积2000年2001年2002年2003年2004年2005年
2006年1-9月份， 西安市商品房销售面积275. 95万平方米， 按可比口径较去年同期增长27. 7%。在商品房销售面积中， 期房销售196. 21万平方米， 现房销售79. 74万平方米， 分别占销售面积的71. 1%和28. 9%。
1-9月份西安市商品房竣工面积64. 51万平方米, 向社会提供的商品房销售量较去年同期减少了7. 5%。
西安市房地产总体处在稳步发展， 健康运行之中。据西安市城调队统计， 7月份新建商品房销售中：住宅类销售价格同比上涨4 1％→住宅类销售价格同比上涨4. 1％；二、 西安市房地产市场概况1、 近年市场状况→非住宅类同比上涨2. 3％；→住宅中普通住宅上涨幅度最大为4. 8％；→经济适用房上涨2. 6％；→高档住宅销售价格上涨2. 2％（其中, 别墅和高档公寓价格分别上涨5. 9％和0. 9％）
。→非住宅类中办公楼价格上涨2. 1％；→商业娱乐用房价格上涨2. 4％。
2004年国家宏观调控后， 西安住宅价格有一定幅度下挫, 但没像北京、 上海、 杭州、 深圳等一线城市那样大幅滑落， 随后住宅价格有所反弹, 再呈平稳发展态势， 持币观望的购房者在05年上半年急剧增加。
05年下半年后宏观调控政策成效不显， 06年进一步加强调控力度。
市场逐步复苏， 各类物业价格变动不大， 基本均呈平稳发展趋势。自2005年“新老国八条” 出台后自2005年新老国八条购买住宅的投资者2、 西安房地产市场整体价格走势二、 西安市房地产市场概况出台后， 购买住宅的投资者有所减少， 持币观望的自住购房者也开始陆续恢复“购房之旅” 。
06年5月“国六条” 公布后， 从产品上制约住宅商品房， 希望从总价上降低房价， 利于大多数购房者。
事实上， 从06年2季度末的西安市房产销售数据来看， 新政推出后户型面积偏大的户型销路更好一些。
各种政策加强对土地的管理， 限制别墅用地， 加大经济适用房的开发力度， 由于别墅用地的日渐稀缺， 别墅市场价格逐渐走高，至06年底西安整体住宅市场基本呈稳步上升趋势。西安整体市场分类物业历史价格走势
1）
城内区域2)
高新区3）
城南区域3、 分城区房地产市场价格走势二、 西安市房地产市场概况4）
城西区区域5）
城北区区域6）
城东区区域
胡家庙片区4、 城东区房地产市场现状二、 西安市房地产市场概况浐灞河片区1）
内部片区划分兴庆湖片区南二环东段建工路片区西影路片区
二、 西安市房地产市场概况4、 城东区房地产市场现状2）
区域内部片区概述片区均价在3500元左右此处目前是高级知识分子和本地老居民的核心居住区， 客户主要为大学教师，东高新工作者， 交大产业园工作者和当地居民等。
以高层为主， 小高层为辅，建筑密度较大， 单价较高， 售价在3300元左右， 主卖点为交大、 理工大的文化元左右， 主卖点为交大、 理工大的文化背景。主要楼盘有城南锦绣、 伟业都市远景等。南二环东段片区均价在3600元左右此处是围绕兴庆湖， 老动物园建设的中高档居住区， 同样以高层为主， 但是该地区售价较高， 主要卖点为可以观赏兴庆湖的水景， 老动物园的自然成熟景观。代表楼盘有东尚、 就掌灯、 销售均价在4000元左右兴庆花园在4000元左右， 兴庆花园、 翠庭大厦、 民生新世界等。翠庭大厦民生兴庆湖—韩森路—老动物园片区均价在3300元左右此处为新兴崛起的楼盘区域， 主要有新崛起的楼盘， 以中小户型为主， 总价较低， 客户为周边住户和长乐路的小私营业主等。
主要卖点为东二环的交通优势和新建区域的优秀规划等。代表楼盘为新兴骏景园和紫晰华庭代表楼盘为新兴骏景园和紫晰华庭项目等。胡家庙地区片区均价在3300元左右此处是依托东高新区所建社的住宅区域， 由于高新区良好的人文气息和环境规划， 这里的楼盘售价相对较高， 主要面对的就是东高新区的白领阶层和周围原驻民。
价位比较高， 品质属于中等偏上。代表楼盘为闲庭信步、 鑫龙天然居、巧克力公寓等，建工路区域片区均价在3200元左右此处中心为交大产业园区。
交大新区为集办公、 研发、 孵化基地一体的新区科技产业园， 这里环境优美， 区位较偏，主要面对多次置业者， 楼盘售价相对较高，主要面对产业园工作白领阶层和周围原住民。代表楼盘为交大数码家园、 康桥边的院子等，西影路交大新区片区均价在3100元左右地处城市边缘， 人口以村镇居民为主。
有大量待开发用地。
项目不多， 多为有实力大盘开发， 项目以花园洋房、 别墅、小高层为主， 主要针对多次置业者， 卖点为浐河沿岸绿化及休闲配套， 均价在3100元/平米左右。
市政配套的缺乏和人文素质较低是其发展瓶颈。代表楼盘为水岸东方、 沁水新城。依找西安市发展规划， 将沿河建设生态带，将对片区未来发展产生利好。浐河新区
二、 西安市房地产市场概况4、 城东区房地产市场现状3）
区域客户构成项目客户构成分类人员构成东郊大型企业职工大型批发市场的经营户、 大学教师东开发区工作年轻一族投资业主周边城镇人口居住现状60-80年代福利房周边旧式小区、 学校福利房租住周边旧小区良好居住条件物业水平和居住质量差一般置业条件置业条件经济收入一般价格主导消费价格主导消费经济收入良好性价比优的户型性价比优的户型经济收入较低、 面临首次低、 面临首次置业投资者看重升值和投资回报周边人群看重城周边人群看重城市配套置业使用1. 二次置业自用， 置业方向三室为主；2. 为子女首次置业， 方向两室为主。置业自用， 需求两室或三室首次置业， 需求一室及两室住宅出租自用养老或子女城东是西安市最早的老城区， 生活机能及市政配套成熟。
区域内有许多大型企事业单位， 随着福利房政策的取消， 这些企业职工的后代成为了这个区域主要的购房团体。
长乐路商圈拥有着西北最大的批发市场， “康复路” 及“轻工” 等， 其中经商的原住民与外来人口也是本区域购房的中坚力量（“沁水新城” 项目大部分是该类客群）
。区域建筑形态除大量单位多层住房外， 距城市中心由近至远， 建筑形式呈现出由高层到小高层再到多层的趋势。目前市场两房的供应量小于三房供应量， 但需求旺盛， 市场发展趋于良性； 三房产品供应量较大， 115㎡米左右的经济性产品市场销售较旺， 130㎡以上的户型销售不畅 。
A、 西安西安是世界闻名的旅游城市， 十三朝古都； 是西北门户， 经济居于西北第一；西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的机会和发展空间。B、 近年来西安的经济发展速度十分迅猛， 市民生活水平不断攀升。C、 西安教育、 科研、 旅游等多项产业发展空间巨大， 以产业带动房地产开发的趋势比较明显。D、 西安市经济中心以城内传统商贸、 商业中心和西高新新兴产业中心为主要分布， 并以西高新为主 要发展方向； 城东为主 要发展方向； 城东、 西是两个以国有大型企业为主的区域， 经济发展水平相对前二区域西是两个以国有大型企业为主的区域， 经济发展水平相对前二区域1、 市场宏观研判三、 整体市场研判结论较低； 城北为 相对最不发达的区域， 政府北迁和经济开发区的拉动作用才刚刚体现出来。E、 西安房地产业开发投资迅速增长， 且长期处于稳步发展的阶段， 此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响， 但目前市场稳步上升的态势以成定局， 西安房地产泡沫甚微。F、 西安房地产市场二环内可供开发用地不多， 目前多为西安本地开发商开发的小体量项目， 二环至三环内以及三环沿线则大盘云集动辄上千亩， 开发商主力以外地企业为主， 不论开发经验还是财力、 执行力等都稍胜一筹。
G、 西安房地产市场主流产品呈现以市中心和高新区为中心， 由高向低向外扩散的分布特点；主要项目密集分布在二环一线两侧及高新区新区； 从西安市城中、 东、 西、 南、 北及高新区的分布看， 以城中、 高新区平均价格较高， 城西、 城东次之， 城北最低； 市场平均价格一般在2800-3800元/平方米；H、 西安高端市场从前期点式分布趋向板块发展， 逐渐形成并为人所接受的板块为：
曲江（低密度住宅）
， 西高新（高层高端住宅）
， 秦岭北麓（别墅）
； 市场平均价格为5000-100001、 市场宏观研判三、 整体市场研判结论元/平方米。I、 地段偏僻地区除配套齐全的高端产品（绿地世纪城类）
与价格低廉高性价比产品（西航花园类）
两类项目外， 销售状况均不好。J、 西安市人口分布以城中、 二环、 城南及高新区最为稠密， 且购买力较强； 城东、 西次之，购买力亦相对不如； 限于西安市交通状况及经济发展水平， 购房选择区域性特征较明显。K、 虽然大量外地开发商进入西安整体带动了西安房地产的发展水平， 但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后， 市场存在相当的空间和机会。L、 外地开发商都多少存在“水土不服” 的问题。
(此现象我们将单独作以研究)
紫薇花园156M2三房紫薇田园都市146. 13M2三房紫薇臻品111.03M2三房2、 户型产品趋势现状三、 整体市场研判结论整体户型面积由奢华型向实用型发展。
近年来， 房屋面积开始由两房80－135㎡， 三房120－160㎡平米的奢华型， 逐步向两房75－95㎡， 三房110－135㎡的紧凑型发展。
如紫薇地产， 最早的紫薇城市花园的3室的面积在155㎡左右， 后来的紫薇田园都市的3室的面积在130㎡左右， 最近紫薇臻品的三室的面积在115㎡左右， 就反映了这种趋势。
三、 整体市场研判结论3、 购房区位选择现状城南， 其便捷、 繁华的生活环境是全西安范围购房者首选的居住板块；高新， 早期有产阶级购...
篇四：置业开发项目工作进程的情况汇报
rem ipsum dolor sit amet, consectetuer dipiscing elit, sed diam nonummy nibheuismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat. Ut wisi enim ad minim veniam房地产项目复盘报告2022汇报人：某某某+时间：2022.05C O N T E N T S目录项目营销回顾Summary of financial data analysis report01前期营销推广重点动作Summary of financial data analysis report02认购客户属性及未购原因分析Summary of financial data analysis report03项目运营难点与产品不足反馈Summary of financial data analysis report04////////////////////////下阶段销售策略调整与提升Summary of financial data analysis report05
项目营销回顾Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer dipiscing elit, sed diam nonummy nibheuismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat. Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud///////////////01P A R T
8月 10月 11月11.29售楼处开放2020年知名项目8月至12月工作铺排：12月1月2021年12.20上叠样板房开放项目自蓄客期至开盘：
共计 3700组 有效留电， 908组 有效来访， 153组 认筹开盘转化 测试意向、精准锁客 强蓄客期项目营销回顾We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
未推出170套 已推出148套推盘产品12月13日认筹至12月27日（开盘）总共认筹153组；截止2015年1月16日，实际认购60组；产品形态 叠拼，负1-2F下叠，1-5F上叠面积（平米）
下叠约110㎡，上叠约114㎡推盘套数 148套(1、2、3、4、5、7、8、9、13、14）资源整体处于整个小区西北面，南侧临近商业，西临主干道出行方便。其中1#、2#、3#、4#、5#靠近置旺路，存在噪音和扬尘影响、13#靠近保障房，环境较差均价（元/平米）
30600项目营销回顾We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
前期营销推广重点动作Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer dipiscing elit, sed diam nonummy nibheuismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat. Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud///////////////02P A R T
Logo、电话号码固定1屏：香樟光影后的海派精粹2屏：举步之间皆繁华 2000㎡全能商业配套3屏：11月 海派精粹售楼处 及 示范区实景开放Logo、电话号码固定1屏：院落里的上海2屏：海派格调，精工墅区3屏：11月售楼处亮相 刷新摩登封面Logo、电话号码固定1屏：玫瑰花园里的上海梦2屏：约40㎡南向大花园·6.6米大横厅·4.5米双层地下室3屏：大三房精工叠墅，12月盛装发售Logo、电话号码固定1屏：浪漫星空下的海派天地2屏：三重露台·阳光阁楼·6.6米大横厅·南向双卧套房3屏：大三房精工叠墅，12月盛装发售阶段一：项目形象期10月至11月中旬阶段二：商业街呈现11月中旬至11月底阶段三：上叠卖点炒作11月底至12月中旬阶段四：下叠卖点炒作12中旬至12月底前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
关键点位桁架展示：在白马花园、城市花园等老社区重要点位的桁架上画，推广； 亲子互动小型巡展：以亲子互动的形式，周末在城市花园、朗润园、假日风景、白马花园等6大老社区巡展； 老带新入户关怀：特定节假日，以“老业主关怀计划”为由，将“老带新免物业费”计划推广到户。前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
商圈巡展：
选择七宝、长风、西郊、徐泾、北闵行等地的7大重点商圈，通过创意集装箱式的搭建展示、移动摩登相框、打破玫瑰墙等创新的事件营销互动，增加巡展人气的同时积攒项目微信粉丝量，并通过微信让项目在行业内与市场传播。前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
拓客手段人流密集场地午市巡展园区购房置业大讲堂企业专场沙龙上下班交通要道拦截园区关键点位户外广告展示版块 名称企业园区 临空、漕河泾（包含腾讯、航天动力、大唐移动）合作银行 建行、工行、招行、恒生银行、光大银行、北京银行、渣打银行等合作供应商 宏核审图、同济协力、奥拓公司等大企业拓展 机场集团等前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
大片来袭：邀约前期蓄积客户观影 观影时间：11月1日 观影地点：长风景畔电影院 参与人数：320组左右 活动流程：物料摆放—销售员为客户解答项目相关问题形象片播放—全新宣传片亮相项目现场推介—项目营销负责人激情开场购房宝信息释放—购房大优惠传播前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
购房神器：2万送2万 认购期：11月10日-11月17日 产品期限：31天 预期现金收益：年化5.6% 赎回日期：12月22日 购房优惠：1000元起投，满2万享2万购房折扣前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
12.6海派音乐节——下叠示范区开放，邀约媒体以及叠墅意向客户到访，引爆市场关注。12.12亲子嘉年华——实体店盛大开放，释放认筹信息，邀约客户到访。12.17中介誓师大会，邀约几十家门店，几百人到访，现场宣传本项目，中介激励，快速调动中介积极性。12.19同行见面会——有山产品发布会，集中邀约同行媒体见面会，快速短时间内同行媒体口碑传播，产品影响力快速提升。12.20圣诞集市——上叠示范区开放，邀约办理护照客户、意向客户以及认筹客户、对客户需求落位，避免选房冲突、提高开盘转筹率。前期营销推广重点动作We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认购客户属性及未购原因分析Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer dipiscing elit, sed diam nonummy nibheuismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat. Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud///////////////03P A R T
与前期认筹方向一致的是， 北闵行、西长宁 为认购客户重点居住区域。 同时出现前期预判中未列为重点片区的客户，如 徐家汇 的客群非常显著，是下阶段策略调整方向之一。 而地缘性客户，如赵巷、青浦，在认购过程中，反而出现因面积小而接受度差的现象。认筹客户居住地图：
认购客户居住地图：认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认筹客户工作地图：认购客户工作地图： 认购客户的工作区域分布与前期认筹方向基本一致。 其中，大多数浦东客户夫妻双方中，一方仍是在项目就近板块工作，存在工作源关系。 七宝、徐家汇、虹桥 将作为下一阶段工作区域客户的拓展重点。认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认购客户来访渠道统计 获知渠道分析：认购客户中，通过非业主介绍、当图地产老业主介绍、以及员工推介信息的成交比例最大，累积27%，其次网络推广有22%的渠道占比，其中搜房网9%，安居客13%。另外前期巡展客户占比16%。012345678前期巡展 安居客 搜房网 非业主介绍 老业主介绍 员工推荐 团购 call客 阵地包装 东方早报 中介 派单 交通指示列1列1认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认筹客户来访渠道：
认购客户来访渠道： 媒体渠道面， 前期的巡展、网络推广、朋友介绍（包括非业主介绍、老业主介绍、以及员工推荐）
始终为认筹和认购客户了解并购买项目的共有重点贡献渠道。02468前期巡展安居客搜房网非业主介…老业主介…员工推荐团购call客阵地包装东方早报中介派单交通指示列1列102468前期巡展安居客搜房网非业主介…老业主介…员工推荐团购call客阵地包装东方早报中介派单交通指示列1列1认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认购客户年龄结构统计 认购客户家庭结构统计 年龄及家庭结构分析： 从客户年龄看，与前期客户定位一致，31-40岁（56%）客户占比较多，其中35-40岁比例较高（33%），具备一定经济实力，存在寻求改善的购房需求。 家庭结构中，青年之家、小太阳、后小太阳家庭比例相当，分别为22%、31%、18%。小小太阳客户前期来访比例高（30%），认购少（9%）。0 5 10 15 2050岁以上35-40岁25岁以下50岁以上45-50岁 40-45岁 35-40岁 30-35岁 25-30岁25岁以下系列 1 4.7 1.2 6.6 15.7 10 5 6系列 10 5 10 15 2050岁以上35-40岁25岁以下50岁以上45-50岁 40-45岁 35-40岁 30-35岁 25-30岁25岁以下系列 1 4.7 1.2 6.6 15.7 10 5 6系列 1认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认购客户购房动机统计认购客户置业类型统计 购房目的分析： 认购客户名下大多有房产（53%），其中首改客户占比45%，希望从初级产品向改善型产品过渡。其中首次置业的客户大多是父母以子女名义购买，实质还是首次改善。另外，将本项目作为投资品或保值品，兼顾自住需求的客户也有一定占比（18%）。 将本物业作为改善型、第二居所的客户占比较高，63%。其次有19%养老型客户认可本项目产品满足其养老需求。认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
未认购客户来访次数统计：认购客户来访次数： 认购客户来访次数分析： 从认购与未认购客户来访次数对比中发现，来访1次的客户比例锐减， 而 从3次及3次以上的来访次数开始，在比例上对比未认购客户有明显提升。因此有必要提升业务员约访客户能力，将客户到访次数至少提升至3次，从而提高转化率。认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
认购客户户籍统计 户籍与行业分析： 自统计数据中发现，认购客户中大部分（ 73% ）为上海人，其次为外地人迁入，新上海人（有上海户籍的外地人）占比少。 前期营销团队对银行、机场、以及项目合作单位的企业进行了深入拓展，认购客户中也反馈出特定行业的工作人群，如机场工作者（2%）、工程师设计师（10%）、金融类（12%）。可作为下阶段企业团购动作的种子维护对象。73%3%16%8%列1X市人 外籍人 外地人 新落户人认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
目前45组认购客户中，除25组具备购房资格外，有18组存在限购限贷的购房问题： 未婚，名下已有一套住宅； 已婚，名下有二套以上住宅，无贷款 已婚，名下有房在还贷外地人：上海人（含新上海人）： 未婚； 已婚，名下已有一套住宅在还贷； 已婚，社保或税单不满足2年 父母名义购买，接力贷； 夫妻一方去名、包装为单身购房（预计30天去名，60天为解决的合理回款周期） 还清、去名、包装为单身购房（申请还贷到结清证明出具需20-30天，之后去名包装需30天，申请正常贷款20个工作日放款，总计80天为合理回款周期） 一次性付款，或找亲友结婚（预计1周可具备购房资格） 还清、一方去名，包装成无房（申请还贷到结清证明出具需20-30天，之后去名包装需30天，申请正常贷款20个工作日放款，总计80天为合理回款周期）； 一次性付款，或公司名义购买当图地产有山案场预计回款周期在65天解决方案认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
梳理目前累计的108组未认购购客户的过程中，有以下几点主要原因：• 原因1——家人意见不统一：（50%） 需多轮决策：鉴于项目示范区开放时间不足（开盘距售楼处开放仅1个月，距样板房开放仅1-2周），绝大部分改善类客户需要家人多轮统一意见，且名下有住房，没有类似于刚需类客户的紧张感，不容易冲动购房。 决策人未到场：本案客户多数选择在周末看房，若出现因故无法到场的情况极容易放弃选房。 家人意见不统一：本案客户多为三代同住，对地段、对产品的意见与看法尚未一致。认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
• 原因3——对价格不认可：（16%） 原先预算与案场报价一致冲动认筹，回归理性后，对物业地段、价格不认可。• 原因2——首付筹措障碍：（18%） 需向亲友借款，周期不稳定（预计1个月）。 需将名下房产售出后才能凑足首付款（名下房产从挂牌到售出预计2个月）。 银行理财产品尚未到期（预计1－6个月）。• 原因4——限购限贷的包装未完全解决， 或45天回款要求不足支撑手续办理时间，客户有承担违约金风险，信心不足：（16%） 本案多数为首改客户，从未有过包装经验，对解决限购限贷方案存在不信任感，不愿意为购房冒风险。认购客户属性及未购原因分析We have many PowerPoint templates that has been specifically designed
项目运营难点与产品不足反馈Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer dipiscing elit, sed diam nonummy nibheuismod tincidunt ut laoreet dolore magna aliquam erat volutpat. Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud///////////////04P A R T
售楼处开放10.1 示范区开放10.25 开盘11.30运营版本一：运营版本二：售楼处开放10.18示范区开放...
篇五：置业开发项目工作进程的情况汇报
策略销售部、企划:根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议 研发:根据产品推广排期,提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等价格策略 销管:协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营:提供成本测算,确定销售基本均价 推广策略 销售:参与项目推广策略的讨论,提出合理化建议,实现推广效果的最大化研发部:提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持 招商策略:整合外部资源,根据项目销售需 要,制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略 广告公司寻找及确定销售:参与研究讨论广告公司的选择,参与沟通 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 销售:策略公司的沟通,并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定销售:根据目标客户群的日常生活、行为习惯,选择和确定有效的媒体形式,监控、反馈媒体实施的效果 活动公司寻找及确定销售:活动公司的沟通,各个阶段活动组织的配合协调,活动过程的实时关注,反馈调整后期活动营销的内容 项目名称、组团名称 项目核心推广理念确定 SLOGON确定logo 确定 VI 系统及延展方案确定 研发:根据对产品的理解提出合理建议。
销售:根据对市场客户的理解提出合理建议。项目核心识别系统确定 销售:参与项目核心识别系统的讨论和确定 备 推盘策略确定 确定外部资源项目推广定位确定 房地产后期策划工作汇总 项目营销推广方案报告 确定资源单 位 项目推广定位报告 确定项目识别系统 亮相前项目知 识培训 建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的综合系统培训。销管:提供相关政策培训 法务:提供相关政策培训及统一口径的法律审查
研发:提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户 型卖点资料、全部图纸等 工程:提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料政策、法律及项目价值点培训报告分卖场设立 为实现项目宣传的最大化,在合理地段设立 商品房展示中心 企划:提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装,卖场相关销售道具制作 确定外展点 现场房型手册(亮相版 研发:提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装 (精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象 墙、指示牌、资料架、展示架 销售:提出装饰及指引系统的合理化建议 工程:组织招标确定施工单位,协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施 工
运营:核算售楼处装修成本,进行合同审批和付款工作财务:提供装修及包装所需资金支持样板间及样板环境指示说明系统销售:协商决定样板间建造的具体户型研发:提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程:组织招标确定施工单位并施工,组织样板间施工和节点支持 运营:样板间装修成本核算及合同审批工作财务:提供装修及包装所需资金支持 沙盘(概念、户型单体模型(外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确研发:提供项目整体规划方案和单体户型图,支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘 销售:与企划部协商,选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择 入市前印刷品的设计、制作(概念楼书、房 型图、DM 单、宣传海报等 销售:各种印刷类销售道具制作的确定 研发:项目研发设计方面资料的提供,如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系 统、车行系统等 工程:提供工程进度及交工标准,施工材料、施工工艺等相关方面的资料法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核项目周边主要道路设置醒目指示系统(意向派筹卡及纪念礼品配备看房车及看房车的包装车管部:提供看房车及司机 进行联动单位的培训和包装 企划:提供重点联动单位的包装,相关销售道具的制作 销售道具准备联动工作的准备 项目亮相前准
备 售楼处内部包装及销售物料准备 渠道:联动 意向商家签约进驻意向书法务:合同的谈判以及审核商业招商项目形象表情、主题、创意表现确定 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目形象出街,媒介组合应用(户外、报纸 、电视、电台、车体、电梯 法务:相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心:通过媒体扩大宣传信息 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排研发:项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售:项目亮相各项工作的配合开展,电话接听解答,现场客户接待,活动的协同组织等 房型、房号及面积对照表研发:提供房型本册、技术支持销管:提供房号及面积表 销控运营:由运营确定考核均价; 销售:和销售现场根据推盘节奏确定销控 研发、工程:配合解释、解决客户提出的研发及工程问题
客户积累意向卡销售,客户梳理,意向销控制定,客 户关系维护 销管:意向卡销售的组织工作 外卖场:意向客户推荐,客户关系维护 销售、工程、开发、运营:讨论并确定项目交工标准 法务:法律风险提示。
运营:牵头制定项目考核指标体系,提供项目经济指标要求 销售:对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。
价格体系及 一房一价表房型附图研发:提供所有房型的房型附图 交工标准 研发:提供已确定的交工标准 法务:交工标准中法律风险的提示和规避。
工程:审核合同中的交楼时间及交工标准 小区摆位研发:负责提供最终版的总平面图 合同、附加协议等文本审查确定法务:商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定 确定项目亮相 方案
项目销售部:参与讨论,提出建设性意见项目亮相项目亮相 备销售内部资料 客户接待、客户问题汇总及反馈 交工标准确定 价格体系确定 合同准备 线上及线下 推广准备 线上及线下 推广 销售台账 蓄客 商品房买卖 合同 现场房型手册深化版及最终版研发:提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 楼书,宣传海报、折页,物业管理公约研发:协助制作楼书、折页等,提供技术支持物业公司:提供物业管理公约 购房须知,房型图,详细价格表研发:提供项目详细的房型图,提供技术支持销售:协助销管制定项目楼房的价格体系
工程:提供工程进度及交工标准 售楼处内外展示道具的统一更换(道旗、吊 旗、背板等 沙盘(细化景观及外檐研发:提供项目总规划平面图,协助企划制作沙盘,提供图纸和技术支持样板间、样板环境的指示系统的数据更新研发:负责提供样板环境图纸和技术支持 销控表及销控贴,认购书,合同袋销管:协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与 深化 报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与 深化 小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心 理念锻造与深化 开盘信息告知媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、 车体、电梯 财务中心:提供银行 开盘庆典活动活动形式(演出 说明会 发布会 与会人员(演艺名人 专家学者 告知途径(报广 海报 门票 DM 单
销售:开盘庆典活动的组织配合,最大化接待、积累客户 物业:积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 客户转化明确合理流程,接待、回访、邀约客户,完 成客户转协议、转合同工作 财务:收取定金、购房款 销售:签订购房协议,进行客户关系维护,协助合同、文件的签署 销售:按照每月考核指标定时定额完成销售量,为回款落实提供支撑 月度指标分解根据公司资金情况与项目进程,进行月度指标分解与调整 产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分 析、未成交客户分析、滞销产品分析、、竞 争项目动态关注,对项目所处销售阶段进行 企划:阶段性项目推广总结,根据库存产品现状,合理安排推广节奏和推广方向 销管:根据库存产品现状和考核指标要求,和销售协商调整价格体系,聚焦重点产品 的销售 月度操作手册制定根据财务指标,产品情况,客户情况,制定 月度的推广策略、销售策略和重大节点 企划:与企划确定推广策略 销管:制定销管价格策略
项目开盘前准 备 开盘前销售道 具准备 项目形象的提 升及深化 银行大协议的签订 开盘 回款落实开盘活动、解筹及签约 回款 销售物料更新及确认 项目形象提升及开盘推 广 价格监控及调整 定期进行价格测算,与销售沟通,根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化,调整项目价格,实现项目利润最大化运营:阶段性考核指标调整;动态调整项目售价,实现项目利润最大化 销售:根据阶段性产品销售情况和库存产品现状,沟通协调销管调整价格体系报纸媒体:树立项目形象,宣泄产品卖点销售:协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通,确定报广内容
户外媒体:强化项目形象,聚焦重大节点 销售:结合阶段性考核指标和项目销售情况,确定阶段性节点的设置和媒体宣传营销活动:维系老客户促进老带新,制造新 闻热点烘托项目人气销售:协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 客户中心:通过公益性活动强化客户品牌忠诚度,加强项目口碑传播效应 销售:通过与企划部的沟通交流,创新性的组织公益性活动,强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度,逐渐形成项目的独特卖点销售道具支持:楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售:协同企划制作各种销售道具 客户资源利用大客户,社区活动,置业推荐,物业推荐等工作带来大批意向客户 企划:提供 DM 单,海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持 外卖场客户到访 企划:外卖场销售道具的及时制作和补充,路演活动的组织开展项目销售现场利用电话回访老客户,并进行客户接待成交工作 企划:提供沙盘、单体户型、样板间等销售道具; 销管:提供销控通过日常培训,提高销售人员的接待水平, 现场通过电话回访,邀约客户到访促成成交 行政:有行政组织一些专业化的培训,已提高销售员的销售水平。
运营:根据销售费用发生及以往支付情况,制定月度合同支付额度,审核付款计划并 上报地产集团
财务:审核价款单及发票,按资金情况付款运营:合同签订及审批工作 法务:商品房合同、附加协议等文本抽查,风险提示 销售本部:确认物业及置业联动,送各部门存档回款制定回款节点,协调银行及房管局保证按期回款 财务:财务:为客户创造便捷交款条件,快速收款公司考核指标完成及调整 销管:按当月完成情况,逐步调整全年销售回款指标 财务:负责编制月度资金预算,填列各项目实际发生数。
项目考核指标完成及调整 销管:按当月完成情况,调整次月及全年销售指标 财务:负责编制月度资金预算,填列各项目实际发生数。开发:提供下月指标落实的政府相关证件支持 综管:接收商品房合同、协议、优惠单并存档 项目销售、招商工作问题总结、汇报并存项目营销推广效果的监控、评估、修正,通 过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结,指导 企划:利用夹报、DM 单、电视字幕、路牌等形式宣传清盘信息,予以清盘支持 日常销售 月度推广计划执行 客户到访及接待成交工作月度付款计划及支付
合作方合同签订 月度指标考核 清盘 清盘后项目各种资料移交阶段性的营销推广、暖场及现场道具更新,或整体形象提 升 推广与渠道支持
篇六：置业开发项目工作进程的情况汇报
整体定位与物业发展建议报告（中期汇报稿）谨呈：海南铂金海岸置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用， 版权归世联地产顾问（中国）
有限公司所有， 未经世联地产顾问（中国）
有限公司书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、 引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.7.20[2007]GW-SZ-56海口海甸岛
本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分至今工作2007/06/2006/26第一阶段（终稿）项目整体定位及物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位及物业发展建议第一阶段(前期）项目市场调研07/24项目背景目标及核心问题案例研究市场环境分析整体定位发展战略确定物业发展建议•结合案例， 制定项目发展战略•项目整体定位•项目规划方案建议•物业发展初步建议•项目市场调研分析•项目研究目标体系建立•区域发展核心趋动力判断•区域房地产市场分析08/8
本报告是严格保密的。3报告技术思路报告技术思路1提出的问题提出的问题2问题结构化分析问题结构化分析宏观背景研究宏观背景研究4项目发展战略与整体定位项目发展战略与整体定位5规划方案与物业发展建议规划方案与物业发展建议3项目背景研究项目背景研究房地产市场研究房地产市场研究0项目简介项目简介报告结构项目研究项目研究
本报告是严格保密的。40项目简介项目简介项目简介起篇
本报告是严格保密的。5项目位于海口市海甸岛西侧，与美丽沙项目仅一路之隔项目位于海口市海甸岛西侧， 东临海口市污水处理公司宿舍楼， 西隔环岛路与美丽沙相邻， 北临待建疗养院项目， 南至海甸五西路。项目临近世纪大桥，与海口市金贸区（城市中心区域）
相邻，地理条件优越。项目所在地项目简介
本报告是严格保密的。6地块经济技术指标 技术指标：占地面积：
82亩；容积率：
1 .8；建筑用地：
54667M2建筑面积：
98400M2建筑密度：
≤25%；绿化率：
≥40%；限高：
（原建筑限高24米， 现未注明）
；地块一：
居住用地占地57亩， 场地平整。地块二：
商住用地[商业面积未知]占地25亩， 有部分已建民房注：
地块二铂金公司尚未正式取得， 正处于谈判并购阶段， 其具体指标未知， 本报告中均按地块一的具体控制指标进行分析。项目地块（红线框内）美丽沙12项目指标
本报告是严格保密的。7项目地块及周边现状地块现状12西临环岛路， 目前在建挡土墙，预期明年完成该路段地块西面隔在建环岛路为美丽沙项目， 目前正在吹填海甸五西路环岛路
本报告是严格保密的。8项目地块及周边现状地块现状12海甸五西路地块57亩已平整南面25亩待拆迁；环岛路地块北面为侍开发项目， 地势较本地块低， 目前有动工迹象
本报告是严格保密的。9项目地块及周边现状地块现状12地块东面为建成项目及在建世纪海岸项目海南大学海甸五西路环岛路世纪大桥海上都世纪海岸美丽沙花园污水处理厂宿舍楼世纪海岸
本报告是严格保密的。10项目地块限制条件用地82亩， 容积率1 .8（从原规划条件1 .2上调）
， 建筑密度≤25%， 绿化率≥40%， 建筑高度未注明；不受70/90政策限制；地块不能建独栋别墅， 其它类型别墅可以；地块二（25亩）
上有部分已建楼房， 待拆迁， 其具体指标未明确；总地价8525万元（其中：
地块一57亩地价5225万已全部支付， 地块二25亩地价3300万元未最终确定）
， 按整个项目容积率1 .8计， 楼面地价约866.36元/M2；海口市对建筑容积率控制严格， 但对于通过拔高项目建筑高度， 降低项目整体建筑密度， 在保持容积率不超标的前提下有可操作空间。美丽沙现有报批方案显示， 其沿环岛路西侧将建设大密度高层， 直接导致本项目海景全线受阻。限制条件
本报告是严格保密的。11项目地块限制条件—新世界美丽沙限制条件新世界美丽沙主要经济技术指标：总规划面积：
2255527m2总建筑面积：
201 6952m2（不含地下室）总建筑面积：
2484089m2（含地下室）容积率：
0.9建筑密度：
1 5%绿化及水体覆盖率：
61 %公寓：
1 1 858户联排：
272户别墅：
643户新世界美丽沙项目景观全线受阻竞争与共生的关系
本报告是严格保密的。121提出的问题提出的问题提出的问题
本报告是严格保密的。13►铂金海岸置业有限公司担心的问题：铂金海岸置业有限公司担心的问题：1.新世界美丽沙项目的规划对项目海景资源的不利影响？新世界美丽沙项目的规划对项目海景资源的不利影响？2.地块二25亩如果无法拿到时地块一（57亩）
的独立开发方案？地块二25亩如果无法拿到时地块一（57亩）
的独立开发方案？3.在一线海景资源可能被限制的情况下项目的核心竞争优势是什么？么？4.如何将项目从海甸岛片区的长期以来形成的中低档次印象中脱离出来， 充分利用区域规划优势？离出来， 充分利用区域规划优势？5.为确保年底开工， 规划设计何时介入合适？为确保年底开工， 规划设计何时介入合适？►1.2.3.在一线海景资源可能被限制的情况下项目的核心竞争优势是什4.如何将项目从海甸岛片区的长期以来形成的中低档次印象中脱5.►铂金海岸置业有限公司提出的目标：铂金海岸置业有限公司提出的目标：打造全省标志性的豪宅；1.打造全省标志性的豪宅；实现利润的最大化；2.实现利润的最大化；年底前要具备开工条件；3.年底前要具备开工条件；►1.2.3.开发商目标与问题目标与问题
本报告是严格保密的。142问题分析问题分析问题分析
本报告是严格保密的。15项目目标可实现高度？问题分析打造品质及创新产品， 挖掘项目区域价值， 提升产品价值空间， 在风险可控的前提下， 争取最大的利润空间； 并树立品质楼盘形象， 打造开发商品牌。海 景 全 线 受 限非稀缺资源性楼盘新世界美丽沙项目美源·海口湾项目项目为市场跟随者新进地产首次开发
本报告是严格保密的。16价值提升空间？问题分析楼面地价：
866元/m2开发成本：
2200元/m2市场均价：
5800元/m2常规开发具有一定的利润空间； 适当增加一定投入， 借以提升项目价值空间， 获取更大的利润。
额外的利润空间由产品附加值、 项目区域价值提升构成。常规开发利润空间提升价值后利润空间产品附加值项目区域价值提升
本报告是严格保密的。17项目核心问题的界定(按常规发展的可能结果)(我们的期望目标)问题：
非一线海景地块如何突破即有区域价值体系？R1R2?项目缺乏足够竞争力； 市场价格难于突破， 利润空间受限；打造标志性豪宅实行利润最大化海口湾市政规划推动力度大美丽沙项目开始吹填项目在年底前要具备开工条件明年上半年具备入市条件西海岸、 金贸区竞争力均强于海甸岛海甸岛片区竞争力不足邻近海口湾城市核心区区域现状：
缺乏生活配套， 生活氛围未形成， 区域价值不高不同的项目资源优势吸引着不同客群资源较佳， 但不强势受美丽沙规划影响， 海景全线受阻市场情况项目情况问题分析情 境 分 析
本报告是严格保密的。18问题的结构化分析战略层面问题－ 区域价值战略层面问题－ 区域价值突破即有海甸岛区域价值体系， 纳入海口湾城市核心区域价值体系►突破即有海甸岛区域价值体系， 纳入海口湾城市核心区域价值体系►战术层面问题－ 开发周期战术层面问题－ 开发周期把握区域规划进程及市场空档期； 合理启动策略……►把握区域规划进程及市场空档期； 合理启动策略……►技术层面问题—产品价值技术层面问题—产品价值规划方案、 产品配比、 营销手法...►规划方案、 产品配比、 营销手法...►问题分析
本报告是严格保密的。193项目背景研究项目背景研究项目背景研究开篇
本报告是严格保密的。20第一部分：
大势研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分：
房地产市场研究三级市场一级市场二级市场第四部分：
项目区域研究第五部分：
项目优劣势分析第三部分：
海口客户群研究项目背景研究结构
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